德勤房地产行业涉及的税务问题_部分(IV)

《德勤房地产行业涉及的税务问题_部分(IV)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、房地产行业涉及的企业所得税相关问题收入确认阶段的税务处理—销售收入的确认（续）代收款新规定原内资原外资代收款凡纳入开发产品价内或由同新规定未做规定房地产企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；-若企业代收的共用部位、共用设施设备维修基金已计入收入，则可在移交给有关部门、单位时扣除未纳入开发产品价内并由房地产企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。房地产企业应尽可能避免将代收款纳入开发产品价内或自行开具发票，以免使代收款被确认为销售收入而导致税负的增加或额外的利息损失。21

2、©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题收入确认阶段的税务处理—销售收入的确认（续）预租收入新规定原内资原外资新建的开发产品在尚未完工或办基本上与新规定相同；未做规定理房地产初始登记、取得产权证此外还规定承租方支付的前，与承租人签订租赁预约协议预租费用按租金支出税前的，自开发产品交付承租人使用扣除之日起，出租方取得的预租价款按租金确认收入的实现。根据新企业所得税法的规定，一般的租金收入确认时点为合同约定的承租人应付租金的日期22©2009北京分所/德勤华永会

3、计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题收入确认阶段的税务处理—销售收入的确认（续）先租后售新规定原内资原外资未做规定将开发产品转作固定资产的，租赁在租赁期间已经计提的房期间按租金确认收入，出售时再按屋折旧，不得在售出时再销售固定资产确认收入；作为成本、费用扣除未将开发产品转作固定资产的，租赁期间按租金确认收入，出售时再按销售开发产品确认收入国税发[2009]31号中删除了开发产品先租后售的问题。目前还不清楚实务中先租后售的行为是否应继续适用原内资法的有关规定，抑或国家税务总会对此问题另出单

4、行文予以明确。23©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题收入确认阶段的税务处理—成本、费用的税前扣除成本、费用税前扣除的一般性规定项目新规定原内资原外资可在税前期间费用期间费用将所有应计入可售房地扣除的成已销开发产品计税成本营业税金及附加产的成本及费用并入本费用“可售总成本费用”，营业税金及附加已销开发产品的计税按照收入费用配比原则，土地增值税成本根据当期销售房地产面积计算扣除国税发[2009]31号文件基本上沿用了原内资企业法规下对税前扣除成本及费

5、用项目的规定，并在此基础上将土地增值税明确列入准予扣除的项目，进一步清晰了房地产企业可在税前扣除的具体成本、费用项目。在原外资企业法规下，外资房地产企业发生的期间费用需并入“可售总成本费用”按照当期房地产的销售面积计算可扣除数额；而根据国税发[2009]31号文件的新规定，外资房地产企业在房地产开发建设过程中发生的期间费用可在当期直接扣除，有利于实现外资房地产企业所得税负的递延。外资房地产企业2008年以前已发生的未税前扣除的期间费用应如何处理？24©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业

6、涉及的企业所得税相关问题收入确认阶段的税务处理—成本、费用的税前扣除（续）成本、费用税前扣除的一般性规定（续）思考：房地产企业应如何安排其成本及费用的类别？只有分配入已销开发产品的计税成本部分才可在当期扣除，未销开发产品负担的成本费用需待其实际销售时扣除成本及费用（不含相关税金）期间费用直接在发生当期扣除企业所得税处理：有关费用计入期间费用有利于递延税负土地增值税税金：计入计税成本有利于享受加计扣除20%的优惠25©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题收入确认

7、阶段的税务处理—成本、费用的税前扣除（续）计税成本计税成本的定义企业在开发、建造开发产品过程中发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。成本对象的定义为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变，应征得主管税务机关同意。成本对象的确定原则新规定原内资原外资可否销售原则一般经营常规未做规定分类归集原则会计惯例功能区分原则定价差异原则成本差

8、异原则权益区分原则26©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的企业所得税相关问题收入确认阶段的税务处理—成本、费用的税前扣除（续）计税成本（续）计税成本的条件除规定的预提（应付）费用外，计税成本均为实际发生的成本。在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。国税发[2009]31号文件第一次明确了计税成本