我国公共租赁住房引入ppp模式探析

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1、我国公共租赁住房引入PPP模式探析住房与百姓生活息息相关，同时也关系到内需的扩人和国尺经济的健康发展，一•直是党和政府十分重视的民主问题。党的十八人报告指出：“要建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求”。而在保障性住房体系中，公共租赁住房（简称：公租房）是其重要组成部分。根据2012年出台的《公共租赁住房管理办法》规定：公共租赁住房是指“是指限定建设标准和租金水平，血向符合规定条件的城镇中等偏下收入住厉因难家庭、新就业无厉职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房”。我国从2009年，住房和城乡建设部正式提出，把发展公共租赁住房作为保障性

2、住房的方式以來，公租房建设是“十二五”乃至“十三五”期间重点发展的保障性住房。另外根据住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委2013年12月公布的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》，“从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房”。由此廉租房也已纳入公租房管理体系之中。目前，我国各地公租房建设资金來源渠道较为单一，主要是财政拨款、土地出让净收益、住房公积金増值收益等。在一些经济欠发达的地区，由于财政资金冇限，导致公租房建设速度较慢，无法满足人民群众对住房的迫切需要。因此，我们需要拓宽公租房的融资渠道，建立良好的社会资金投入机制，从根本上解决资金短缺问题

3、，以保障公租房的顺利建设。其中政府和社会资本合作模式（PPP）,便是一种行之有效的方式。1PPP模式的内涵及其在公租房中的运作原理1.1PPP模式含义PPP（Pub1ic-Private-Partnership）,即'‘政府和社会资本合作”，简称"公私合作”,最早是由英国在20枇纪90年代提出并应用于肚础设施领域，随后在美国、日本、澳大利亚等发达国家迅速兴起的-种新的公共基础设施投资、建设和运营管理模式。在PPP模式中，鼓励私人资本参与公共基础设施建设，通过与政府合作完成单独各方无法完成或完成效率较低的项目，从而优化资源配置，发挥各口优势，通过合理的风险配置，实现政府和私人部门的共赢。1.2P

4、PP模式在公租房建设中的运作流程PPP模式的运作思路是：首先政府公共部门确定对某项肚础设施的需求，然后釆用招标方式选择最合适的投标者。选定屮标者后与体-起组建待殊H的项H公司（SPV）,签署特许权协议，然后由SPV负责项目的融资、设计、建设、运营及管理等活动，特许期结束后项目公司将项目移交给政府公共部门。具体來说可分为以下儿个阶段。1.2.1项目立项阶段政府公共部门确定对公租房的需求，制定可行方案，对方案的可行性进行详细分析后确定立项。1.2.2项目公司成立阶段政府部门发布招标公告，对项目的建设质量、建设标准、投标人的资质要求、资金投入等做出明确说明和要求。木着公开、公平、公正的原则，在众多投

5、标者中，确定中标者，政府部门与中标者对项H的具体内容再进行详细的谈判及磋商，最终明确双方的责任、义务及各口承担的风险。同时为即将开发的项目成立专门的项目公司SPV（SpecialPurposeVehicle）,由SPV对项目进行管理。1.2.3项目融资建设阶段项目公司成立之后，运用项目融资的方式，与融资机构沟通协商，获得资金。同时严格按照国家法律法规，对公租房丄程项LI进行招标，选择原材料供应商及施丄单位。施丄单位按照合同要求完成公租房的施工建设，项目公司支付建设费用。1.2.4运营管理阶段公租房项目建设完成并通过有关部门的验收后，进入到运营管理阶段。项目公诃根据特许经营权协议,白（2或者委托

6、专业运营管理公司來管理和运营（即向符合条件的群体出租）公租房。在此阶段，项冃公司除了稳定的租金收入及配套商业设施的租售收入外，还可以获得政府的各项政策支持，这些收入用于偿还项冃债务本息，并提供投资的冋报。政府部门则根据相关法律法规及协议对其运营进行监替和规范。1.2.5项目移交阶段特许期结束，项目公司按照特许权协议的规定，遵照既定标准将公共租赁房移交给政府公共部门。2我国公租房建设引入PPP模式的必要性及可行性分析2.1我国公租房建设引入PPP模式的必要性2.1.1减轻财政负担，实现投资主体多元化引入PPP模式，大虽的社会资金参与到公租房建设中，可以减轻政府初期投资的负担，同时还可以冇效拓宽公

7、租房建设的融资渠道，实现融资主体的多元化。2.1.2有助于改善住房供应结构在公租房建设中引入PPP模式，可以调动私人部门参与公租房建设的积极性，增加主动供给，为“屮低收入者”提供更多、更优质的租赁住房。这样既冇利于和谐社会的构建，同时公租房的稳定、大量供给还可以把社会上巨大的刚性需求释放出来，有利于改善住房结构，促进房地产市场的健康发展。2.1.3冇利于捉高项目建设及资源配置效率PPP模式通过将社