wk中山项目前期策划建议书

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1、万科中山项目前期策划建议书1我们面对什么样的市场环境？稳定健康的市场环境宏观上竞争相对激烈产品日渐同质化品牌化，优胜劣汰己成必然中观上微观上我们面对什么样的购买市场？对产品对区位对价格高性价比、物质与精神的复合产品有较好的城市配套及发展前景的区域以地段来决定价格选择2我们有什么？我们的风险在哪里？优势劣势机遇威胁市场低迷；新增购买力脱节；消化速度缓慢规模优势；发展商综合实力优势区域形象差、认识度低；市政配套缺乏所在区域为发展型区域；客户注重社区综合因素置业者对该区域选择率较低；项目前期的投入风险较大区位风险销售速度市场整体销售速度慢，影响到投资动态指

2、标3我们去哪里？档次定位客户定位新中山人3200元/m2均价2700-2800元/m2入市价格定位中档、高品质的精品社区形象定位享受纯美生活4策略：项目未动品牌先行教育营销贯穿始终我们如何去？先认识品牌再认识产品，展示万科实力。品牌导入区位导入项目导入在开发顺序上对学校优先投入品牌带动，教育强区，对南区再定义5目录第一部分总体市场分析第二部分消费者行为分析第三部分项目分析第四部分项目风险分析第五部分项目定位第六部分产品建议第七部分营销推广策略6第一部分总体市场分析7一、中山市城市概况8中山市地图9【行政区划分】全市设置1个开发区、4个街道办事处、19

3、个镇。1个开发区：中山港（中山火炬高技术产业开发区）4个街道办事处：石岐区、东区、西区、南区19个镇：南头镇、黄圃镇、东凤镇、三角镇、小榄镇、阜沙镇、古镇镇、东升镇、民众镇、港口镇、横栏镇、沙溪镇、大涌镇、板芙镇、五桂山镇、南朗镇、三乡镇、神湾镇、坦洲镇。10【人口】全市总人口236.35万人。其中本市户籍人口135万人，家庭43.4万户，占总人口的57%；外地籍人口101.35万人，占43%。11城镇人口143.41万人，占60.67%；乡村人口92.95万人，占39.33%。侨胞60多万人。12大专以上6.24万人，高中33.15万人。13【经济

4、】个体私营经济成为中山经济的重要支柱个体私营企业70715户，注册资金达到53.5亿元，经营网点占全市93.29%，从业人员323729人，占全市人口30%。去年全市个体私营企业总收入139.36亿元,工业总产值占全市工业总产值约27%。在古镇、小榄、大涌、东凤、黄圃等镇区，部分行业已成为支柱产业。14产业走规模化、集约化道路规模化、集约化趋势日益明显。年营业收入超过1000万元的85家，其中不乏亿元大户。以规模化和特色经济形成集约效应。工业基地、园区的建设加快城镇经济发展15小结：综观中山市整体概况，我们认为中山是一个受益于得天独厚自然资源和侨乡背

5、景的城市，经过多年的沉淀已经形成了具有地方特色的产业结构。尤其是镇区，私营经济、民营经济是当地经济的支柱，全市七万多家私营企业使民间财富积累很多，真正是“藏富于民”，市场的消费潜力巨大。与珠三角其它城市不同的是，中山受外来人口和外来文化的影响相对较少，她保持自己的传统习俗、节奏和生活方式，这也是中山成为珠三角最受欢迎城市的原因之一。甚至可以这样描绘中山：她在享受经济开放带来益处的同时，在内部仍保留相对“封闭”的生活方式，中山人有自己评价生活的一套标准。16二、中山市房地产数据分析1、中山市房地产成交概况172、城区、镇区对比分析18193、外销房情况

6、分析2021三、中山房地产市场特征分析1、区域性分布明显东区、石岐区在楼盘数量、质量、价格上均高于其他区域。原因与城市经济发展、人文环境、自然环境、市政建设等有关。222、市场成熟度还有待于提高多数开发理念落后，缺乏统一指导思想。法律法规的执行监督不够。营销手法趋于常规。舆论监督力度不够。中介业务不发达，缺乏主流媒体。233、内外销并存，内销占绝对主力中山内销市场仍是绝对主导，外销只集中在个盘。口碑传播、群居效应在中山外销房市场中非常明显。本项目我司建议外销不作重点。244、产品更新快、品牌忠诚度高市场呼唤品牌，市场追随品牌，品牌和规模交相辉映。受香

7、港的影响大，产品形态更新快。雅居乐的作用及影响力不容忽视。255、电视媒体和房展是购房信息传播的主渠道特别提及：电视广告亲友介绍266、推货谨慎，吸纳速度慢市场上首期推货量在300套（3-4万平方米）左右，大约一年的时间消化，即3-4万平方米/年。参照案例：楼盘名称雍逸廷凯茵新城奕翠园发展商雅居乐雅居乐新鸿基占地面积（万㎡）520034首期开发量（万㎡）3123月销售速度（套/月）2797110备注共800套，分三期开发，已售80%，2001年开售首期推出洋房1000多套，已售70%，别墅169套，售罄。2001年10月1日开售首期312套，已售70

8、%，今年五一开售，去年11月内部认购277、销售价格区域差别大东区的均价大致在3500--3800元/㎡之间