公共租赁住房融资模式的借鉴与启示

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1、公共租赁住房融资模式的借鉴与启示目前，我国住房保障政策覆盖范围较小，大中城市商品房房价较高、上涨过快、租金低廉的房源严重短缺，一些中低收入住房困难家庭无力从市场租赁或购买住房；同时，随着城镇化快速推进，新职工的阶段性住房需求日增与其支付能力不足的矛盾日益显现，外来务工人员居住条件亟需改善。公共租赁住房制度正是政府为解决中低收入家庭的经济困难、缓解住房领域分配矛盾而实施的一种有效手段。从温总理的政府工作报告中可以看出，保障性住房的发展方向开始有所变化，未来将以公共租赁住房为主，并淡化经济适用房。由于公共租赁住房投资规模大、资金沉淀周期长，而政府的财力有限

2、，单纯依靠政府力量来推动公租房的建设，难以长足发展。同时，公共租赁住房针对的是中低收入群体，租金定价较低，只有租金作为回收成本方式的公共租赁住房的收益率仅4%，低于房地产商公认的5%保本收益率。低收益水平使得吸引社会企业投资公共租赁住房项目的困难加大。因此，融资模式是影响整个公共租赁住房建设成功与否的关键，是制约公共租赁住房可持续发展的瓶颈问题。　　一、重庆市解决公共租赁住房融资问题的有关探索　　“重庆模式”是目前国内公认的最具有战略眼光、最符合国际潮流的公共租赁住房融资模式。重庆市公共租赁住房建设采取的是“政府主导，投资公司运作”的模式，政府通过财政

3、资金投入或者以土地出让金等合理作价入股，合理让渡或不参与分配租赁收益，以及充分利用税收、公用事业收费等优惠方式，借助专业的城市基础设施投资机构，采取市场机制实施经营管理。在公共租赁住房建设过程中，投融资问题一直是牵动着政府和社会公众的棘手问题。为了更好地解决问题，重庆市政府和房地产投资企业进行了以下一系列研究和探索，逐步发展与完善公共租赁住房融资制度。　　（一）市场与政府双轨制在目前高房价的背景下，为实现住房保障，即让最底层的人住进廉租房，低收入者购买经济适用房，中等收入者购买限价房，高收入者去市场购买商品房这一宏伟的蓝图，单纯依靠政府予以资金和政策保

4、障是不可能完成的；反过来，完全靠市场自发作用的调节，也是存在着明显的缺陷和不全面的。为解决这一问题，重庆市的住房制度采取市场供给与政府保障的“双轨制”管理模式，即在住房供应体系中，保障性住房与商品性住房并行，保障性住房由政府主导，服务特定群体，实行价格管制；商品房则主要是由市场机制所主导，供求关系决定价格。公共租赁住房作为住房供应“双轨制”的关键一环，涵盖了过去的廉租房和经济适用房，并延伸到既不能享受廉租房，又买不起商品房的“夹心层”，实现廉租房、公共租赁住房与经济适用房的一体化。如公共租赁住房资金的，市政府一方面运用中央专项补贴资金和市级财政资金，另

5、一方面积极向商业银行贷款，并准备上市一部分国有集团，去资本市场融通资金，政府与市场双管齐下，这就有效地拓宽了融资渠道，在一定程度上解决了建设资金的问题。　　（二）土地供给重庆预计需要3万亩土地，而2002年始的土地储备使得重庆政府把大量国有土地都掌握在手中。仅“八大投”的一家企业――由重庆土地整理储备中心发展而来的地产集团，就拥有24万亩控制性土地储备量，已完成征地拆迁的实际土地储备达6万多亩。如果再加上其他几家企业，土地储量就更加充足。在土地划拨上，重庆全部以“零地价”划拨，这是所有城市的公租房建设实践中不曾有的。土地的出让金收益占据了地方政府收益的

6、大部分，往往很多政府都不愿意割弃价值连城的出让金，因而政府会选择比较偏远的地块进行建设或者只出让小面积的地块。在这样地块修建的公租房很容易形成“平民窟”，且对于本来租金就不高的公租房，由于地理位置偏远和交通不变等因素，更加难以成功租出，加大了投入资金的收回难度，投资回收期也拉长。这使得全国公租房建设的规模受到一定程度的限制。而重庆市率先采用“零地价”的方式，并且大规模地修建公租房的实践，对其他城市具有较强的借鉴意义。　　（三）资金筹集重庆市公共租赁住房建设之所以有资金周转，主要得益于八大投融资集团加上渝富集团的投融资平台创造的“第三财政”，即国有资本在

7、市场竞争中的增值，形成国有资本经营预算。重庆市把储备的国有土地注资给八大投融资集团。这些企业使用这些土地向银行进行抵押贷款获得资金，用于市政公共基础设施建设和土地前期开发，摒弃传统短期土地财政，生地化为熟地后变卖，使土地增值收益的大部分都能够为政府获得，土地增值后出让产生的资金返还用于偿还银行贷款，资金循环使得基础建设不断向前发展。国有土地通过这些投融资企业经营后产生的收益，从性质上属于国有资本增值收益，成为了除了政府预算内、外资金收益的“第三财政”资金。重庆市公共租赁住房项目，主要交由城投集团和地产集团共同承担，来解决住房建设资金的筹集问题。摒弃政府

8、直接投资的传统做法，采取政府性的投资集团去市场融通资金的方式是重庆模式的一大特色。　　（四）“