信阳龙潭酒店综合体项目多向定位报告

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1、龙潭酒店综合体项目多向定位报告-1-——目录——第一部分：项目多向定位方案经济测算1一、模式一：单体购物中心模式1（一）定位分析1（二）方案分析1二、模式二：购物中心+街区模式33（一）定位分析33（二）方案分析34第二部分：项目多向定位对比分析45-1-第一部分：项目多向定位方案经济测算通过对项目业态容量分析、消费者访谈及商户进驻意向分析，结合项目自身优劣势，我司从商业角度对项目共提出两种模式，四套方案，以供参考。·模式一：单体购物中心模式方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案二：百货（北端）+超市+店中店+餐饮休

2、闲文化娱乐方案三：店中店式百货+超市（二、三层）+餐饮休闲文化娱乐·模式二：购物中心+街区模式方案四：购物中心+餐饮休闲娱乐主题街一、模式一：单体购物中心模式（一）定位分析该定位思路将采用单体购物中心模式，与酒店、写字楼的高端商务形象相匹配，利于整体形象的提升，以提升项目的销售价值。该模式下的销售，一方面通过塔楼来回笼资金，一方面通过将购物中心的局部中庭店中店及多通道主题店中店进行销售来进行资金回笼。在开发商资金有额外需求的情况下，也可以选择持有的购物中心作为良性物业进行打包出售给基金公司。（二）方案分析该模式有以下集中方案：方案一：

3、百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案二：百货（北端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐方案三：自营百货+超市（二、三层）+店中店+餐饮休闲文化娱乐491.方案一：百货（南端）+超市+店中店+餐饮休闲文化娱乐（1）商业定位思路项目采用单体购物中心模式，引进连锁百货和品牌超市双主力店，超市地下，百货地上，超市带动负一层经营，在配以品牌电器，能提升辅营区价值，利于辅营区销售；百货地上能够吸引强大人流，同时增加楼上餐饮休闲娱乐生意机会；若将百货布置在项目南端，店中店位置布置合理，从而增加店中店销售收益。该方案既可以保证后期运营，又可

4、以及时回款。总建筑面积192240㎡其中：购物中心107600㎡住宅30000㎡公寓14640㎡写字楼10000㎡酒店30000㎡49（1）商业业态布局1）负一层业态布局图491）一层业态布局图491）二层业态布局图491）三层业态布局图491）四层业态布局图491）五层业态布局图491）六层业态布局图、（1）商业面积统计楼层业态建筑面积（㎡）可售面积（㎡）持有面积（㎡）负1F主力店超市12500——12500辅营区52005200——电器3300——33001F店中店59005900——百货6600——6600街铺16001600—

5、—2F店中店63006300——49百货6500——6500餐饮17001700——3F店中店83008300——百货6200——62004F店中店22002200——百货7400——7400餐饮1200——1200休闲娱乐文化3700——37005F餐饮14500——145006F休闲娱乐14500——14500合计1076003120076400（1）商业收益测算1)售价制定²街铺价格评估Ø项目评分可比项评分基数本项目万家灯火百年新天地汉都硬件指数商圈级别55555交通情况53543规模效应（商业）10101083区位优势5345

6、3配套设施1010862人气指数主力店优势151515150次主力店优势101010100消费基础(人口）1068106商业氛围及商业成熟度1068106商业形态55441价值塑造55431入市时间修正1010878评估得分10088898738Ø价格评估名称本项目街铺万家灯火街铺百年新天地街铺汉都街铺评估得分88898738比较系数——0.991.012.32市场均价（元/㎡）——360002000016000可调均价（元/㎡）——356002020037100比较权重——50%40%10%权重价格（元/㎡）——1800080004

7、000本项目均价（元/㎡）3000049²项目价格体系区域系数售价（元/㎡）一层街铺130000负一层辅营区0.721000一层店中店0.824000一层内街铺、餐饮、零售次主力店0.721000二层店中店0.5616800二层内街铺、餐饮、零售次主力店0.515000三层店中店0.4212600三层内街铺、餐饮、零售次主力店0.3811400四层店中店0.3399001)租金制定根据市场研究并结合投资回报率综合考虑，得到各业态基本租金水平如下：楼层业态售价(元)租金水平(元/㎡*月)备注负1F主力店超市　25　辅营区21000105

8、按照年回报率6%电器　30　1F店中店24000120按照年回报率6%百货　40　街铺30000150按照年回报率6%2F店中店1680084按照年回报率6%百货　40　餐饮1500075按照年回报率6%3F店中店126