物业管理行业深度报告：大行业，小公司，地产后周期的黄金赛道

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1、目录行业规模持续增长，借力资本集中度有望快速提升1.1.风云会和，物管行业进入发展快车道1.1.1.酬金制、包干制并行，以后者为主1.1.2.物管指导价逐步放开，存量项目提价依旧困难1.1.3.市场规模破万亿，中长期维持增量发展1.2.行业格局零散，仍处于整合初级阶段行业发展趋势：从业态到服务，纵横延伸未来可期2.1.围绕住宅业态，拓展多业态管理能力2.1.1.商业、办公物业2.1.2.产业园区2.1.3.机构设施类2.2.常规社区增值服务将以平台化为主2.2.1.国内已开展的增值业务情况2.2.2.国际经验：FirstServiceCorporation2.3.养老、幼托业务：商

2、业模式仍待摸索2.4.科技赋能，适度外包，进一步释放经营红利正本清源，行业的未来是光明的3.1.龙头物管企业基础物业服务利润水平仍存较大差异，未来可否可延续？3.2.通过物业管理费均价判断公司盈利能力与增值服务潜力是否合理？3.3.社保清缴是否会成为物管公司的阿克琉斯之踵？3.4.非业主增值服务的构成以及可持续性？3.5.市场化拓展是方向，关注公司布局，资源，管理运营能力，品牌标的推荐4.1.碧桂园服务：大道至简，规模为王4.2.中海物业：有望迎来向上趋势4.3.绿城服务：服务品质的领军者，增值服务最具想象空间4.4.新城悦：大开发商下的小物管公司，高弹性，强执行力4.5.永升生活

3、服务：高额股权激励下团队的爆发力值得期待第1页共44页图目录图1：我国物业管理行业发展历程图2：北京中海雅园小区酬金制管理模式图：城镇化率始终高速提升图：年物管行业在管规模破亿平米图：商品房销售面积屡创新高图：商品住宅销售面积屡创新高图：房屋施工面积及同比图：房屋竣工面积及同比图：房屋新开工面积及同比图：新开工面积与竣工面积增速存在错位图：城镇居民人均可支配收入同比变化图：龙头物管公司在管面积持续扩张图：龙头物管公司市占率有明显提升图：年百强企业分层级管理面积及增速图：年百强企业分层级营业收入及增速图：年百强企业各业态面积占比情况图：年百强企业各业态收入占比情况图：年商品房竣工结构

4、图：年百强企业各业态收入占比情况图：年主要城市购物中心存量情况图：年主要城市写字楼存量情况图：年我国开发区数量图：国家级经开区实现地区生产总值情况图：阳光海泰的物业管理模式图：天安运营的物业管理模式图：百强企业多种经营收入占比提升图：业主增值服务构成多样化图：主流物管公司已开展的增值服务类型图：营收及利润情况图：营收结构变化图：老年人口占比逐年增高图：我国老龄化速度高于收入水平图：人口出生率、自然增长率持续下滑图：平均预期寿命逐年提升图：乌镇雅园项目鸟瞰图图：年百强企业营业成本逐年走低图：年百强企业人均净利润有所增长图：年百强企业基础业务外包情况图：年百强员工总数及外包岗位总数图：

5、年上市物管公司人均产值图：年上市物管公司人均在管面积第2页共44页图：非业主增值服务具体内容：碧桂园服务图：年百强企业基础业务外包情况图：年重点企业整体服务水平满意度图：年百强企业各业态物业服务费情况图：百强企业物业服务费收缴率与续约率图：中海物业酬金制、包干制收入占比图：彩生活基础服务收入构成图：碧桂园服务覆盖范围图：年至今港股重点物业公司股价走势图：年至今股物业公司：南都物业股价走势图：雅生活非业主增值服务项收入及毛利率图：雅生活非业主增值服务构成变化图：非业主增值服务具体内容：碧桂园服务图：雅生活在管面积比例图：永升生活服务第三方面积比例图：在管面积中第三方占比逐步提升图：合

6、同面积远超在管面积图：碧桂园服务分项业务毛利率情况图：碧桂园服务净利润净利率情况图：中海物业在管面积稳步增长图：中海物业历史在管物业业态结构图：中海物业分项业务毛利率情况图：中海物业净利润净利率情况图：绿城服务在管面积情况图：绿城服务储备面积超在管面积图：绿城服务分项业务毛利率情况图：绿城服务净利润净利率情况图：新城悦在管面积高速增长图：新城悦合同面积破一亿平米图：新城悦分项业务毛利率情况图：新城悦净利润净利率情况图：永升生活服务在管面积第三方占比提高图：永升生活服务合同面积情况图：永升生活服务分项业务毛利率情况图：永升生活服务净利润净利率情况第3页共44页表目录表1：包干制、酬金

7、制比较表2：2018年至今部分城市上调物业收费标准表3：各类非住宅业态特点表4：2018年以来部分龙头物管公司收并购商办类物业及合作情况表5：龙头物业公司开展的商办物业管理服务表6：部分龙头物业公司开展的产业园区物业管理服务7：龙头物业公司开展的机构园区物业管理服务表8：部分物管企业增值服务内容表9：FirstService发展大事表10：FirstServiceBrands2015-2018年特许经营、自营变化表11：部分龙头物业公司开展的养老、幼托业务探索表12：