我国公共租赁住房和融资模式探析

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1、我国公共租赁住房和融资模式探析［摘要］公共租赁住房，是近年来国家在建设小康社会进程中为解决低收入人群的住房问题，而逐渐兴起的新概念，对于它的定义和融资模式目前尚无权威的、统一的定义，因此有必要就建立符合中国国情的公共租赁住房融资模式进行探讨。［关键词］公共租赁住房融资模式一、公共租赁住房概述及特征公共租赁住房是近年来逐渐兴起的新概念，目前还没有权威、统一的定义。住房和城乡建设部政策研究中心课题组在《发展公共租赁住房、实现住有所居》专题报告中称：公共租赁住房是投资者（政府或企业）持有房源，并将这些房屋以

2、低于市场价的方式租给特定人群，其租金高于廉租房，低于商品房，是覆盖范围更加广的“廉租房”O各地省市对公共租赁住房的定义有共同点和不同点，如《深圳市公共租赁房管理暂行办法》中说，公共租赁住房是政府提供优惠政策，限定套内面积和出租价格，按照合理标准筹集，主要面向低收入住房困难家庭出租的具有保障性质的住房。北京、常州、无锡等市政府对公共租赁住房也自有定义，虽然强调的方面各有不同，但在界定政府干预、低价出租、保障范围和保障性质的本质问题上却有共同之处。于是，我们可以给公共租赁住房下这样一个定义，公共租赁住房是

3、由政府主导、投资者持有产权、限定户型面积及租金、向城镇低收入家庭和“夹心层”及新就业人员等存在住房困难的群体出租的租赁型保障性房屋。公共租赁住房既可以是成套住宅，也可以是集体宿舍，原则上单套建筑面积控制在60平方米内，以40平方米的小戶型为主，高层住宅可在单套面积基础上放宽10平方米。其特征表现为:(1)政府干预性公共租赁住房是政府保障体系下由政府主导或者直接提供的保障性住房。它的融资、建设、运营等各个方面都应该在政府的政策支持及监控、管理之下。(2)准公共产品公共租赁住房具有排他性和非竞争性，其概念

4、注定它属于公共产品。只是在超过一定的标准和方式限定时，对其消费具备了竞争性，增加个人对其他人消费的影响。(3)正外部性这主要指公共租赁住房的生产和消费具有的特性。它属于可以提髙人们生活水平生活质量的产品，有利于消除“棚户区”脏乱差的现象，改善人居环境，使人们受益，且收益大于成本。(4)非营利性公共租赁住房无论是政府负责建设还是其主导建设，都是具有公益性质的房屋，非营利性。其租金水平低于商品房,在人们可以接受的范围之内，是在考虑了相关机构的投入和运营成本而制定的。(1)保障范围明确、退出灵活政府对公共租

5、赁住房保障对象的范围有明确规定，且监控严格。一旦住户家庭收入水平发生改变，不再符合公共租赁住房的入住资格时，监管部门则会令其退出住房，或支付市场价格水平的租金，退出的程序简单灵活。二、我国公共租赁住房融资模式分析(一)我国目前公共租赁住房的融资模式作为新生事物的公共租赁住房的融资，在其出现后短短几年发展迅速，这不仅是因为公共租赁住房符合大城市发展需求，而且还与住房金融密不可分。目前我国公共租赁住房融资实践城市主要有北京、重庆、深圳、常州等地，总结这些大中城市的公共租赁住房融资模式主要有以下几种：1、政

6、府财政拨划为主的融资模式这种融资模式是比较传统的和天然的选择，主要考虑到公共租赁住房的公共产品属性和正外部性，对社会资金和私人投资的吸引力小，市场提供资金必然不足，需要财政支持。2、政府专门机构融资模式和投融资平台融资模式与政府财政划拨为主的融资模式不同，政府专门机构融资模式和投融资平台融资模式都是经过投融资体制改革、投资主体多元化的融资模式。根据融资主体不同，分为政府专门机构融资模式和投融资平台融资模式。（二）我国现有公共租赁住房融资模式存在的问题我国目前公共租赁住房融资主要面临的困难结点有以下方面

7、：1、政府投入资金不足，中央财政补助资金与地方财政支出不够如2011年《政府工作报告》提出的中央财政预算拟安排保障性房屋建设补助资金1030亿元（比2010年上涨265亿元），后来国务院常务会议决定增加180亿元，用于公共租赁住房的各项设施建设补助，总计为1210亿元。而《十二五规划纲要》中提出五年之内实现建设3600万套城镇保障性房屋和棚户区改造住房的目标，至少需要4万亿元人民币，仅“十二五”开局之年的2011年，计划建造这个目标中的1000万套，所需资金就约1.3万亿元，资金缺口大，其余90%的资

8、金就需要地方政府去设法解决。2、间接融资渠道不畅，直接融资渠道方式匮乏、渠道单一间接融资不畅，主要是指受银行贷款制度的限制。在商业银行对公共租赁住房建设放贷的金额以及门槛的规定中，中国人民银行的准备金率制度使得商业银行在考虑公共租赁住房的资金占用周期长，资金难以收回、一次性投入大、投资回报率低等不利因素时，不愿意主动放贷，其追求短期利润最大化的特点，使公共租赁住房间接融资困难。直接融资主要指债券、房地产投资信托基金、中期票据等直接筹资方式，但由于我国在这