2016年全国典型城市房地产市场分析年报

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1、中估联行研究院AcademyofChinaAppraisalAssociation市场分析报告全国典型城市房地产市场分析报告2016年第12期经济缓中趋稳市场先扬后抑调控因城施策城市分化继续----2016年全国典型城市房地产市场分析年报第一篇宏观经济分析第二篇重要经济政策回顾第三篇楼市调控政策回顾第四篇房地产市场分析第五篇市场展望中估联行研究院2016年全年市场概览去库存是2015年中央经济工作会议提出五大重点任务之一，贯穿了整个2016年，截至2016年底，国家统计局20日发布数据显示，全国

2、商品房待售面积达6.95亿平方米，比上年末下降3.2%。中估联行研究院通过对监测的13个一线及二线市场的去化时间比较，2016年每个城市的平均去化时间均较2015年缩短1.4个月，在去库存政策背景下，一边是一二线部分城市房价上涨过快，一边是三四线城市销售依旧乏力，于是一线城市与部分热点二线城市在2016年四季度集中展开多轮房地产调控，政策收紧预期越发强烈。投资：全年增速回稳2015年，我国房地产开发投资增速为1.0%，其中住宅投资增长0.4%。2016年初在新开工面积增速加快、土地购置回暖带动下

3、，房地产开发投资额逐步回升，全年全国房地产开发投资102581亿元，比上年名义增长6.9%（扣除价格因素实际增长7.5%），其中住宅投资增长6.4%；尤其是2016年4月增速达到7.2%，为2015年下半年以来最高。而进入2016年下半年，受全国土地供给持续收紧，部分热点城市供地政策变化等因素影响，投资增速进入平台波动期。市场：成交量价共创新高2016年全国商品房成交量价均创新高，国家统计局日前发布的2016年全国房地产开发投资和销售情况数据显示，2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米，

4、较上年增长22.5%。销售额方面，2016年商品房销售额达11.76万亿元，较上年增加34.8%，双双刷新历史纪录。房价：快速攀升，触动政策调控机制2016年初，部分热点城市房价率先上涨，春节之后，房价升温现象更是进一步蔓延。二季度房价涨幅均超过7%。三季度房价涨幅进一步加快，多达12座城市单季度房价涨幅超过10%，并最终引发了9月底开始的新一轮调控。受政策调控限制，四季度以来热点城市房价增速确实明显放缓，从全年房价涨幅来看，热点城市依旧领先。土地：量跌价涨，地王频现全国土地成交面积同比回落，成

5、交金额不断上升。2016年房地产开发企业土地购置面积22025万平方米，比上年下降3.4%，降幅比1-11月份收窄0.9个百分点；而土地成交价款同比增速持续正增长，且三季度加速上扬，到12月末，土地成交价款累计达到9129亿元，已超过2015年全年金额，累计同比增速高达19.8%，创下自2014年以来新高。据最新统计，2016年全国共计成交336宗单价、总价地王，数量再创新高。大体上，总价地王集中在一线城市及部分热点二线城市；单价地王则绝大部分集合在一线城市。2016年热点城市土地的价格涨幅敬请

6、参阅结尾处的报告说明1中估联行研究院已经远远超过了房价涨幅，而地价的上涨又再一次促使房价攀升，形成了地价房价之间的联动。报告要点：宏观经济：2016年国民经济运行保持在合理区间，经济发展新常态特征更加明显；2016年消费价格温和上涨，生产价格由降转涨，反映出经济运行中积极变化累积增多、市场形势稳中向好；政策走向：自2010年限购政策实施后，对比历年的楼市调控政策，2016年政策实施之密集，调控力度之从严堪称史上之最，“因城施策”的调控思路贯穿整个2016年并将继续，尤其对二线城市，政策力度将

7、逐步升级，将进一步抑制投资性需求，回稳房价；预计2017年住房市场及金融市场监管和整顿将继续从严；土地市场：2016年样本城市整体土地市场成交面积约2亿平方米，同比下降12.7%；一线城市环比下降20.8%，二线城市环比下降11.7%；成交金额方面，整体市场成交金额1.17万亿，同比上涨14.6%；住宅市场：供求方面，2014年整体市场供大于求，南京供求比值甚至达到2.1,到2016年整体市场供求保持稳定，供求比均控制在1以下；去化时间方面，全年整体市场去化时间保持稳定，样本城市平均去化时间

8、同比减少1.4个月，西安和太原12月呈现去化加快的态势；存量住宅交易价格方面，2016年一线城市北上广深同比上涨，上海涨幅最大，达到42.2%，二线城市厦门、南京、郑州、武汉、南昌、成都及石家庄同比上涨，武汉涨幅最高，达到30.3%，其次为厦门和石家庄，涨幅分别为24.3%和20.2%，昆明、太原、重庆和西安下跌，西安跌幅最大，达4.1%；新建住宅市场方面，2016年一线城市仍然保持上涨，深圳涨幅最大，达到44.9%，二线城市除成都和西安外，其余城市全部上涨，南京、厦门和武汉涨幅最高，分别为26