逸彩——推售部署建议

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1、廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.【逸彩庭园·逸景轩】推售部署补充建议本项目小高层电梯洋房【逸景轩】内部认购已进行了近2周时间,但业绩与预期目标有一定差距。根据现场销售人员所反馈的信息,目前影响客户的未成交原因主要有以下几点:Ø推售的楼层较少,未能满足客户需要;Ø额外优惠折扣缩减的幅度较小,对客户的触动性不大;Ø管理费比竞争对手、以及前期的多层高;ØG1栋各单位的厅间隔不够方正、没有厅出阳台,客户接受程度相对较低;ØG1栋0

2、1单位与D区对望,私密性受到影响;Ø销售通道经过G2栋,不少客户对G2栋感兴趣,持观望态度;Ø交通配套设施不足;Ø生活配套设施未完善;Ø部分客户需求多层单位。受以上原因影响,目前【逸景轩】的销售情况较为缓慢。为了改善本项目现时的销售情况,敝司对销售部署作如下相关的补充建议:1.优惠折扣、优惠时间(现在起实行,至10月7日止)由于目前优惠折扣以1%递减,相差的金额较少,对客户的剌激作用不大,反而因价格的提升,对销售形成一定的压力。因此,敝司建议:在认购期间延用前期额外95折的优惠折扣,如销售数量超过2

3、4套,则按照《推售部署》,以1%幅度递减额外优惠折扣。2.未推出单位销售方式(现在起实行,至10月7日止)如客户强硬要求购买未推出的楼层,可由销售人员向销售主管提出申请,销售主管可根据实际情况决定是否向客户出售该单位,但应尽可能保证成交额外折扣在96~97折之间。9廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.1.诚意金认购方案建议实行时间:2003年9月20日至30日本项目小高层推出以来,入场客户数量并不算少,但成交量并不大,其中一个

4、原因是在国庆前客户持观望态度,并与周边竞争对手比较。为了促进客户的回头率,增加成交机会,建议本项目收取客户诚意金,并给予客户额外优惠。具体方案如下:3.1认购形式客户通过下1000元诚意金(可退),获赠半年管理费。目的:Ø避免因过长的等待时间造成诚意客户流失;Ø通过下诚意金的形式让该批客户获得额外优惠;Ø提高客户回头率,增加成交机会。3.2具体操作3.2.1折扣优惠额外95折+半年管理费3.2.2认购流程Ø客户下诚意金保留优惠折扣,诚意金金额为1000元;Ø由发展商财务人员开具诚意金收据;Ø由经纬销

5、售人员填写《认购意向书》(一式三份,发展商、经纬、客户各保留一份);Ø客户保留收据及认购意向书,作为日后选定单位及折扣优惠的依据。9廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.1.管理费由销售人员向客户讲解物价局批复的管理费为2.2元/㎡,现时已通过发展商补贴,把管理费降至1.8元/㎡,以此增加客户的认同。建议发展商在9月25日前,对物业管理成本进行核算,尽可能将目前的管理费控制在1.6元/㎡左右。2.户型间隔缺点弱化方法⑴.厅转角由

6、于目前到访的客户大部分为年纪相对较大,以二次置业为主,因此,对G1栋厅的转角设计较难接受。为了进一步令现时销售人员所说的法式内嵌阳台更有说服力,建议发展商通过特色设计(如:室内绿化角或装饰柜、酒柜之类),对该户型缺陷进行弱化。建议完成时间:9月26日前⑵.01单位房间由于01单位房间与D区对望较为明显,而挂窗帘又影响房间采光,建议将01单位的窗帘换成窗纱,引导客户如何在保证室内自然采光的同时解决对望问题,加快接下来的销售进度。建议完成时间:9月19日3.装修标准展示牌建议在交楼装修标准示范单位内设置

7、装修标准说明水牌(如二期盈轩的形式),既可向客户明确交楼装修标准,体现“升级”概念,同时也可一定程度上转移客户对户型间隔缺点的注意力。建议完成时间:9月19日9廣州經緯房産諮詢有限公司KINGSWICK(GUANGZHOU)PROPERTYCONSULTANTSLTD.1.推出G2栋部分单位为了加快销售进度,保证在公开发售当天有效营造销售气氛,建议推出3层G2栋单位。Ø楼层:2、5、7Ø价格:G2栋价格在19日中午前制定2.交通配套设施完善本项目虽然位于滘口车站旁,但由于公交线路并非直接经过本项目,

8、而看楼班车车次较少、线路单一,未能有效改善本项目的交通状况,因此,交通成为一直以来制约本项目成交的最主要因素之一。为了增加客户对本项目的认同度,体现小高层单位“升”级后的高度性价比,敝司对改善本项目交通条件作如下建议:⑴.增加看楼专车线路本项目现有看楼车线路两条(荔湾线、芳村线),在周六、日会安排花地湾地铁站C出口的看楼专车路线,建议在平时非展销会时间均保留该看楼线路,以业主专车形式定点开出,从而使本项目交通线路与地铁站直接相连,方便业主出入的同时,增加客户的认同度。

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