我国房价泡沫的影响因素与政策调控效果

《我国房价泡沫的影响因素与政策调控效果》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、我国房价泡沫的影响因素与政策调控效果自2005年以来，国内一、二线城市房价在面临多次宏观调控政策作用下依然长期持续上涨；至今，我国大部分地区的房价收入比已经远超国际平均水平。与此同时，国内一、二线城市房价与三、四线城市房价的走势出现明显分化，局部地区房价泡沫破灭风险不容忽视。对此，社会各界对我国是否存在房价泡沫、房价泡沫破灭风险等问题极为关注。目前中央政府正在采取降低房地产交易税费、企业税收和融资成本及供给侧改革等更为市场化的调节手段来降低房地产业巨量库存，旨在防范房价泡沫全面破灭对我国金融体系所带来的严重冲击。在此背景下，针对我

2、国房地产市场的结构性失衡状况，实时监测我国多层次房价泡沫的演化趋势及其驱动因素就显得十分重要和迫切。而要评价我国房价调控政策的有效性和合理性，前提条件是对房价泡沫的存在性、存续周期时点、演化趋势及其关键影响因素进行有效识别。对此，本文首先构建房价泡沫检验方法（BSADF）来对中国住宅、办公楼和商铺的价格泡沫程度进行动态监测，然后挖掘这些泡沫的核心影响因素。本文的研究意义在于：一方面有助于政府和投资者测度国内各层次房价泡沫程度及其存续周期，为及时出台具有针对性的楼市调控政策提供有益的借鉴；另一方面，通过对房价泡沫驱动因素的挖掘，厘清

3、各影响因素对房价泡沫的作用机制，为更好地评价和协调我国房价调控政策提供参考。　　　　一、文献综述　　　　当前越来越多国外学者倾向于采用Phillips等（2011）提出的资产泡沫检测方法（简称PichaelFunke（2013）采用P2的月度同比增长率X5和银行间同业拆借利率中的7天加权平均利率X6来分别衡量我国的数量型货币政策和价格型货币政策在整个研究时期内的实施动态[15];由于银行贷款规模也是央行宏观调控的有力工具，这里采用国内商业银行人民币贷款余额同比增速X7来代表银行贷款规模增速。另外，由于金融机构存款准备金率X8对整个

4、社会流动性具有系统性影响，进而也会影响资产价格走势，对此，这里增加变量X8来反映我国货币政策工具的实施情况。　　　　（4）国际因素。为了衡量人民币汇率波动对我国房价泡沫产生的影响，这里增加人民币汇率变量X9（采用美元兑人民币的中间价月度平均汇率）。另外，由于美国利率水平的波动一直对各国基准利率走势具有广泛影响，进而影响了资产价格的走势，因此，这里采用美国联邦基金目标利率的月度平均值X10来反映美国利率水平的变化对我国房价泡沫的影响[15].从数据可获得性及应用的普及性原则出发，本文采用短期国际资本流动规模=外汇占款增量-贸易顺差-

5、外国直接投资的测度方法来计算我国的短期国际资本流动规模。由于测度出来的短期国际资本流动规模变化较大，这里采用虚拟变量X11来衡量短期国际资本流动情况，当短期国际资本净流入量为正时，X11取1值，否则取0值。　　　　（5）外部金融危机冲击。越来越多的实践表明房价泡沫与金融危机往往是相伴相随的。这里采用两个虚拟变量D1和D2来分别代表2008年全球金融危机和2009年欧债危机对我国各层次房价泡沫的影响①，这些虚拟变量在危机存续时期内取1值，否则取0值。　　　　（6）楼市调控政策。我国中央及地方政府实施过的楼市调控政策种类繁多，既有行政

6、手段也有市场化方式。由于本文是基于全国层面的研究视角，故对非全国统一实施的调控措施将不纳入分析范围。本文首先采用虚拟变量D3来衡量整个研究期间内我国房地产调控政策的动态取向，当房地产调控政策趋向宽松时，取0值；反之，当调控政策趋紧时，取1值。与此同时，由于我国从2010年4月首次开始实施限购政策①，本文优选出限购政策D4这一重要的调控措施。由于国家向来支持改善性需求，反对投机性需求，而投机性需求更多反映在第二套房的消费中，因此，这部分需求自然成为了调控的重点对象，本文采用变量D5来衡量第二套房的最低首付比例的限制措施对各层次房价泡

7、沫的影响。　　　　（二）实证模型　　　　1.房价泡沫测度模型：BSADF.　　　　　　　　上述模型中，yi（i=1,2,3,4,）分别表示全国层面上的综合房地产价格泡沫、住宅价格泡沫、办公楼价格泡沫、商铺价格泡沫；而Xj（j=1,2,，11）为经济基本面、市场供求、货币政策、国际因素等方面的影响因素；Dm（m=1,2）为衡量外部金融危机的虚拟变量，Dm（m=3,4,5）为衡量房地产调控政策的虚拟变量。　　　　（三）实证结果及讨论　　　　1.泡沫存在性检验　　　　根据BSADF检验法的分析思路，这里假定样本窗口的初始长度为6个月，在

8、每次估计完成后样本窗口长度就增加1个月直至样本终点；与此同时，通过对各层次房价数据进行2000次模拟来获得各层次房价在1%、5%和10%置信水平上的统计量BSADF临界值，最终分析结果见表1.显然，各层次房地产市场的BSADF均大于在5%置信水平上