房地产行业A股2019年下半年投资策略：求“稳”是主基调

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1、内容目录研究框架及前期策略回顾5研究框架5《区瑞明地产A股小周期理论框架》于2019年上半年继续被验证52019年前5个月一、二线销售回暖，三、四线降温6一、二线销售回暖6三四线销售降温11货币宽松边际效用递减的信号初现135月热门城市新房二手房成交环比放缓13土地市场热度略有降温14开盘去化率及“上门指数”均有明显回落14统计局披露的5月数据出现不同程度的回落15宏观数据回落及零售、汽车等其他行业的数据走弱16求“稳”将是下半年房地产政策主基调17宏观杠杆压力或制约地产政策放松预期17政策已出现微妙变化19预计政策求

2、“稳”将是下半年的主基调20优选“低估值+双增长”个股21风险22国信证券投资评级25分析师承诺25风险提示25证券投资咨询业务的说明25第22页共22页图表目录图1：区瑞明地产A股小周期理论框架5图2：2019年上半年策略回顾6图3：一线城市新房销售面积同比增速7图4：北京新房销售面积同比增速7图5：上海新房销售面积同比增速7图6：广州新房销售面积同比增速7图7：二线城市新房销售面积同比增速7图8：天津新房销售面积同比增速8图9：南京新房销售面积同比增速8图10：武汉新房销售面积同比增速8图11：苏州新房销售面积同比

3、增速8图12：厦门新房销售面积同比增速8图13：福州新房销售面积同比增速8图14：南昌新房销售面积同比增速9图15：郑州新房销售面积同比增速9图16：南宁新房销售面积同比增速9图17：廊坊新房销售面积同比增速9图18：东莞新房销售面积同比增速9图19：珠海新房销售面积同比增速9图20：房贷利率持续回落10图21：三四线新房销售面积同比增速12图22：历年全国棚改计划开工套数12图23：当月新增抵押补充贷款（PSL）（亿元）13图24：部分热门城市5月新房成交放缓13图25：部分热门城市5月二手房成交环比放缓14图26：

4、百城住宅用地成交同比、环比情况14图27：全国百城土地溢价率情况14图28：重点21城开盘去化率回落15图29：客户上门指数回落15图30：商品房销售面积累计同比增速15图31：商品房销售额累计同比增速15图32：房屋新开工面积累计同比增速16图33：房地产投资累计同比增速16图34：固定资产完成额累计同比增速回落16图35：私营工业企业利润总额累计同比回落16图36：私营企业工业增加值累计同比回落16图37：汽车数据走弱17图38：零售数据走弱17图39：实体经济部门杠杆率创新高17图40：居民部门杠杆率创新高17图

5、41：一二线城市房价收入比整体偏高18图42：人均债务/人均可支配收入比较18图43：居民部门债务占GDP比重(居民部门杠杆率)比较19图44：部分省、直辖市居民部门杠杆率超过我国平均水平19图45：预计全行业全年商品房销售面积累计同比增速-5%21表1：人民币存款准备金率（%）10表2：2019年1-5月销售额累计增速超过10%的重点覆盖公司一览（按1-5月增速排序）21表3：2019年wind一致预期归母净利润增速大于20%的重点覆盖公司一览（按2019E增速排序）22表4：重点覆盖公司未来两年动态PE一览22第2

6、2页共22页研究框架及前期策略回顾研究框架A股优势地产股的业务模式趋同，因此行情一致性比较强，涨时同涨、跌时同跌，差异主要在涨跌幅。我们自上而下择时、预判地产A股整体行情趋势，所采用的研究框架是孕育于2008年底、成型于2012年的《区瑞明地产A股小周期理论框架》。《区瑞明地产A股小周期理论框架》核心要点：一、中国房地产业市场容量巨大，是毋庸置疑的支柱产业，其根本制度是“土地公有制”；二、正因其支柱地位，且土地公有，中国房地产就有条件、亦必然成为国家“调节周期”和“平衡利益”的工具，这是中国房地产业的本质特征。所谓“调

7、节周期”是指“当行业降温、经济增长面临较大压力时，政府大概率会刺激、扶持房地产”；所谓“平衡利益”是指“当房价显著上涨、购房需求过热、房地产投资累计同比增速居于高位时，政府大概率会从防范风险的角度、兼顾其他行业的利益，出手抑制房地产过热，阶段性打压”；第22页共22页三、上述一、二点决定了中国房地产业的核心驱动因子是“制度红利（”和“资源红利”（房企拿地成本）；行业政策）第22页共22页四、上述一、二、三点决定了“政策预期”是自上而下择时A股优势地产股的关键催化剂。图1：区瑞明地产A股小周期理论框架资料来源:整理《区

8、瑞明地产A股小周期理论框架》于2019年上半年继续被验证上半年策略观点回顾：一、我们于2018年12月17日发布的年度策略《周期的力量，政策的曙光》中重申2018年四季度以来对优势地产股乐观的观点，并于2019年1季度陆续发表《有信心，更要有耐心》、《积极把握春耕行情》，看多地产股的机会并建议加大对地产股的配置。第22页共22页二