2005年北京小汤山区域保利昌平别墅项目策划报告-独栋产品

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1、保利·昌平别墅项目正式汇报北京亚豪房地产经纪有限公司汇报会安排市场研究概述物业背景分析产品分析目标客户定位策划及推广战略销售战略前期工作计划安排建议营销团队架构市场研究概述保利·昌平别墅项目（以下简称为本案）由保利集团开发，位于昌平区小汤山镇南，项目规划总用地面积57万平米，容积率0.4，产品形式为独栋高尚别墅社区。我司将本案纳入以昌平立汤路别墅区域为核心的北京别墅大市场中的亚北别墅区域之内，即本次市场分析选取的范围为东起京承高速，西至八达岭高速，南起温榆河沿岸，北至顺沙路的区域范围内。区域别墅市场状况本案所在之温榆河－亚北－小汤山别墅区依山傍水，自然环境优越，上风上水，地热资源丰富。加之八

2、达岭高速、京承高速、立汤路、地铁13号延长线等多条交通干线拉近市区与别墅项目间的距离，已经形成成熟的别墅区及高档居住区，具备良好的别墅开发条件。区域别墅市场状况总供应项目名称占地面积建筑面积在售面积已售面积市场存量在售项目纳帕溪谷602110714温哥华森林7122.88.74.3518.45汤HOUSE191562.412.6橘郡－水印长滩40208.419.160.84OTHER渡上(依水庄园)11.76.363.51.055.31威尼斯花园674016.28.131.9玫瑰园49.9317.610125碧水庄园153.422124.87.2三水青清15820.87.2顺驰林溪5219.

3、810514.8万万树133.450.75.064.04846.652达华庄园66.7102.91.3058.695sum.253.2694.76172.647区域别墅市场状况本案研究区域别墅总供应量在253.26万平米，其中目前在售面积供应约在110万平米，预计未来1－3年，该区域高档别墅市场将有超过300万平米的放量。首创置业、珠江地产、中海地产、顺驰地产等有实力的开发商相继在此开发别墅。北京中北部别墅区，已经基本成熟。项目名称占地面积建筑面积在售面积已售面积市场存量未来供应上游别墅13242－－－珠江温泉花园8040－－－麦卡伦地别墅218.73－－－中海海洋花园9040－－－亚美利加

4、27.316－－－sum.146.73total399.99319.377区域别墅市场状况本案所在之昌平温榆河－亚北－小汤山别墅区域，以“独栋”产品为主，比例达到65％。项目规模被调项目中六成以上的项目占地面积超过50万平米，规模超过百万平米的大盘有3个，多采取分期开发策略，一期开发面积多在2-4或6-10万平米之间，分二期或三期开发完毕。产品类型区域别墅市场状况建筑风格在售项目中，建筑风格以北美居多，占到了整体调查样本的51%，3个项目模仿北欧的别墅建筑，汤HOUSE和依水庄园吸取了中式庭院的设计理念，三水青清的建筑风格则较为现代。区域别墅市场状况价格水平区域别墅市场状况户型面积户型多样化

5、，配以风格各异的外立面设计以及颜色上的变化，满足不同客户需求，几乎等同于量身定做。项目主力户型面积定位在350-500之间，畅销户型面积集中于180-420平方米之间，属经济舒适型户型。可见，近年经济型别墅，尤其是“小独栋”产品越来越受到市场追捧，200-300平米的小户型面积的别墅将具有很大的市场空间。区域别墅市场状况本区域各项目均有自身的特色和卖点，或“北美”建筑风格、美式生活样本；或“水系”、“水岸”；或“原生森林”；或“私汤”、“养生”；或“原创”非主流，寻找产品差异化是成功的关键。区域总体居住环境舒适，容积率0.3-0.4之间，绿化率50%以上，更注重产品细节设计，将园内与外界、园

6、林与建筑、建筑与建筑、建筑与庭院、室内与室外，以桥、水系、路径、风景、庭荫、植被、错落等衔接与延伸，使空间在流动中无限丰富。规划设计产品特色/主诉求区域别墅市场状况竞争对手诉求重点■翻版国外别墅建筑形式，打造海外生活社区以纯北美风情为主要卖点在本区域表现的较为突出，而且销售状况很好，代表项目包括橘郡、纳帕溪谷、温哥华森林等。区域别墅市场状况竞争对手诉求重点■以自然资源优势为卖点——地热温泉温泉对于该区域别墅的购买力有着很大的刺激作用，该区域内有6个别墅项目实现了温泉入户，占总量的42.86%，其收费标准为10-12元/每立方米。典型项目汤HOUSE最大的卖点即为温泉，一户两池的设计十分打动人

7、心，其户型的内部设计十分用心，将空间转换得十分巧妙.区域别墅市场状况竞争对手诉求重点■以温馨、舒适、优雅环境打造清新生活氛围三水青清的营销推广主题是“给自己的身心找寻一个轻松的家”；顺驰·林溪在该区域刮起了一股“乡村风”。■非主流别墅依水庄园（Other渡上）给予中国传统的庭院围合式设计，院墙的运用，下沉式花园和自然果岭的运用，厚实的木质宽门，均带给人们与这个区域其他产品风格不同的差异化产品。区域别墅市场状况