小独栋别墅产品设计要点

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22号地研究模型2009.10.30 2[关键字]：别墅[简介]：该理论界定了小独栋别墅产品以及通过研究市场上小独栋别墅的处理方法，总结了克服小独栋产品劣势，从而营造出别墅感的若干方法。 小独栋别墅界定3地上面积区间：200-320平米之间容积率：0.35-0.4左右间距：3-5米庭院面积：300-500平米技术指标地下面积：<100平米所谓小独栋产品是相对于建筑面积较大、总价较高的独栋产品和联排别墅而言的一种旨在通过建筑面积控制总价，扩大低密度产品置业客户群体的独栋别墅产品产品界定产生背景小独栋产品概念于2003年北京别墅市场出现，此类产品是低密度物业市场产品细分的结果——即弥补联排别墅和面积较大/总价较高的独栋别墅的一种产品类型 小独栋的自身产品缺陷和目标客户的置业敏感点存在一定的矛盾，需要通过一些技术性的手段解决4独栋的产品形式较低的总价范围较高的建筑密度紧凑的生活空间产品策略：在保持较低的总价范围的前提之下，产品全面在公共空间处理和私人空间的营造上发力可以通过围合组团、建筑单体、联院处理以及公共绿地几种手段来解决建筑密度过高带来的压抑和拥挤之感。可以通过室内空间、室内外关系以及建筑细节几种手段来解决小面积带来的别墅感缺陷问题。较高的建筑密度紧凑的生活空间客户敏感点产品缺陷 较高的建筑密度带来的空间压抑和紧促感可以通过一些手段来缓解和规避5较高的建筑密度围合组团建筑单体联院处理公共绿地在节约基地面积的前提之下，通过围合组团的公共空间来增加邻里交流空间，减少较小的庭院面积带来的负面影响(典型案例：纳帕溪谷）短面宽/大进深的单体设计带来的采光和对视问题可以通过单体的排布摆向和处理来解决（典型案例：龙湾别墅）山墙的共用/庭院的衔接可以在提高容积率的前提之下增大了庭院的空间和保证了庭院的私密度（典型案例：香江别墅、亚澜湾）大面积集中公共绿地的设施在视觉感受上给人空旷的感觉，并且能够为业主提供宽敞的活动空间缓解庭院活动面积较小的问题（典型案例：龙湾别墅、温哥华森林） 围合组团式排布小独栋别墅应在能保证一定的私家庭院面积下、尽可能减少对土地面积占有；解决方案之一是采用组团式布局，即4-6栋别墅通过围合的形式，在节约基地面积的同时保证一定的公共交流空间，减少由于较小的院落带来的负面影响案例：纳帕溪谷小户型布局6 建筑单体7在建筑单体的排布方向处理上，采取了房子的布局与正南、正北约40度的夹角，比普通正南正北多出了11%的采光角度项目的高容积率决定了其宅基地短面宽/大进深的缺点，单体设计上采用了竖L型，把客厅等需要日照和采光的公共空间放到首层延伸处，而卧室区退后设置；实现了客厅等的立体采光和卧室的多面采光，给解决对视问题留出了窗子设置的空间案例：龙湾别墅 联院处理联院别墅可以在提高容积率的前提下，保证庭院的面积；并且通过山墙的运用，保证了庭院的私密性在短面宽/大进深的基地条件下，通过U型或者L型的建筑单体设计，巧妙地把庭院在空间划分为三层：前院、内院和后院，产生了步移景换的效果，并保证了每个房间都可以拥有院景的效果三重庭院的效果也缓解了整体庭院面积过小带来的视觉压抑和紧凑之感8前院内院后院典型案例：香江别墅 公共绿地9集中公共绿地可以散落分布在小区内，以解决小独栋别墅庭院空间小而产生的活动空间不足，同时为邻里之间的交流提供了良好的场所零散分布的集中绿地可以缓解较高的建筑密度带来的视觉压抑和疲劳感多处集中绿地的开放性对于实现均衡物业价值有良好的效果典型案例：温哥华森林 小独栋别墅由于面积较小带来的别墅感不足问题可以通过室外空间、室内空间、内外关系处理以及建筑细节等手段来缓解10室内空间室外空间内外空间关系建筑细节客厅、餐厅、地下室、主卧室区下沉庭院大面积观景窗、露台等灰空间、建筑高度与屋檐、外立面颜色和材料紧凑的生活空间 下沉式庭院室外空间下沉式庭院增加了室外空间的层次感，业主可随意分配各类使用功能于此；下沉式庭院对支付能力有限、非常向往别墅庭院生活的客户很有打动力。下沉式庭院已经成为小别墅必备点。11增加地下室自然采光面平添院落的层次感半室内空间感，用途广 下沉式庭院室外空间12水印长滩2N户型纳帕溪谷SA户型16m2项目名称下沉式庭院面积(m2)龙湾别墅A-1户型20龙湾别墅A-3户型28龙湾别墅A-5户型31纳帕溪谷SA户型16纳帕溪谷SF户型24温哥华森林A2-C户型17温哥华森林b3-P户型26水印长滩2N户型22水印长滩2SA户型31下沉式庭院通常为侧院下沉，下沉面积20-30平方米。结合本项目产品定位，下沉式庭院面积在20-30平方米间，即可实现庭院效果；设计中需协调下沉式庭院院墙与临院关系增加土方工程量日常使用成本略高，需要配备水泵 室内处理应该抓住凸现别墅特质的孔家，同时通过合理的功能布局减少面积较小带来的压抑感，实现“小面积、大感受”的效果13紧凑布局，尽量减少横向及纵向的交通面积。注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向、横向的空间交流，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。别墅特质空间的处理彰显别墅特质的功能空间，如客厅、主卧的面积尺寸可局部放大/入口玄关的挑空，而其他的功能空间的面积尺寸可适当缩小。将部分功能空间（如客厅和家庭室或客厅与餐厅或家庭室与餐厅）结合布置。充分利用地下室，在其分布活动室、影音室、工人房等功能空间功能空间布局处理 玄关和吹拔小独栋别墅客户最为关注独栋别墅的居住感受。对于一直居住在城市公寓的首次别墅置业者来说，入口的吹拔处理能使其有明显的、不同于普通住宅的居住感受。14项目名称入口玄关面积(m2)顺驰林溪a户型9万万树B户型6观唐A户型9观唐B户型5观唐D户型8顺驰林溪a户型入口玄关9平米别墅特质空间的处理 大面积会客厅客厅是待客会客的主要空间。别墅客户非常注重公共空间的尊贵感，希望客厅面积尽可能的宽敞、阔绰在地上面积为250左右的情况下，独立客厅面积应达到40平方米左右；在地上面积在200平米左右，家庭厅、客厅以及餐厅可以结合布置，总面积在70-80左右15别墅特质空间的处理 客厅挑空小独栋别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度，16项目名称客厅挑空面积(m2)纳帕溪谷SA户型20纳帕溪谷SF户型17优山美地b1户型22龙湾别墅A-5户型31温哥华森林b3-T户型19温哥华森林b3-P户型29碧水庄园b2户型35别墅特质空间的处理 独立主卧区室内空间主卧区是凸现别墅主人居住尊贵的区域；独立主卧区有两种处理手法：方法一：二层只有主卧区一个功能空间，无其他卧室；方法二：二层设置两个独立主卧区，以满足双亲同住的需要；17案例1：水印长滩III期托斯卡纳山居别墅NA户型，局部二层，作为主卧区，另配合一层设有一间次卧室。阳台主卧室书房上空衣帽间过厅卫生间主卧室主卧卫生间案例2：纳帕溪谷SA户型，二层设有2个独立主卧区；别墅特质空间的处理 地下室、半地下室小独栋别墅地下室面积约在70-100平方米之间，由于地上面积有限，业主通常会一些私人爱好和家庭生活功能空间移至地下室内。18半地下室与室外别墅特质空间的处理 地下室功能与面积19项目名称地下室面积(m2)纳帕溪谷SB户型73纳帕溪谷SE户型84观唐E户型98观唐V户型93龙湾别墅A-5户型88龙湾别墅B-3户型110温哥华森林C3-C户型124温哥华森林b3-P户型130纳帕溪谷SE户型地下室84.18㎡地下室包括：家庭活动室和下沉式庭院观唐E户型地下室98.65㎡地下室包括：健身房、影音室、双卫生间、洗衣间、设备间、备用间和下沉式庭院晴翠园F户型地下室94.91㎡地下室包括：起居室、娱乐室、洗衣房、卫生间、工作间、保姆房、设备间别墅特质空间的处理 室内空间交流处理20功能空间布局处理注意不同的空间之间的交流与联系，通过纵向/横向的空间交流缓解由于功能空间布局紧凑带来的压抑感通过室内栏杆/半墙/室内窗户来为横纵的交流提供空间依据，这种通透的视觉感有助于减少各个空能空间较小面积而带来的紧凑感 入户处理内外空间交流别墅的入户处理，有助于增加别墅的私家领地感；手法一：入户门廊手法二：院门入户门与前院相结合，院门即为入门，作为住家内外的分隔；21门廊-温哥华森林入户院门-水印长滩 主要功能空间的大面积观景窗内外空间的交流22起居室采光落地窗主卧室落地窗与阳台次要空间的多面采光窗客厅、主卧、餐厅多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性。产品的室内面积有限，走廊、次卧室等次要功能空间略显局促，应用大面积的窗能有效改善室内面积不足带来的压抑感 1.建筑灰空间的运用增加别墅的体量感建筑细节23半室外灰空间：室外走廊、环廊、门廊 增加别墅的体量感建筑细节242.建筑高度与屋檐控制建筑整体高度将屋顶与屋檐进行缓坡处理 增加别墅的体量感建筑细节253.外立面颜色运用不同深浅的颜色、对比色增加建筑的层次感 增加别墅的体量感建筑细节264.使用有质感外墙材料文化石外挂板墙面砖 小独栋别墅户型设计要点27首层的主要功能空间包括客厅、餐厅、家庭室、厨房、车库，为体现较大的空间感受，地上面积在200左右的户型可以将客厅、餐厅、家庭室三者或其中的两者结合布局，并设计（局部）吹拔，客厅的面宽保证在5米1以上。厨房应分为中厨和西厨，其中中厨的面积较大。此外一层还应设计卫生间一处。地上200平米左右的户型可以布置3个卧室。250左右则可以布置4个卧室建筑基地的面积在200平米/栋左右，可以通过几栋别墅围合一个集中的组团开放空间的形式，在节约基地面积的同时仍保证一定面积的室外空间。二层主要功能空间为卧室，包括1个主卧区+2个次卧室的选择，其中主卧区应至少包括主卧室、主人卫生间、步入式衣帽间三个组成部分。地下室的功能空间包括设备间、储藏室、工人房、洗衣房、家庭影院等，地下室的采光根据基底的大小尽量采用下沉式庭院采光。 地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室28分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)首层门厅5100客厅、餐厅、家庭厅70公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15地下室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10 地上面积在200平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层29分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱510书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5 地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议首层、地下室30分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)首层门厅5160客厅60餐厅30家庭厅30公用卫生间5厨房（区分中厨、西厨）15次卧室15地下室家庭影院20-3090-100多功能厅20设备间10洗衣房/储藏10车库20工人房(包括卫生间）10 地上面积在250平米左右的小独栋别墅主要功能空间面积建议二层31分层功能空间面积(㎡)总面积(㎡)二层主卧区1主卧室15-2050-60主人卫生间10步入式衣橱510书房10次卧室115-2030-40次卧室210-15公用卫生间5 小独栋别墅推荐户型一温哥华森林C5-C32温哥华森林C5-C总建筑面积385㎡地上建筑面积252㎡地上一层138㎡地上二层114㎡半地下室132㎡地上一层布局紧凑，250平米的地上面积实现了两厅（客厅与家庭室）四卧。为节省用地，将整个建筑设计成进深大、面宽小，但主要的功能空间：客厅和主卧室都保证了南向。客厅和餐厅结合布置，增加了空间的开阔感，同时以地面标高的变化加以区隔。 小独栋别墅推荐户型一温哥华森林C5-C33客厅和主卧室占据南向，尺寸相对夸大，面宽都达到了5米以上，且均配有独立的平台/露台。半地下室的设计提高了地下空间的舒适性与实用性，车库和佣人房被置于半地下室中，节省了地上建筑面积。半地下室地上二层温哥华森林C5-C总建筑面积385㎡地上建筑面积252㎡地上一层138㎡地上二层114㎡半地下室132㎡ 小独栋别墅推荐户型二香江别墅L型户型34总建筑面积296.50㎡地上建筑面积206.01㎡地上一层118.37㎡地上二层87.64㎡半地下室90.49㎡首层：•前院与室内的落差营造出拾级而上的起伏感，空间层次丰富•4.5米的挑空客厅三面采光，环绕的中庭和后院成为一体化的户外客厅•餐厅带外廊，与街区形成自然的对话空间；餐厨正对中庭院落二层：•完全私密的居家空间，全部南向采光•主卧与主卫之间特设衣帽间，营造干湿分区的舒适生活地下室：•半地下车库、独立工人房•地下家居室的设计完全体现主人个性空间 小独栋别墅推荐户型三香江别墅U型户型35总建筑面积306.89㎡地上建筑面积230.63㎡地上一层158.25㎡地上二层72.38㎡半地下室76.26㎡首层：•前院与室内的落差营造出拾级而上的起伏感，空间层次丰富•4.5米的挑空客厅三面采光，前临开放式前院的街区景致、后享中庭院落的家庭情趣•挑高4.5米的一层主卧独享近百平米的私密花园，明卫浴设计•中庭院落正对超大餐厨空间二层：•楼梯很好地区分开两个卧室套房，有效地保障私密感•每个卧室都配有独立的卫生间，南向卧室卫生间设有顶窗 小独栋别墅推荐户型四龙湾别墅每户的单侧墙面没有窗户，解决仅有3米间隔的对视问题。三层设计，做足容积率项目单体旋转40度，增大单体采光面。窄面宽，大进深，地上，充分发挥土地价值。下沉式庭院，增强小面积庭院的空间感，同时体现温泉的自然体验与趣味性。露天车位，提高产品的性价比，减少其占地面积。利用层数做到功能区分，克服单层面积过小的劣势。36地下一层：86平方米（家庭活动区）首层：95平方米（礼仪接待区）二层：53平方米（客房区）三层：51平方米（私密休息区）下沉庭院；露天温泉池没有窗户的墙面。露天车位总建筑面积286㎡地上建筑面积200㎡地上一层95㎡地上二层53㎡地上三层51㎡地下室86㎡ 小独栋别墅推荐户型五纳帕溪谷SE户型37车库卧室餐厅家庭室厨房客厅门厅卫生间总建筑面积325㎡地上建筑面积241㎡地上一层136㎡地上二层105㎡地下室84㎡地上一层纳帕溪谷SE户型该户型的面宽较宽、进深短，加大别墅采光面，保证主要休息空间的舒适度；首层设通往私家侧院的主卧室区，带有独立卫生间，可作为老人居住用房，增加了小户型的使用功能； 小独栋别墅推荐户型五纳帕溪谷SE户型38地上二层方案B纳帕溪谷SE户型主卧室阳台主卧卫生间步入室衣橱上空家庭室次卧室次卧室卫生间地上二层方案A别墅二层设置东西双主卧区，且通过过厅相对独立，不仅满足老少居住的需求，也能保证各个居住区的私密性；其中一个主卧区可根据业主需要，定制改为两个次卧室；总建筑面积325㎡地上建筑面积241㎡地上一层136㎡地上二层105㎡地下室84㎡ 小独栋别墅推荐户型五纳帕溪谷SD户型总建筑面积344㎡地上建筑面积264㎡地上一层132.46㎡地上二层97.97㎡阁楼34.73㎡地下室79.99㎡39该户型是纳帕溪谷经典的小户型设计，2套SD与2套SE户型围合构成“组团”，通过共用庭院、行车路等强调邻里居住氛围的手段来提高局部容积率。地上一层纳帕溪谷SD户型 小独栋别墅推荐户型五纳帕溪谷SE户型40地上二层阁楼总建筑面积344㎡地上建筑面积264㎡地上一层132.46㎡地上二层97.97㎡阁楼34.73㎡地下室79.99㎡该户型为265平方米的小别墅，户型面积偏小，但通过尽可能减少走道等不易利用的公共空间面积，来增加功能房间，因此地上两层共容纳了4个房间。别墅二层的卧室设计仿照美国新型家庭的常用手法。双主卧区设计，可满足男女主人分用的要求，也是充分考虑孩子的家庭地位和未来的成长需要，两个主卧区临近却互不干扰，是孩子的独立自由空间； 41TheEnd