德勤房地产行业涉及的税务问题_部分(I)

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1、房地产行业涉及的契税相关问题房地产行业涉及的契税法规纳税义务人计税方法免税规定和税收优惠政策纳税义务发生时间和纳税地点101©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的契税相关问题房地产行业涉及的契税法规最高人民法院转发财政部《关于契税工作中几个问题的解释和规定的通知》(法行字第9534号)国家税务总局关于契税征收管理若干具体事项的通知(国税发[1997]第176号)关于契税征收管理有关问题的通知(国税发[1998]第31号)财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复(财税字[19

2、98]第96号)财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知(财税字[1999]第210号)财政部、国家税务总局关于合作开发的房地产权属转移征免契税的批复（财税[2004]91号）国家税务总局关于广百新翼公司产权分割征收契税问题的批复（财税[2005]26号）国家税务总局关于承受装修房屋契税计税价格问题的批复（国税函[2007]606号）国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复（国税函[2007]645号）国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复（国税函[2008]

3、662号）财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知（财税[2008]137号）102©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的契税相关问题纳税义务人在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人注：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其国有土地使用权出让；在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，房屋买卖；只要土地使用者享有占有、使用、收益或

4、处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转房屋赠与；让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利房屋交换。益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；视同转让、赠与以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。103©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的契税相关问题计税方法应纳税额＝计税依据x税率税率幅度为3％－5％应税行为发生方式计税依据及计税方法国有土地

5、使用权出让、土地使用权出售、房土地、房屋权属转移合同确定的成交价格屋买卖由契税征收机关参照同类土地使用权出售、房屋土地使用权赠与、房屋所有权赠与买卖的市场价格或者评估价格核定土地使用权交换、房屋所有权交换、土地使交换价格的差额用权与房屋所有权交换除承受方按规定缴纳契税外，房地产转让者应当以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让补缴契税，计税依据为补缴的土地使用权出让费房地产时用或者土地收益为所承受部分权属的成交价格；当部分权属改为承受土地、房屋部分权属的全部权属时，为全部权属的成交价格，原已缴纳的部分权属的税款应予扣除改变土地

6、用途而签订土地使用权出让合同变计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金更协议或者重新签订土地使用权出让合同及应补缴政府的其他费用104©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的契税相关问题免税规定和税收优惠政策个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%.首次购房证明由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。105©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公

7、司房地产行业涉及的契税相关问题纳税义务发生时间和纳税地点纳税义务发生时间纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当天。纳税地点土地、房屋所在地106©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产企业主要涉税种类对所得额对流转额对财产对行为对自然资源课税课税课税课税课税企业所得城镇土地营业税房产税税印花税使用税土地增值契税税107©2009北京分所/德

8、勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的印花税相关问题房地产行业涉及的印花税法规纳税义务人计税方法税收优惠政策108©2009北京分所/德勤华永会计师事务所有限公司房地产行业涉及的印花税相关问题房地产行业涉及的印花税法规中华人民共和国印花税暂行条例（中华人民共和国国务院令第11