国内外公共租赁住房融资模式比较和启示

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1、国内外公共租赁住房融资模式比较和启示［摘要］在我国住房问题日益严峻的问题背景下，国家开始大力发展公共租赁房建设，但是如何筹集公租房建设资金成为了各级政府面临的首要问题。文章总结国内外公共租赁住房的融资模式，并对国内外融资模式进行比较，从而为我国公共租赁住房融资模式的发展提供启示，获得解决融资问题的办法。［关键词］公共租赁住房；融资；模式中图分类号：F12文献标识码：A文章编号:1006-0278(2013)08-008-03公共租赁房是一种政策性租赁房，由政府或公共机构所有，属于国家住房保障体系中除廉租房、经济适用房的新型住房，其供应对象确

2、定为中低收入住房困难家庭，包括还有刚毕业的大学生和外来务工人员等，并釆取租售并举的供应方式，目的在于解决新就业职工等夹心层群体住房困难的问题。在限价房、经济适用房、公共租赁房、廉租房构成的我国住房保障体系中，公共租赁房因其能解决社会上更多'‘夹心层”群体的住房问题，国家政府部门更重视公共租赁房在各大中城市的建设和普及。2012年，前国务院总理温家宝在中南海主持召开的五次座谈会上着重强调了“保障房应该以公租为主”。虽然在保障性住房体系中，公共租赁住房投资规模较大，但是其自身的福利性决定了它与普通的商品房的开发和运营模式有着较大的差异。在其开发

3、和融资的过程中大多依靠政府投入和银行投入，融资渠道单一。而收益水平不高、资金沉淀的周期长使得初期投入的资金回收较慢，导致了这类住房融资比较困难，供不应求、资金短缺一一融资问题是公共租赁住房发展中亟需思考和解决的一个问题。一、国外公共租赁住房融资模式为满足中低收入人群的住房需求，各国政府都致力于制定适合自己国情的住房保障制度。目前，国际上对公共租赁住房的范畴尚未给予明确的界定，像香港的“公屋”、德国的公共住宅、美国的公共住房、新加坡的公共组屋都类似于公共租赁住房。国外的保障性住房建设开始的比较早，形成了相对成熟的融资模式，可以为我国公共租赁住

4、房融资模式的发展提供了很多有益的经验。（一）新加坡融资模式亚洲人口多、人口密度大，随着经济的高速发展，中低收入人群的住房问题越来越突显。亚洲大多数国家一直致力于建立一套适合自身的住房保障体系，其保障性住房融资方式大都是以政府投资为主、其他多种融资渠道为辅，而像房地产投资信托基金、资产证券化等新的融资工具尚未得到广泛的应用。在亚洲，比较典型的是新加坡公共组屋融资模式。新加坡公共组屋的融资模式是完全政府主导模式。公共组屋的规划、建设、运营和管理由新加坡建屋发展局直接负责，并由其以较低的市场价格出租或出售给中低收入人群。其中，核心的资金来源是政府

5、的贷款、拨款和补贴。同时，中央公积金所提供的建设资金贷款，为建设公共组屋提供了强有力的金融支持。公积金是组屋长期稳定发展的重要支柱，政府每年维持组屋制度运行所需的大笔资金也来源于此。新加坡融资模式如下图：在公共组屋融资模式下，新加坡公共组屋建设可以获得稳定的资金，中低收入人群的住房问题能有效解决，但需要注意的是，这种模式得以成功与新加坡的国情密不可分，如较小的国土面积、良好的房地产市场秩序、高度廉洁的行政作风等，其他国家在绝大部分情况下难以复制与实现。(二)欧洲融资模式相比于亚洲，欧洲地区的经济发展水平比较髙，这些国家的保障性住房融资由以政

6、府财政支持为主的融资方式向多元化转变。在欧洲，荷兰和德国的融资模式具有典型的特点。2003年后，德国公共住宅领域引入了PPP(Public-PrivatePart-nership)等较新的融资模式，为解决住房问题发挥了很大作用。德国保障制度最大的特色是其采用的住房储蓄制度，这是为购建房筹集资金而形成的一种互助性合作融资模式。该项制度的特点是先储蓄后贷款，贷款利率固定且低息互助，政府实行储蓄奖励措施。这种提供财政资助，自愿储蓄融资的形式能有效吸引社会资本参与到保障性住房项目中来。荷兰方面，1989年荷兰住房市场化改革开始前，社会住房的资金来源

7、主要是政府贷款和资产津贴，这种方式虽然促进了社会住房的开发建设，但是也直接加重了荷兰政府的财政负担。（三）美国融资模式公共住房是美国广为人知的低收入群体住房资助项目，也是最老的、迄今为止最大的住房补助项目。美国的公共住房有其独特的融资模式，它依赖成熟的金融市场环境，形成了健全的住房金融体系，这种以住房金融体系支撑为主导的融资模式，为公共住房的发展提供了新的资金渠道，保证了公共住房建设资金的持续性。除了政府财政的直接投入和税收的减免政策之外，在美国的公共住房融资模式中，完善的住房金融政策及灵活金融机制发挥了突出作用。美国联邦政府通过设立政府担

8、保机构、全国性的二级抵押市场等方式对住房金融市场进行有效调控，在进行调控同时注重利用各项税收减免优惠及降低土地开发成本的政策。同时提高公共租赁住房的RETIS收益率水平，鼓励私人