关于我国房价影响制约因素与调控手段的文献综述

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1、关于我国房价影响制约因素与调控手段的文献综述（南京农业大学经济管理学院金融系李雪莹16309314）摘要：我国房价居高不下成为现阶段政府与民众的关注热点。相关学者对于房价问题的多方面研究与论证可以成为政府调控房价的重要借鉴，也可以为普通民众对于房价起伏的认识上升到理性高度。本文献综述旨在从我国房价的现状、影响房价的主要因素、房价对于普通民众生活的影响、政府调控房价的手段与评价、学者的政策建议五个方面，综合我国及国外研究学者的研究成果，梳理成文，为后人的研究调查提供借鉴与依据。ABSTRACT:Itisnodenyingthatthehighhousingp

2、ricehasbeenahottopicinsocietynowadays.Theconcernedscholarshaveproceededmulti-layersresearchestoleadtopracticalconclusion,whichcanbeanimportantreferenceforthegovernmenttomakepolicy,andraisethepublic'sviewtoarationallayer.Thisessayismeanttostatethetopicwith5aspects:currentsituationo

3、fhousingprice,mainfactorsaffectinghousingprice,housingprice'sinfluenceonpublic,government'spolicytohousingpriceanitscommentandscholars'advise.Abroad&domesticscholars'opinionsaregatheredheretoofferareferencetofuturity'sstudy.关键词：房价制约调控前言：基于我国房价长期以来波动不下，问题难以解决，货币与税收手段疲软的现状，国内外学者进行过很

4、多专题研究。在研究历史、分析现状的基础上，对于房价问题的影响因素进行深入分析探究，寻找房价问题产生的根源与发展的相关机制和制约因素，同时分析房价对于居民消费情况的具体影响，可以产生房价对整个经济运行意义的理性认识，总结其波动的利弊，体会调控房价、稳定经济运行的重要性，从而对政府调控政策进行理解与评价并提出相关建议，是对于房价问题进行调查研究的一个完整体系。本文献综述从每个方面出发，总结相关学者的研究精华。一．我国房价的现状分析国土资源部发布的最新研究报告显示，2009年全国住宅平均价格为4474元/平方米，涨幅达25.1%，为2001年以来最高水平。在国十

5、条，国新十条等宏观政策调控之下，国家统计局数据也显示：2010年全国大中城市1-7月商品房平均价格5036元/平方米，同比上涨10.3%。在房价居高不下的同时，却出现了空置房与刚需"水火并容"的现象。李忠（2010-4）运用国际“租价比（国外通用租售比）”理论分析我国房价，2005年到2009年，北京居住物业租价比分别为6.42%、6.11%、4.83%、4.59%、3.81%，另外5个典型城市租价比走势大体相同。这在一定程度上能够代表我国房价的一般水平。而国际公认的合理租价比在1：200-300之间。且住宅长期投资者的回报收益率非常不理想。这证明我国房价

6、已经严重偏离了国民收入的实际水平。张涛（2010）认为，尽管我国政府在2010年初出台了新一轮房地产调控措施，但是全国城市的房价并未出现明显的松动。主要城市楼市成交量保持较低水平。二次调控政策刚刚出台，包括差别化住房信贷、增加有效供给、加大交易检查力度等方面，已体现出明显的效果。主要城市楼市成交量同期普遍上涨，房价趋于稳定。但房价发展的未来有着更多不确定性，开发商也将面临新一轮挑战。于伟娜，王怡杰(2010)基于近几年我国房地产的发展情况做出了未来预期，即随着泡沫经济不断得到挤压、行业竞争的加强、国家宏观调控的进一步成熟以及购买者理性的增加，我国房市未来的

7、价格会逐渐趋于合理化，房价收入比进入一个可维持的空间：高档住宅的比重会有所下降，经济适用房和廉租房的比重会上升，供求失衡的状态也会有所改善。我国房地产与房价问题历史根源深、调控难度大、政策执行度低，要维持稳定发展，符合人民预期利益，需要详细的政策出台与长久的努力。二．影响我国房价波动的主要因素影响我国房价波动的原因十分复杂，既有商品房成本上涨原因，又有国家宏观调控政策原因。对于这一问题的分析应多角度多层次综合考虑。1998年，英国学者Gocrffye和MarkAndrew对影响住宅价格的动力因素进行文献研究，他们发现文献理论对区域住宅价格差异的解释主要集中

8、在五个领域：(l)人口迁移(migration)；(2)交易和搜寻