重庆永耀地产渝北地下商业项目定位思路

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1、2008年重庆永耀地产渝北地下商业项目定位思路CQSunFlowerMarketingConsultationCo.Ltd.28/03/2008由于时间关系，在本次商业研究和分析的方向上，主要以本地的商业格局和发展倾向得出相关论点，为项目商业组合定位布局提供市场依据；城市因人的聚集而诞生，城市建造与人的行为互为影响——决定了商业布局的形成；商业现状与本地的生活形态相关，因此尊重当地的生活是商业规划的第一要素。综述提案思路商业物业价值判断渝北地下通道商业营销定位分析/方向渝北商业物业市场分析关键问题解读渝北地下通道商业价值分析与商业的基本模型重庆房地产市场环境概况2007年全

2、市固定投资快速增长，投资规模继续扩大；政府已经出台的一些政策或采取的措施也使得房地产市场进入调整期；投资性物业市场异常活跃；大批商业裙楼分零销售，“商务物业”大量上市；银行信贷政策调整，竞争进一步加剧；重庆成立城乡综合统筹区，城市化进程加快，商业地产未来发展空间巨大。PART1.渝北商业物业市场分析08年重庆区域商业发展加速、竞争激烈。渝北两路商圈概况大型零售商场分布相对集中、业态较为齐全、经营档次搭配合理；商品经营种类比较丰富，商品品牌相对较少，多为低端品牌商品聚集；金港·国际的进驻使相关配套设施、服务设施渐趋完善，管理较为有序；消费者主要来自两路本地、周边区市及部分外地

3、旅游者；对其他区域商圈消费者吸引力有限；消费者购物普遍以中低档为主，对品牌注重度有待提高；高端消费市场外流，短期内，不足以支撑大型高端商业项目。两路地区商业发展呈稳定、健康趋势，但整体档次不高、未来将向中端大型商业发展。PART1.渝北商业物业市场分析项目周边现状周边商业特性：以精致、时尚为导向，定位于年轻、时尚；服装、鞋包、饰品、文体、小吃等特色；具有精巧及快销的共性；街道名称面积（㎡）租金（㎡/元）经营业态人流情况双龙大道30--40100--200国美打头，服饰为主胜利路人流量最大为3000人/小时，核心商圈次之。双龙大道东路20、70为主100--200品牌服饰为主

4、，兼有其他义学路10--20100--300服饰为主胜利路10、25为主，100--200服饰、精品、鞋业为主，兼有通讯等PART1.渝北商业物业市场分析项目周边店主焦点访谈PART1.渝北商业物业市场分析店铺位置：项目周边门店店铺面积：20--25㎡经营业态：服饰、精品专卖店访谈者观点：“因沃尔玛的强势入驻和商业步行街招商的完善，会吸引当地大部分的消费者前往，成为两路核心商圈，前景看好。”注：本次访谈由于时间关系，样本进行当地随机抽取，意见有一定代表性，但缺乏系统性。核心商圈商业混沌，缺乏市场领袖商业氛围缺乏，整体消费力差；整体档次不高，缺乏高端消费场所；短期内仍将以中、

5、低端消费为主；项目周边现状PART1.渝北商业物业市场分析项目周边发展趋势世界500强强势入驻，商业呈现羊群效应核心商圈初步形成；各商业业态的高调入驻；两路商业高度聚集本区域；市场前景大势看好。PART1.渝北商业物业市场分析提案思路商业物业价值判断渝北地下通道商业营销定位分析/方向渝北商业物业市场分析关键问题解读渝北地下通道商业价值分析与商业的基本模型根据对市场的研究和商业物业的初步价值梳理需要从战略角度对本项目的运营定位方向作出初步研判PART2.商业物业价值判断PART2.商业物业价值判断商业物业投资价值一铺养三代的“铺”周边人流量多少商圈内的消费能力优惠政策是否有

6、足够的吸引力短期的租金回报与长期的升值空间商铺：包括街铺和地下连通商业；自我调节能力强。核心商业店：不适合分拆销售，适合大基金的长期战略投资经营商业物业价值判断PART2.商业物业价值判断关于两种商业类型的价值对比研究地下连通商业街铺价值依托的基础周边商圈的经营环境；很强的自我调节能力；周边商圈的经营环境；受经营状况好坏的制约；价值的保障（风险）保值增值，低风险；取决于经营状况，风险高；PART2.商业物业价值判断关于渝北目前商业物业投资价值的思考集中型地下商业街的面世，给渝北两路区域零售商业与其他综合服务的整体提升提供了良好机会。目前在城市中心区域集中商业物业的供应暂时处

7、于填充阶段，金港国际步行商业街和沃尔玛入驻，为购物中心区的集结且形成中心型商业圈——提供了最佳的机会和条件；原有的购物街区胜利路、双龙大道、双龙大道东路和义学路，周围地下商业缺乏且无全面更新的可能性，因此本项目具备了唯一性的特点，同样，也可以说它具备了唯一性价值定位；提案思路商业物业价值判断渝北地下通道商业营销定位分析/方向渝北商业物业市场分析关键问题解读渝北地下通道商业价值分析与商业的基本模型PART3.商业价值分析与商业的基本模型商业街——最大的商业价值在于极高的投资回报率和未来升值的潜力：位于渝北最有发展潜力