从泡沫理论看房价调控政策

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1、从泡沫理论看房价调控政策　　：近十年来，中国房地产价格快速上涨，带来了很多经济问题和社会问题。政府宏观调控政策密集出台，但对于这些政策的调控实效争议颇多。房地产价格的非理性上涨脱离了实体经济的发展也即形成了泡沫，那么以房地产泡沫形成机制为切入点，对房地产调控政策进行了评价分析是必要和可行的。分析认为，调控政策总体上抓住了价格快速上涨的症结，调控方向正确，手段灵活，但是落实不够，执行力度欠缺。　　关键词：房地产价格；泡沫理论；宏观调控政策　　：F293.3文献标志码：A：1673-291X（2012）27-0176-02　　引言　　从1998年实行货币化分配以来，中国房

2、地产市场快速发展。但到2002年，泡沫的问题开始被各方关注，宏观调控政策也一直企图控制房价。但房价一直未出现实质性的下降，房价和调控呈现出“涨中调，调中涨”的特点。对于房价调控政策的评价有很多的视角，但是房价上涨到一定的程度，当其脱离了实体经济发展时就形成了泡沫，因此，从泡沫的角度对其分析评价是必不可少的，也是可行的。　　一、房地产泡沫的形成机制　　在《新帕尔格雷夫经济学词典》中，“泡沫可以不太严格地定义为：一种资产或一系列资产价格在一个连续过程中的急剧上涨，初始的价格上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，从而吸引新的买者——这些人一般是以买卖资产牟利的投机者，其实对

3、资产的使用及其盈利能力并不感兴趣。随着价格的上涨，常常是预期的逆转和价格的暴跌，由此通常导致金融危机。”可见，泡沫是一种或多种资产价格的异常的涨跌，资产是泡沫的载体，以房地产为载体的泡沫就是房地产泡沫。而且，房地产是泡沫比较青睐的一种资产，这源于房地产本身的特点，房地产泡沫形成的基础是土地的有限性和稀缺性。同时，由于房地产建设周期长，供给缺乏弹性，价格主要取决于需求。当一个时期需求旺盛时，房地产价格就会持续快速上涨。这种局面会增加价格进一步上涨的预期，投资者纷纷加入，同时会吸引投机者进入。少数投机者轻松获得高额利润的行为对周围民众产生示范效应，在非理性的从众心理的作用

4、下，就会有更多的人加入投机行列。投机需求的膨胀，使市场上出现繁荣的假象，引起进一步涨价的预期，从而形成一个自我强化的正反馈（见图1）。　　房地产泡沫形成的助燃剂是金融泛滥和政策失当。由于房地产产品价值量巨大，如果没有金融机构和政府的助推，价格不会膨胀为泡沫。金融部门的过度放贷，起到了煽风点火的作用。宏观调控政策不力、失当始终是泡沫产生和破裂的一个关键性因素。如美国次贷危机，政府的住房政策和利率政策难辞其咎。　　从另外一个角度看，要控制房价快速上涨，就要打破这个循环，进行综合治理。一是通过增加供给，缓解需求压力。由于土地资源的不可再生性，供需缺口总会存在，增加供给也只能

5、在一定时期缓解供需矛盾。更重要的要打击市场投机，合理控制投资需求。一方面要加强市场管理，另一方面要给投机行为断粮，截住进入房地产市场的过量资金。那么，我们的调控政策是否抓住症结、对症下药呢？下面就在回顾历年政策的基础上进行分析。　　二、2003年以来房价调控政策回顾　　1.第一阶段（2003—2005年），朦胧期。以18号文和121号文为代表。重点是调控住房供给总量，整顿土地市场。具体包括：严控信贷，提高项目自有资本金，提高行业进入门槛；整顿清理土地市场，彻查开发区与大型项目，完善各项土地制度，严格控制土地供给总量；土地交易实行招、挂、拍，杜绝协议出让土地。此次调控基

6、本达到了严控土地供给总量的目标，但控制供给和鼓励消费的矛盾带来了地价房价飞涨。2004年全国商品房价格同比增长15.2%。2005年初，房价同比增速超过了20%。　　2.第二阶段（2005—2008年），全面治理期。以“国八条”、“新国八条”、“国六条”和9部委“十五条”为代表。重点打击炒作和解决结构性矛盾。具体包括：提高购房首付比例和贷款利率、限制期房转让、提高住房交易税；调节住房供给结构，增加普通住宅供应比例，增加小户型供给比例；住房分类供应，兴建廉租房和经济适用房解决中低收入家庭及低收入住房困难家庭的住房问题。这个阶段政府虽然从各个方面采取措施全面整治房地产市场

7、，但一直到2008年初，房价才有所松动。2008年1月全国住房成交量首次出现负增长（十年来第一　　：近十年来，中国房地产价格快速上涨，带来了很多经济问题和社会问题。政府宏观调控政策密集出台，但对于这些政策的调控实效争议颇多。房地产价格的非理性上涨脱离了实体经济的发展也即形成了泡沫，那么以房地产泡沫形成机制为切入点，对房地产调控政策进行了评价分析是必要和可行的。分析认为，调控政策总体上抓住了价格快速上涨的症结，调控方向正确，手段灵活，但是落实不够，执行力度欠缺。　　关键词：房地产价格；泡沫理论；宏观调控政策　　：F293.3文献标志码：A：1673-2