中信-中山西区项目前期定位策划方案.ppt

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1、前期定位策划方案【中信地产西区项目】2007年8月本方案逻辑思路说明宏观市场区域市场市场研究地块价值研判发展定位客户定位价格定位形象推广定位经济评估代理服务范畴服务团队组建市场研究PART1市场研究——宏观市场分析部分市场格局产品格局需求价格竞争宏观市场发展局势宏观市场分析宏观市场分析整体市场概述配套跟进不足，熟地资源供应锐减本土、外来规模开发商从储备到产品竞争加剧城区“三高”（高成本、高价、高档）项目主导中高档盘边缘外扩，成本依然高企供应成本提高楼价上扬短期反向刺激需求量扩大需求结构从内需主力向复合化发展城际投资者向珠三角楼市洼

2、地瞄准需求市场看涨中山楼市加速升温市场格局现状西区商字背得太久了，是时候还中山以西区全貌。十年河东，十年河西，西区房地产格局将发生巨大改变东区天子脚下的高起点、高规格规划要求，影响东区市场全面发展港口幅员广，后续开发空间潜力大北区底子薄，中山人对该区存在抗拒心理，但随市场发展后市看好南区市场格局现状西区石岐区南区地缘资源人脉关联配套设施产业发展客源基础市场基础未来发展城镇融合√√√√×√√√√√√√√××××√×××××东区√√√√√√√√√市场格局未来发展趋势城区各分区发展差异迅速收窄开发市场从“传统小区域”观向“城区集中一体观

3、”发展房地产需求市场从“择区而居”向“城内越区”过渡城区分区界限模糊化产品格局发展现状近1~2年内，中高档盘增长速度明显高于高档、中档盘高档项目消化速度明显加快高档盘价格上涨速度明显高于中档盘豪逸华庭三期奕翠园·葡萄园帝景东方水云轩·上东远洋城颐和山庄富逸·臻园……大信·海岸家园朗晴假日天明豪庭城市风景阳光翠苑领东上筑蓝波豪庭……碧翠华庭蔷薇山庄缤城·星晨广场星湖华苑翠朗华苑创兴二期……高档项目中档项目中高档项目产品格局发展现状产品格局发展趋势中高档盘迅速边缘外扩致使城区框架扩大，并为需求市场认同上述特征直接助力城区集中一体化高档

4、盘对传统区位依赖性减弱，逐渐向城区其他区域扩张高档项目分布区域中高档项目分布区域中档项目分布区域豪逸华庭三期奕翠园·葡萄园帝景东方水云轩·上东远洋城颐和山庄东区城东朗晴假日东、南区交界蔷薇山庄城东区天明豪庭石岐区碧翠华庭缤城·星晨广场星湖华苑翠朗华苑西区泛西区大信·海岸家园城北城市风景南区阳光翠苑五桂山富逸·臻园……石岐区领东上筑五桂山丽港城火炬区蓝波豪庭……西区……产品格局发展趋势市场需求现状与趋势物业产品线品种、类型多元化，其功能价值直接刺激场新的需求产生房价增长刺激本土内需正增长优良的城市环境、高性价物业，使中山逐渐成为珠三

5、角城际需求关注的热点，需求市场正从单一内需为主向跨地域复合型需求结构转型市场需求型消费力提高，层面扩大。消费主体结构加固，形成新市场发展推动力市场需求现状与趋势数据来源：中山国土资源在线2004年之前，中山城区地产市场发展基本稳定。2006年增幅超过24％，创造了中山城区新的历史记录，最主要的原因是中山城市化进程加快及房地产市场开始成熟，市场由之前的内需为主开始向复合型需求转换，这种转换意味着未来几年市场仍然会较为明显的发展。市场需求现状与趋势年份跨区客户2004年2005年2006年占总比6.9%11.6%14.5%深圳客户1.

6、0%3.2%5.3%广州客户1.4%2.1%2.4%珠海客户3.2%4.6%4.8%其他客户1.3%1.7%2.0%注：不包含港澳客户中山市场历来以满足内需为主，但最近几年，由于周边城市或地区房价飙升太快，中山价廉物美的产品渐渐引起他们的关注，从2005年底起深圳、广州、东莞等地区一些客户开始在中山投资房产，而2006年底以及2007年上半年，这种趋势发展之快出人意料，2007年上半年天域统计的数据有20％的成交客户来自以上区域，因此，对地产开发商来说，未来几年里中山市场会迎来更大的机会。以前面所列举的档次产品做为研究样本，通过对

7、近3年的价格进行统计，得出以下结果：2005年尽管城区整体价格有所下降，但高档产品、中高档产品价格仍有一定增长：高档产品增长——2.7％中高档产品增长——2.1％2006年城区整体尽管有6.5％的增长，而高档产品、中高档产品价格增长更加明显：高档产品增长——8.5％中高档产品增长——8.0％2007年上半年城区整体出现历史性的突破，而高档产品、中高档产品价格增长更加突出：高档产品增长——24.4％中高档产品增长——22.6％市场价格现状与发展市场价格成因珠三角城际需求指向中山区域集中、土地资源竞争加剧，政策性费用提高、差异化竞争等

8、提高开发成本城区房价高企，需求市场中需求型群体向外分流使边缘区域房价上扬市场价格发展预期城区集中一体化，将使城区分区之间的房价差距将大大缩窄在未来1-2年里，房价将有较大机会继续上涨市场竞争现状与发展外来发展商影响力将大大提高中山消费者成熟、理性，