浦江镇项目前期策划服务建议书

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1、谨呈:重庆常青藤置业发展有限公司ShanghaiCRIC

2、May13,2011上海浦江镇项目前期策划服务建议书目录页码PART1克而瑞对项目的理解………………………………….…………….………………………3PART2服务模块与方法………………………….…………….………………………………25PART3服务周期、成果及报价……………………………………….….………………………43PART4服务团队核心介绍…………….……………………………….….…………………45PART5克而瑞咨询服务的特质………….……………………………….….…………………

3、…52PART6CRIC操作案例（部分）……………………………………….…..………………………671克而瑞对项目的理解70%开发目标区域分析本体分析风险预判问题梳理：四个维度全面厘清本案发展的难点与重点问题！思考一工业用地、区域产业氛围浓厚、开发规模不大、周边近邻轨道交通站点（L8）本体分析区位交通区域属性开发指标Descriptionofthecontents浦江镇项目用地性质：工业用地占地面积：17883.7平米容积率：1.4建筑密度：不大于40%建筑体量：2.5万平米区位：漕河泾浦江高科技园出口加工区北块，浦星路以东，三号路以南周边配套

4、：漕河泾出口加工区，产业氛围浓厚本体分析：好区位和好交通是最大利基要素，宗地属性和规模是发展瓶颈。漕河泾园区分南北两块。项目所在的漕河泾北区大部分土地处于老厂房未搬迁和空地闲置状态，目前仅有出口加工区和F区已建成并投入使用，综合配套区仍然处于规划动迁阶段。出口加工区园区规划面积3平方公里。园区重点发展以计算机、新型电子元器件、通信及网络设备为主的电子信息产品制造业。F区综合配套区占地150公顷，内部将建造高档宾馆、配套住宅、购物中心、会展中心、中高档餐厅等设施。但目前仍处于规划动迁中，完全实现仍需要5-10年时间。综合配套区F区大部分已基本建成

5、并投入使用，目前已有133家企业入驻，包括3M、一邦科技、areva、海得控制、斯派莎克等企业，主要以高科技电子企业为主。闲置地块园区目前唯一的高层办公项目，年底上市浦江科技广场北块本案区域分析：北块先发优势优于南块，片区预期是本案价值提升与实现的支点和撑杆！漕河泾南块由浦江镇政府管辖，办公项目开发缓慢，配套滞后总部基地：浦江智谷普通住宅：浦江智汇园总部基地：国家863软件孵化器（上海基地）占地35.11公顷，总建筑面积28万平方米。是一个低容积率、低建筑密度，高绿地率，多集中绿化的软件孵化器基地。重点支持国家863项目及市科委重大项目为主的相

6、关孵化器形成孵化器群。目前已入驻14家信息技术公司。占地约1100亩，总建筑面积约88万平米，容积率1.2，绿化率达45%。目前已有40家企业入驻，行业涉及医疗、材料、信息、软件等。建筑面积12.8万㎡，1233套，目前已全部推出且已售罄。小区整体已建成，去年年底交房。现在已有30%正在装修，还未正式入住。闲置地块浦江镇政府南块开发目标：在工业用地的前提下，确保获得最大的开发收益，同时打造企业名片用地性质的特殊性工业用地对产品变现的限制客户对工业性质产品的抗性功能和产品的综合性功能体系符合政府预期和企业内外部资源产品实现契合市场表现，展示企业形

7、象最终的方案需要找到企业、政府、市场三者诉求的平衡点，定位要高，同时便于落地。试水风险竞争风险盈利风险面临风险企业初次试水上海房地产市场，本案如何打好上海第一枪，打造企业名片上海同类园区项目非常多，本案如何以自身条件在当前区位脱颖而出工业性质产品在市场上普遍走低价快销路线，本案如何实现高溢价风险预判：作为企业在上海的第一个项目，本案需要规避三大风险价值提升路径理念创新产品溢价服务增值价值实现：实现预期愿景，本案开发思路的初步探讨！思考二漕河泾不缺大投资、大企业、大项目缺的是叫好又叫座的精品总部基地：浦江智谷总部基地：国家863软件孵化器浦江科技

8、广场出口加工区小地块也能做好大文章一招三式实现价值提升三式偶像派产品形态：多层办公价值点：建筑形态+绿色低碳实力派产品形态：独栋总部价值点：市场追捧+高溢价精品派主要产品：独栋总部+云办公（SOHO）价值点：创新理念+云服务一招：打造漕河泾产业园区精品办公项目产品形态：多层办公偶像派——以建筑形态及整体规划取胜价值点：生态建筑形式+绿色低碳技术外墙保温、屋面雨水收集、太阳能集中供热、地源热泵供暖、楼宇智能化管理屋顶花园等……以多样化的建筑形态及最先进的低碳概念作结合，打造区域内的标杆产品。案例：创意LOFT——海上海位于杨浦区与虹口区交汇处的

9、大连路（飞虹路口），占地8.9万平方米，总建筑面积23万平方米地块前身是上海工具厂的历史渊源“海上海”项目中涵盖了三种独具风格的物业形态：生态居、创意