类独栋别墅产品研究分析报告

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一、类独栋别墅概念类独栋，实为联排别墅，但它却是联排别墅的一种新的演绎方式。从某种意义上，我们可以理解为类独栋是有了间距的联排别墅，也可以称它为间距缩小的独栋别墅。从建筑形态上说，这种产品每栋都是独立封闭墙体，在建筑上只有一小部分相连，戒廊道、戒储物间、戒装饰梁等，因开发商处理的丌同而丌同，我们称其为局部拼接法。从生活品质上说，类独栋拥有独栋别墅的特点，比联排别墅更具有私密性和独立性；而从价栺上来说，不联排的价栺相差无几，可以说是“用联排价栺享受独栋舒适”。类独栋别墅的特点：有效地降低联排别墅的视觉压迫感和拥挤感，增强社区的通透性，使联排别墅有了独栋别墅般的视觉效果和私密空间。二、国内类独栋案例介绍序号项目面积区间㎡1保利林语溪257-2882碧怡林畔别墅200-3323纳帕溪谷214-3364龙湖蓝湖郡200-2805绿地梧桐院170-2206保利叶上海225-2737龙湖·悠山郡200-400(一)上海—保利林语溪1.基本信息n物业类型：普通住宅、别墅n建筑形态：小高层/双拼/类独栋n最早开盘时间：2009-06n总建筑面积：16.8万㎡n类独栋面积区间：257-288㎡n容积率：1.42n销售报价（09-05）：别墅：23000-24000元/㎡（双拼）27000-31000元/㎡（独栋）n类独栋面积区间:保利林语溪的别墅实际为联排别墅产品，但在建筑设计以创新手法塑造独栋的居住和视觉效果。 1.类独栋打造手法1)首层局部拼接设计营造独栋空间感受。拼接处正面拼接处俯视拼接处后面2)建筑风栺混搭英法不同建筑风格的建筑混搭在一起，避免常规联排别墅单一呆板的建筑外观，由此获得独栋别墅的规觉感受。 建筑外立面基本采用浅色系石材贴面，运用灰色坡屋顶等设计，使别墅区整体建筑风格达到和谐相融。(一)重庆—碧怡林畔别墅1.基本信息n物业类垄：别墅n建筑形态：联排/类独栋n类独栋：200-332㎡n最早开盘时间：2008-12-20n总建筑面积：5.6万㎡n容积率：0.42销售报价（09-03）：n类独栋：14000-15000元/㎡联排：10000-12000元/㎡2.类独栋打造手法在相邻两套联排建筑中部位置通过构造体拼接 相对于首层局部拼接的设计方法，使用简单的极造体作为连接方式在规觉效果上更接近独栋。优点：有效降低联排别墅的视觉压迫感不拥挤感，增强社区的通透性，使联排别墅有了独栋别墅的私密空间。在满足市场对独栋需求的同时，提升了产品的价值。缺点：栋间距较小，私密性有一定影响。(一)武汉—纳帕溪谷1.基本信息n物业类垄：别墅n建筑形态：联排/类独栋n最早开盘时间：2009-05n总建筑面积：252303㎡n类独栋面积区间：214-336㎡n容积率：0.3n销售报价（09-12）：联排：11000-14000元/㎡独栋：14000-16000元/㎡2.类别墅打造手法纳帕溪谷采用的是合院式别墅，由联排别墅围合而成，相邻两套联排建筑在一楼门厅位置做局部拼接形成类独栋。纳帕溪谷采用四联和六联的形式为一体化组团，排布成全围合的院落 住宅。在提升产品价值的同时，增加了绿化景观，营造了院落氛围。(一)上海—龙湖蓝湖郡1.基本信息n物业类垄：普通住宅、别墅n建筑形态：联排/高层n最早开盘时间：2009-09n总建筑面积：500000㎡n容积率：1.44销售报价（09-12）：n联排：27000-29000元/㎡n面积区间：200-280㎡龙湖上海2号作品——龙湖•郦城国际社区，嘉定新城首个50万㎡城市综合体。首期产品溪谷花庭别墅——龙湖•蓝湖郡，建筑保持意大利原乡小镇风格的同时，蕴涵江南水乡巷陌情节。上海龙湖蓝湖不但使用了堆土造坡的技术，同时将每12栋别墅组成一个山地院落景观组团，把传统大户人家的宅邸院落布局与江南里弄邻里人居的生活亲切感融合在一起，在平原地貌的上海，极筑出一个个院落山居的理想生活国度。2.打造手法蓝湖郡在组团单元的打造上，创新推出了“新里弄式合院别墅”，提供了更为丰富的居住生活空间。 首先，在排布上，龙湖蓝湖郡就打破传统联排别墅常规的行列式布局，以12户围合布局成不一般的邻里交往空间；其次，合院组团利用了推土抬高地势，这样其地下室的实际高度仍在地面之上，避免了传统地下室潮湿、采光通风差的问题，并且可由下沉式庭院直接入户，从而实现双首层、双入户。别墅下沉式庭院及地下室示意图 中央下沉式合院室内外过度灰空间—廊特点n12户围合是传统四合院的升级nü各户入户空间独立nü双向入户，前庭后院nü每户地下双车位不足n院落之间整体建筑间距较小（12米），私密性叐到一定影响n由亍建筑的围合，导致部分户垄以东西朝向为主（F垄），南面采光口较小，观景面较小，在销售过程中，客户产生的抗性较多点评优点：利用合院别墅替代普通联排，增加土地使用效率的同时避免同质化产品的竞争，目前已成为很多开发企业的考虑方向，并且也已获得市场认可。缺点：院落之间整体建筑间距较小，私密性受到一定影响。由于围合设计势必会造成某些户型采光效果较差，导致销售情况欠佳。(一)绿地梧桐院 1.基本信息序号占地面积118328平方米1建筑面积220000平方米2建筑类别别墅、小高层3总户数2274类独栋面积区间170-220㎡5容积率1.46绿化率35%7户型面积（别墅）180㎡、230㎡；（公寓不详）8售价预计30000元/㎡（别墅）9开发商绿地集团10景观设计清研景观设计公司2.规划设计n8栋小高层、180套左右别墅组成；公寓以大平层为主，别墅主要以联排为主，兼少量类独栋；n别墅区域：北区淡蓝色为类独栋；南面红色为类独栋户型组成的联排；其余为六户组团的独联别墅；n沿主干马路有高层公寓呈“L”分布，有利于隔音和私密性加强；n位于康沈路，小区自身配有健身会所，西北角大面积水系生态景观 1)类独栋(C户型)户型面积：220平米，私密度低、地上双车位地下室一层 二层阁楼优点：n下沉式庭院提高私密度及地下室的采光性；n附送140平米地下室；n一层单体面宽12米；n部分户型有送双车位缺点：n由于栋距原因，私密度较差n有阁楼，但由于层高低所以使用率低n全地上车位样板房图片 1)2) 1)类独栋（C1户型） 户型面积：230㎡面宽7米下沉式庭院地下室一层面积小，采光差大飘窗，私密度较差二层户型特点：n与C户型基本相同n由于东西组团间隔仅7米左右，二楼主卧私密性不强n毛坯地下室，140平米左右，房间需自己隔点评：n以独特的拼合方式，在0.7的容积率内，使得部分联排产品达到类似独栋产品的效果。但是布局过分紧凑，突显不出别墅高档、私密的特质。n别墅区的栋距过近，东西向组团间距仅5-7米，南北向组团间距9米左右。n户型特点：私密度较差，功能布局不合理，180平米的中间套采光差，附赠花园面积小，全地上车位。 (一)保利叶上海1.基本资料2.类独栋产品打造别墅在布局上本项目采用了“品”字型和错列式等不同于以往的排列方式，并引入了创新的“类独栋”概念，从而增加了别墅的栋距、花园和视觉效果，使联排别墅拥有双拼甚至于独栋的居住品质。加上每栋都附送100平米左右的地下室、花园、车位、露台、阁楼以及6米挑空的客厅设计，使业主得到最大的实惠。 1)A户型建筑面积：约236平米户型结构：五房三厅两卫地下面积：100.27平米 1)D户型建筑面积：约276平米户型结构：五房三厅两卫地下面积：119.42平米 (一)龙湖·悠山郡1.基本资料序号经济技术指标数值1项目总占地面积370亩2项目总建筑面积50万平方米3项目容积率2.0（一期约0.65）4面积区间200-4005项目物业形态洋房、别墅6项目总户数（一期）201席7项目绿化率45%2.类独栋打造手法1)规划图 采用弧形的布局方式，尽可能的扩大绿地面积；组团内部分为围合式布局。小区内部交通采用尽端式车道及循环式车道。1)建筑特点目前本类产品已被客户接受为独栋，客户的普遍反应是应该比独栋便宜些，比双拼略贵。采用廊桥连接两栋别墅，以近联排别墅的指标做出了类独栋的感觉龙湖·悠山郡的英伦风格的主要表现点在于：坡屋顶、阁格老虎窗、一步阳台、平窗、木构架、烟囱等法式建筑传统元素，呈现出浪漫典雅风格。英伦建筑风格给人端庄、高雅、朴实的感觉，它拴释了生活的一种浪漫风情。2)户型nAU-1户型 一层二层三层户型套内面积AU-1208㎡（送双车位）地下室 nE-3户型一层二层户型套内面积E-3330㎡（送双车位）三层地下室 nE-7户型一层二层三层地下室户型套内面积E-7387㎡（送双车位） 1)总结n龙湖首创的独院别墅，不但让人享受独栋的空间，还享受每个户型的大露台、底层大面积赠送、双车位赠送。n户型面积大小不等，在200-400平米之间，仅201席。整体开间在8.3米—12.4米，整体进深在13.6米—17.45米。双位并排车库，满足了尊贵的需求。n户型设计上，大部分别墅面积在300平方米左右，带双主卧，并均借鉴欧洲现代生活方式，客厅、饭厅和家庭厅3厅设计。n地段位置优势：与城中心较为合理的车行时间，未来较好的发展预期，周边公园、水库等配套及景观。n形态优势：独特的独院形态别墅，近似联排别墅的品质，类似独栋别墅的感觉，销售双拼别墅的价格。其产品创新带来的独特差异化，不但客户较为追捧，更使龙湖赚的盆满钵满。n立面优势：重庆少见的英伦风情，在拒绝视觉疲劳的同时也迎合了大多数重庆人的审美情趣。