国家房价调控政策

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1、在中国房地产界，有一个和“发改委打飞机”并驾齐驱的典故，那就是中央政府每次调控房地产，房价就会飞涨，所谓“调控调控，越调越恐”。的确，纵观2003年以来的楼市调控政策，“八年抗战”的结果是越调越涨，如同“狼来了”的故事，讲多了，最终就没人信了。　　哪怕是此次被业界称为“史上最严厉新政”的楼市调控，虽然一线城市的二手房市场出现降价抛售、一些新楼盘也打起了折，但中国人民银行货币政策委员会委员李稻葵认为未来12至18个月内才能收到明显成效。独立房地产评论员顾海波更是担心，楼市“重拳”可能演变成“花拳”，毕竟“上有政策，下有

2、对策”，此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌”，然后是新一轮的疯狂上涨……正如上海金融与法律研究院研究员聂日明的判断：“别迷恋调控，调控只是一个传说。”希望不会一语成谶。　　2003：分水岭　　在上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭看来，中国楼市调控分为四个阶段，而真正意义上的调控始于2003年，那时恰逢我国住房改革5周年，房地产调控从扩张型转为紧缩型政策。　　中国楼市的市场化运作始于1998年，当时亚洲金融危机的余威正在影响中国，而1998年的中国又遭遇了长江流域的大洪水，直接经济损失超

3、过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。要扭转局面，启动内需是唯一的选择。　　1998年7月3日，随着“国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”(国发[1998]23号，简称23号文)的公布实施，福利分房取消，中国住房制度改革拉开大幕。房地产对国民经济的拉动作用是明显的。据统计，每100元的房地产需求(或建筑业的产出)可以带动34元的机械设备制造业需求、33元的金属产品制造业需求、19元的建筑材料及其他非金属矿物制品业需求、19元的化学工业需求、17元的炼焦、

4、煤气及石油加工业需求、17元的采掘业需求，以及10元的住房装修支出。　　那时的房价也似乎令人“怀念”。根据中国社科院蓝皮书报告，1998年至2003年全国商品住房每平方米的价格只增加了343元，2003年的房价大约是普通家庭收入的4-5倍，比较符合家庭承受能力。　　即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争，房地产行业倍受非议。这一年，国家九部委发布《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，内部称为217号文，针对局部地区出现的房地产投资增幅过大、土地供应过量、价格增长过快等问题，九部委

5、从土地供应、金融信贷、住房结构等方面强调要对房地产市场进行宏观调控。5　　央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发［2003］121号)，意在抑制房地产市场泡沫，通过“管贷款”的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。　　121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开。而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院，上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。　　

6、不幸的是，“摸着石头过河”的调控政策，常因眼前利益而诡谲多变。2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击，前两个季度的经济增长下滑到6.7%。于是，在121号文件颁布仅仅2个月后，由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号，简称“18号文”)出台，明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。2003年中国的GDP增速依然达到9.1%，成为1997年以来增长最快的年份。这个

7、奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告：“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。”　　政策失灵房价凶猛　　从2003年开始，紧缩型调控年年出台新政，但中国房价却不断飞涨，政策成了“空调”，这一局面持续到2008年下半年全球金融危机爆发——不是房价不涨了，而是政府出面说的托市，终于“名副其实”了，之前的调控则以进一步涨价而告终。　　在紧缩型调控政策实行一年后，2004年中国商品

8、房平均销售价格同比上涨14.4%，涨幅比2003年提高10.6个百分点，其中商品住宅价格上涨15.2%，显然政府最初通过宏观调控的方式来抑制房地产增长速度和幅度太快的目的没有实现。在抑制房地产市场快速增长中，出现了“市场失灵和地方政府失灵”，老百姓对房价暴涨普遍表示了不满。　　回顾2004年，中央政府似乎表明了对楼市的调控“努力”，聂日明称20