房企竞争情报周报q219(20110417)

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房企竞争情报周报电话:（010）58677851/2/3邮箱:gt@gaotongchina.com网站:www.gaotongchina.com高通智库是一家房地产研究综合服务商，简报产品是在分析师长期对房地产行业进行系统研究和监测基础上，形成的房地产策略顾问信息产品。目前高通智库提供十一种房地产定期研究产品，成系统的为行业内企业服务。鉴于研究的方法、深度和在准确性上的要求，该简报产品不能将其视为等同于媒体的新闻传播。有关问题讨论，请直接向分析师咨询。有关会员服务，请与市场部联系。同时，客户如果需要更为规范、详细的专项研究报告，请与研究主管联系。2011年4月17日第219期高通智库房企竞争情报周报ChinaRealEstateCompetitionIntelligence高通智库目录【高通智库•每周房企观察】4房企数据含内忧、转型趋势渐明朗4【房地产企业动态】9万科北京赢嘉中心改造方案获批9鲁商置业哈尔滨综合体5月开工9金地商业板块拓展面临人才荒9王健林：2011年计划建18个万达广场10金隅股份将继续加大保障房开发力度10融创将以深耕现有城市为重点11恒隆地产仍将专注发展内地商场11许荣茂：宏观调控后房价下降不明显11星河湾鄂尔多斯图谋100亿12新湖中宝发布年报——成房企现金王12深鸿基更名鸿基地产——集中资源发展房地产12绿地集团设全国展示中心——京沪可异地购房13台湾远雄人寿称不再买地13上实控股重组上实城开——涉资超60亿港元14中铁置业3.1亿出让陕西旅游别墅项目14恒力房地产出租福州物业20年15信达地产退出南京仁裕达物业152011首季度地产业并购案32起15SOHO中国前门大街项目出租率达预期16上海在建宝山万达广场发生塌陷16大龙地产子公司恢复土地交易资格16中建国际董事叶仲南退休17【企业区域投资动态】17北京万科将承建河北8000套保障房17传保利已锁定石家庄800亩旧改项目17浙商财险、中铁房地产竞得杭州商业用地18深鸿基华联控股等18个更新项目获准编制规划18招商、保利各获武汉一宗地19招商地产有望参与前海商业、住宅开发19佳兆业正式签约深圳盐田最大旧改项目20恒盛地产8.14亿收购大连两宗土地20建业地产竞得河南修武县两宗宅地20泛海建设公布两起股权收购21保利香港2.82亿美元投资浙江余姚21www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报天地源6.4亿获天津三宗商住用地21中弘地产正式获北京东区国际项目土地22华地国际4.62亿元收购安徽宣城土地22九龙山1.56亿平湖拿地22亿城股东贷款16.55亿资助京外项目23万科收购广州项目、更名红郡翡翠23【地产企业金融】23中信集团香港整体上市计划进展顺利23复地私有化获股东通过——5月13日正式退市24新加坡或成为第二个人民币离岸中心24中建国际供股5.97亿股、融资35.84亿港元24传长实汇贤房托集资111亿元、低于预期25恒隆地产无意发行人民币房托25新鸿基签订167.5亿港元银团贷款25新世界中国获2亿港元3年期贷款融资26中粮地产申请3.5亿贷款开发宝安项目26中信泰富发债融资共12.5亿美元26方兴地产将发5亿美元优先票据27【机构观点】27瑞信：远洋或难达全年目标27穆迪上调雅居乐评级27国元证券：金融街商业地产开放继续加大28中信证券：招商地产放眼十年、跨越发展28华泰联合：建发股份产业链具有吸引力29【企业发展战略研讨】29招商股东会：重组管理架构关注保障房、金融29花样年天津中心南移——围猎商业地产31【企业热点案例分析】34人人都爱商业地产34中资房企海外激进融资全年或超百亿美元38【地产企业管理经验】39金地地产基金“遇冷”39www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报【高通智库•每周房企观察】房企数据含内忧、转型趋势渐明朗一、数据漂亮，蕴含内忧国家统计局4月15日公布的数据显示，一季度，全国房地产开发投资8846亿元，同比增长34.1%。其中，住宅投资6253亿元，增长37.4%。数据显示，全国商品房销售面积17643万平方米，增长14.9%。其中，住宅销售面积增长14.3%。一季度，房地产开发企业本年资金来源19268亿元，同比增长18.6%。不过，信贷资金占比降低，自筹资金占比显著提高。而事实上，随着调控的不断持续，银行信贷收紧、利率提高、证券市场监管趋严，开发商普遍对未来预期悲观，再加上之前许多房企已经储备了大量土地，因此，多数房企纷纷减缓拿地步伐，选择“现金为王”的策略，未来一段时间或将出现土地流拍现象。从数据表向看，国家统计局新闻发言人盛来运表示，投资数据之所以保持这么高的增速，其中一个很重要的因素就是保障房的开工力度、建设力度在加强，今年按照计划要新开工建设1000万套保障房，各地也非常重视。保障房安居工程的建设力度加大，有利于增加房地产的供给力度，对房地产市场特别是价格走势会产生较大影响。未来一段时间，房地产市场投资是否能一如既往的火热，主要取决于政策的走向、房企对未来市场的预期，同时也取决于保障房建设进度能否顺利进行。二、行业分化加剧4月中旬，房地产上市公司一季度业绩密集发布。面对持续的调控政策，房企的业绩参差不齐，具体表现为多数大型房企销售业绩良好，而中小型企业则表现欠佳。房地产调控政策下，部分城市的楼市成交量出现了下滑。不过总体来看，大型上市房企在一季度的销售依然保持了良好的态势。例如，万科一季度累计实现销售面积303.8万平方米，销售金额355.1亿元，分别同比增长144.6%和135.3%。恒大地产一季度实现签约面积285.7万平方米，销售金额198亿元，分别同比增长177.2%和135.9%。保利地产一季度实现签约面积132.03万平方米，签约金额140.15亿元，分别同比增长30%和72.39%。相比之下，部分中小型企业因为结算项目的减少等原因而拖累了业绩。例如，渝开发预计实现净利润300-500万元，同比下降77%-86%，公司表示，利润下降主要由于房地产销售未能达到结转条件，房地产销售收入降低，此外利息支出增加585万元，投资收益减少718万元。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报万科、保利、恒大等一类房企，3月份能实现单月环比逆势上扬，无不是依靠快速推货。这些公司合理定位产品，加大推盘量，快速销售回笼资金，从而维持业绩高增长。由此可见，房企业绩出现分化与其经营模式有关，靠快节奏的拿地、开发、销售的开发商业绩增长较大，靠对单个或少数楼盘精耕细作和高溢价获取利润的开发商业绩下降显著。另外，由于房地产公司的业绩涉及结转的问题，一季度的业绩，可能有一部分得益于去年底的销售量。同时，由于今年1月份，调控还没有开始，多数房企取得了很好的成绩，从而拉升了整个季度的销售业绩。排除上述因素，接下来二季度的成绩也许更加真实，更能反映市场的现状。附表：房企2011年一季度业绩汇总图表1：一线房企销售业绩大型房企3月销售额亿元3月销售面积万平方米累计销售额亿元同比累计销售面积万平方米同比年度目标亿元完成比例备注万科93.383.5355.1135.3%303.8144.6%140025.4%恒大地产55.276.4198.0135.9%285.7117.2%70028.3%五一前将有10个新盘推出中国海外77.6（港）58.1197.7（港）44.0%139.740.4%800（港）24.7%中国建筑187.043.3%163.036.2%截至期末土地储备为5598万平方米保利地产66.160.4140.272.4%132.030.0%51527.2%预计今年在28个城市推售105个项目绿城中国13.07.0102.046.055018.5%归属集团的权益金额为人民币60亿元龙湖地产25.620.598.8118.6%75.440024.7%3月推货量较2月有所减少碧桂园25.042.093.045.0%144.026.0%43021.6%尚有约16亿元已认购待签约金额世茂房地产20.163.415.0%50.510.0%36017.6%富力地产22.113.859.4-20.0%36.6-42.0%40014.9%期内公司已取得预售证的项目较少远洋地产11.37.656.075.0%32.230018.7%3月未有新盘推售金地集团13.89.937.282.4%26.844.6%4009.3%4-5月公司将新推或加推盘计划的项目有14个合景泰富10.732.715021.8%恒盛地产11.015.729.3144.0%31.1162.0%15019.6%www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报首创置业8.77.225.242.0%22.641.0%15016.8%累计认购未签约金额人民币7亿元江苏新城10.110.024.512.8%25.412.3%10024.5%复地集团6.28.419.822.0%21.047.0%15013.2%销售金额为权益后SOHO中国18.018010.0%中渝置地5.76.317.3109.0%19.134.0%7523.1%中骏置业5.58.715.7215.0%19.4123.0%10015.7%越秀地产1.51.514.3-53.1%8.9-55.6%9015.9%新盘将于今年5月份开始陆续推出佳兆业5.55.912.1-5.0%14.620.0%1508.0%深圳以外区域的项目均价较低花样年3.94.910.5147.0%11.9229.0%6017.5%资料来源：公司数据、高通智库图表2：中小型房企一季度营收情况中小型房企营业收入亿元同比净利润同比备注金融街6.61~7.08600%~650%期内部分已销售房地产开发项目满足收入确认条件的较多华远地产4.822%1.0316%莱茵达置业2.65-41.85%0.052819-85.05%深物业9.931817.48%1.7581%冠城大通1.4350%~100%京投银泰1.4687810%全资子公司北京京投置地房地产有限公司开发的阳光花园项目结转部分收入和利润中弘地产1.12000%北京像素一期项目实现的销售收入较去年同期大幅增长荣安地产0.5~0.553500~3800%荣安琴湾项目预收房款在一季度结转收入，上年同期基数较小渝开发0.03~0.05-86%~-77%房地产销售收入降低，一季度利息支出增加，投资收益减少中航地产-0.06~-0.07-212%~-231%转结账的地产项目利润较去年同期下降，酒店业务净利润下降绿景地产-0.19一季度可确认的销售收入减少亿城股份0.159~0.21250%~100%一季度公司尾房销售同比增长，且上年同期比较基数小广宇发展0.19~0.28-75%~-63%报告期内可确认的收入较上年同期下降嘉凯城-1.1一季度可结算项目较少，导致可确认的销售收入和净利润较上年同期大幅减少名流置业0.45~0.575%~100%报告期内商品房结算面积大幅增加,费用有所下降www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报泛海建设-0.36-150%~-100%一季度可确认收入的项目减少资料来源：公司数据、高通智库三、房企纷纷参建保障房2011年计划建设的1000万套保障房需筹措1.3万亿元资金，出去各级政府通过各种渠道来筹集4000亿元，剩余需要各地筹措的8000亿元庞大资金必须依靠包括开发商在内的社会各方力量支持。在目前从紧的政策环境下，房地产企业开始出现明显分化：一方面信贷和销售的紧张导致开发商面临较大的资金压力，甚至部分企业可能面临破产；另一方面地方政府需要开发商参与保障性住房建设，具有资金和品牌实力的开发商借此可以获得更多的土地资源以及金融支持，加快资金周转，提高市场份额。因为保障房是民生工程，参与保障房有利于开发商获得更为宽松的信贷环境。五大国有银行已经集体承诺，2011年将优先安排、审批和发放保障性住房建设贷款；国家开发银行也表示，2011年将加大对保障性住房建设的支持力度。同时，参与保障房建设的上市房企有可能得到再融资支持。在这样的现实情况下，越来越多的上市房企开始参与到保障房建设中，主要分为三类企业：第一类是具有资金和品牌实力的开发和建筑企业，如中国建筑、上海建工、中国中冶等；第二类是在保障房建设方面有丰富经验的区域型公司或城投公司，如首开股份、北京城建、栖霞建设、城投控股等；第三是未来可能利用自身优势参与保障房的公司，如中南建设等。四、房企加码商业地产面对商品住宅用供地量的不断缩水、地价飞涨，让许多地产商纷纷加码商业地产。金地明确表示，近期将在商业地产领域投入20亿元；华润启动了成都万象城商业项目，耗资25亿元；中粮也在筹划其在北京和上海等地新的大悦城项目。同时，招商、金融街、首创、富力、保利等地产大鳄也加大在商业地产领域的投资力度。业内预计，在未来的10年内，中国的商业地产将迎来黄金十年。值得注意的是，此前一直致力于住宅领域开发的地产老大万科也表现出了向商地产延伸的意图。万科总裁郁亮在深圳总部的一次非正式场合曾经提到，2010年万科将正式推出养老型物业试验，进军商业地产。在万科未来的开发模式中，住宅产品仍占据80%的比重，其余20%将开发持有型物业，除了养老物业、酒店外，万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发，覆盖全面产品线。戴德梁行商铺部董事张家鹏认为，随着外资在2008年和2009年的逐步撤出中国市场，国内企业将逐步成为商业地产开发的主力。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报预计在未来的商业地产开发领域，主要的开发者将来自两个方面，一是于去年放闸的保险资金，另一个是国内的大型房企。五、机构看淡2011年中国房地产业据报道，穆迪在最近一份新的报告中将中国房地产业的展望由“稳定”调整为“负面”。穆迪表示，由于监管规定更加严格、利率提高、银行信贷收紧以及供应增加，中国房地产开发商将面临艰难的营运环境。穆迪认为这将不可避免地导致销售放缓、利润率以及部分开发商的资产负债表流动资金受到压力。由于政府执行减缓货币增长的策略以降低通货膨胀同时控制国内银行在房地产业的风险敞口，未来6-12个月中国房地产开发商将面临在国内发债融资的挑战。今年国内信贷收紧已经导致境外上市的国内开发商纷纷在境外融资。此外，内地房企于去年的强劲销售中积累了大量资金。预计今年内地房企流动资金状况会转弱，主要由于预售资金回笼缓慢，大量现金外流用以支付地价款、项目开发款以及到期融资和银行贷款。同期，国际评级公司惠誉在4月13日将中国的长期本币发行人违约评级的展望从稳定调整至负面。国际货币基金组织在4月11日发布的《全球经济展望》报告中，就中国经济面临的中期风险发出异常严厉的警告，称中国大陆和香港可能正在形成信贷及资产泡沫，最终或将破裂。（返回目录）www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报【房地产企业动态】万科北京赢嘉中心改造方案获批据报道，北京万科位于CBD（中央商务区）的商业地产项目“赢嘉中心B座”的改造方案已于今年3月中旬获北京市政府批准。北京万科透露，项目规划将写字楼部分设计为企业家私人会所，这也将成为北京CBD历史上第一个全面改造项目。赢嘉中心位于北京CBD核心区域，国贸立交桥东南角，赢嘉中心B座整栋建筑面积为42686.2平方米，其中地上面积3.6万平方米。经过三次易主，于2009年被债主中信嘉华银行拍卖竞得。去年5月，有消息传出，万科计划以11.5亿元的价格收购赢嘉中心B座，约3.3万元/平方米。直至当年8月，万科北京公司总经理毛大庆才对媒体证实此项收购。后于2010年10月20日，万科与中信地产就北京CBD赢嘉中心签署战略合作协议。（返回目录）鲁商置业哈尔滨综合体5月开工据悉，鲁商集团大型城市综合体建设项目将于年内开工建设，该项目的建成，将成为哈尔滨市的城市新中心。鲁商集团城市综合体项目位于哈尔滨市南岗区学府路368号，东起征仪路、西到学府路、南起伊春路、北到科研街的围合区域内。该项目占地84万平方米，总建筑面积215万平方米，其中商业及办公等公建建筑面积为53.8万平方米，住宅建筑面积为161万平方米。拟建成集大型购物shoppingmall、星级酒店、高档写字楼、豪华公寓、花园洋房、高尚住宅等为一体的哈南地区大型城市商住综合体。该综合体项目是鲁商集团2010年11月17日以45.67亿元的总价中标，中标价折合住宅用地楼面地价1914元/平方米，折合商服用地楼面地价2770元/平方米。该项目总投资148亿元，今年预计投资50亿元，项目预计5月开工，2016年完成。项目建成后将成为集购物、娱乐、文化、休闲、旅游、高档商住等功能于一体的大型城市综合体。（返回目录）金地商业板块拓展面临人才荒4月9日，金地商业地产公司常务副总裁潘韬在广州表示，商业地产业务地产正在面临人才短缺的难题。“我到金地三个月了，我的总经理一个都没有到岗，我很痛苦，这个微观的困难反应出宏观的问题，现在行业发展得太火了，大家纷纷抢人才。”www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报潘韬说，现在看到排名20名的开发商都进入商业地产，有一个数字去年中国城市住宅的销售面积增长了6%多，商业面积销售增长了30%多，整个行业是处于大发展和大跃进的时代。不过，一窝蜂做商业地产，马上就面临人才不够的问题。潘韬认为，商业地产是追求长期稳定的行业，所以在国外基本上是买养老基金和保险基金，这个是行业的本质。但“中国只有贷款，没有相应的房地产基金做支撑，贷款是有相应的矛盾的，贷款1、2年会出现尖锐的短贷长还的。”对于金地集团在商业版块的拓展，潘韬表示，现在金地是三架马车同时做，第一个传统公司，第二个成立了地产金融公司。“房地产和商业地产和金融是关联性极强的，这将是我们的核心竞争力，我们还要把我们的产品做好，离开以前单位有一些反思，我们要坚持做高品质的产品，宁可速度放慢一点。”2010年末，潘韬出任金地商业地产公司常务副总裁，在此之前，潘曾担任万达集团商务部总经理，负责万达商业项目的业态规划和招商。（返回目录）王健林：2011年计划建18个万达广场4月13日，万达集团斥资20亿元开发建设的六星级三亚海棠湾康莱德酒店、五星级万达三亚海棠湾希尔顿逸林度假酒店开业。万达集团董事长王健林于其间表示，2011年万达的扩张速度将要加快，计划建18个广场和15家五星级酒店，其中一家酒店便是广州白云万达希尔顿酒店，预计今年7月份开业。据了解，此次开业的两座酒店于2009年4月1日破土动工，2010年12月20日整体竣工，建设工期仅20个月。延续了集团快速开业的特色。据此，2010年万达集团开出了15座万达广场、7家五星级酒店。对于如此快速的扩张，王健林表示，“快是我们的竞争力，是公司在十几年的实战中操练出来的。在万达集团，每个人都只做一件事情，各人都在自己熟悉的领域演练成长。这样不仅能缩短建设期，采购成本也能节省很多。”去年12月开业的广州白云万达广场，也仅用了11个月时间建设。一般情况下来说，要建成一座40万-50万平方米的商业地产项目需要3年左右，但万达广场所有项目建设期平均只要一年半。（返回目录）金隅股份将继续加大保障房开发力度北京金隅股份于4月11日表示，公司今年的资本开支预计将较去年增加15%，至约67亿元人民币，重点发展水泥及房地产两大主业。公司将继续加大在保障性住房的开发力度，今年其通过工业土地转化为开发土地的项目，将只会用于兴建保障性住房。金隅股份执行董事兼财务总监王洪军透露，公司在保障性住房的发展较有优势，因为其已有十多年从事这发展的经验。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报此外，公司主要通过将工业用地转化为保障性住房的开发用地，公司首先可享一级开发的利润，随后的资金成本亦较低，令公司于保障性住房开发的收益率能保持在20%以上，较一般开发商的8-10%为高。截至去年底，金隅股份的土地储备约590万平方米。（返回目录）融创将以深耕现有城市为重点4月13日下午，融创中国在天津喜来登大酒店举行新闻发布会。融创中国董事会主席孙宏斌于发布会上透露，出于管理成本的考虑，融创中国目前还是以深耕现有城市为重点。孙宏斌称，公司现有城市组合完善，一二三四线城市都有项目，而且现有城市也还有足够的发展空间。未来或会在现有区域其他城市发展，但暂时没有计划。而对于最近不断出台的调控政策，孙宏斌称，今年政策最重要就是限购跟保障房，不过两个都是好事情，理解宏观调控，希望政策能坚持2至3年。孙宏斌还表示，房地产行业还有很大发展空间，现在是因为供不应求、房价快速上涨才导致不断地调控。这样也让行业更艰难，因为面临的情况更复杂，降价也不管用。（返回目录）恒隆地产仍将专注发展内地商场4月14日，恒隆地产主席陈启宗表示，香港政府宣布于未来三个月主动推出多块土地的决定正确，而且能帮助稳定楼市，香港未来楼市走势仍要视乎卖地结果而定。恒隆地产董事总经理陈南禄则表示，香港楼市仍然以供求关系主导，对近期供应增加表示赞同。但陈南禄不评论目前的楼价是否过高，只表示集团会继续留意市场情况。他还透露，集团在过去十多年已没有在香港买地，暂时会以专注发展内地商场为主要经营策略。今年8月济南“恒隆广场”将如期开幕，集团继续看好内地未来经济发展，仍然会主打零售、商场等项目。资料显示，4月13日，香港政府宣布4月至6月共推出12幅地皮拍卖或招标，其中住宅地皮占9幅，预计可提供合共约2650个单位，计划以加大土地供应以抑制楼价。（返回目录）许荣茂：宏观调控后房价下降不明显4月14日，世茂集团董事局主席许荣茂表示，宏观调控后住宅成交量萎缩，但价格下降并不明显，且二三线城市并未受到影响。许荣茂称，若房价不降，二三线城市会否继续不受影响就很难讲了，因为现在还不知道政府是否会出台更严厉的措施。世茂房地产暂时还没有要调整今年销售目标的需要，也看不到降价的空间。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报另外，对于宏观调控致多数房企资金紧缺的情况，许荣茂表示，集团融资相对比原先紧，但由于公司在境外上市，可以在两个市场上筹资，目前还看不到资金紧缺的情况。许荣茂说，受调控影响，“现在商业地产是地产商都提倡发展的，现代服务业也是‘十二五’规划的重要产业。现代服务业领域的空间非常巨大，例如，我们现在发展百货商场、儿童文化系列等，希望能借助这个机会拉动消费、方便民生。”（返回目录）星河湾鄂尔多斯图谋100亿星河湾正打算在内蒙古鄂尔多斯复制太原的“销售奇迹”，开发商乐观预计，单鄂尔多斯这一个盘的销售，2011年有望实现销售收入100亿元。鄂尔多斯星河湾将于2011年10月入市，目前，控制性详细规划已经进入评审阶段。2010年，星河湾实现销售收入135亿元，其中太原星河湾一个项目就录得72亿元。进入4月份，鄂尔多斯市已经开始了星河湾一期市政投资工程招标，投资在3.5亿元左右。星河湾规划区位于鄂尔多斯东胜区南部，总规划面积7.88平方公里，规划人口5.6万人，是居住、商务功能为主的综合发展片区。据了解，鄂尔多斯尚无实质性住房限购政策出台。2010年，鄂尔多斯超过香港成为中国人均GDP排名第一的城市。鄂市2000年前后因煤炭等资源性产业兴盛而暴富，是著名的“黑金”之城。（返回目录）新湖中宝发布年报——成房企现金王4月13日，新湖中宝发布年报，截至去年底，公司持有的上市公司股权加上参股金融企业股权账面价值已达到26.41亿元，其中还不包括今年1月28日上市的大智慧股权价值。值得一提的是，目前新湖中宝仅靠所持的两家上市公司股权，市值就已接近20亿元。此外，公司目前还手握62.13亿元货币资金，占到总资产的21.84%，远远高于其他行业龙头，新湖中宝堪称房地产企业中不折不扣的“现金王”。此外，新湖中宝年报还显示，公司去年实现净利润15.6亿元，同比增长34.67%，这意味着新湖中宝又一次完成了股权激励业绩目标，有望再度行权。（返回目录）深鸿基更名鸿基地产——集中资源发展房地产4月9日，深鸿基集团发布2010年年度股大会决议公告称，会议审议同意公司将中文法定注册名称由“深圳市鸿基(集团)股份有限公司”变更为“宝安鸿基地产集团股份有限公司”，英文法定名称由www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报“SHENZHENHONGKAI(GROUP)CO.，LTD.”变更为“BAOANHONGJIREALESTATEGROUPCO.，LTD.”。公告表示，公司变更名称，主要是出于公司目前产业结构调整的需要，而且能更为充分体现公司房地产业务发展的战略目标。在此之前，深鸿基为集中资源发展房地产业，加快公司传统产业剥离，今年2月份，公司以6890万元价格转让深圳市深运工贸企业有限公司95%股权，以330万元价格转让深圳市鸿基酒店管理公司10%股权，以21600万元价格转让深圳市迅达汽车运输企业公司100%股权。（返回目录）绿地集团设全国展示中心——京沪可异地购房据报道，绿地集团于今年4月份分别在上海、北京两地开设了“全国展示中心”，购买者可通过该“展示中心”的电子信息屏浏览绿地在全国45个城市的百余楼盘，还可以实现异地购房。通过电子信息屏，购房者可了解绿地集团全国各地楼盘的“身份档案”和各地“城市档案”。包括楼盘的地理位置、实景图，项目的建筑参数、房型面积、当前均价、工程进展、物业收费，以及楼盘周边的交通、配套、未来发展规划等。除了项目展示和当地房地产政策介绍，这套系统还向购房者提供该城市的三年房价走势、当前租金水平、GDP水平、支柱产业等经济和社会发展等数据。同时，相关项目的纸质介绍也一一展示，购房者可随意取阅。“全国展示中心”还可以接受定购，支付定金后，根据定金合同约定，在约定时间内到达楼盘所在地，一次性签订购房合同、办理贷款手续即可。（返回目录）台湾远雄人寿称不再买地据报道，由于台湾政府对房企的严厉打击，台湾寿险业的资金运用受到限制。3月底，远雄集团旗下的远雄人寿及远雄建设以122.8亿台币，竞得位在新北市新庄副都心的五幅土地。此举引来台湾金管会关注，并约谈远雄人寿高层，同时要求远雄人寿在九个月内申请建照、两年内及时运用且有收益，以防止寿险业炒作土地价格。对此，远雄人寿大股东—远雄集团负责人赵藤雄表示，远雄从未炒地皮，但是依然尊重金管会保险局的规范要求，远雄人寿不会再买进土地，但保单收入资金运用也因此受限，只能存在银行。赵藤雄补充道，海外投资与房地产投资是中小型寿险公司最主要的投资收益来源，如今海外投资面临台币升值的汇损风险已不可行，再加上政府打击炒房正热，房地产的投资也被严格限制。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报远雄建设是台湾主要的地产开发商之一，其与香港恒基地产与世茂集团共组海峡建设，已陆续取得大陆南京市等地块。（返回目录）上实控股重组上实城开——涉资超60亿港元4月14日，上实控股与上实城市开发集团有限公司发布联合公告称，上实控股及上实城市开发订立协议。据此，上实城市开发有条件同意购买及上实控股有条件同意出售待售股份(相当于目标公司全部已发行股权)及股东贷款，买卖待售股份及股东贷款的总代价为56.4亿港元，将按每股股份2.80港元发行价配发及发行2,014,480,651股甲批代价股份之方式支付。同日，上实控股与上实城市开发订立契据，据此，上实控股有条件向上实城市开发转让其于应收股息所有权利、所有权、利益及得益及权益，代价为人民币3.95亿元（相当于约4.696亿港元），将按每股股份2.80港元发行价配发及发行167,710,349股乙批代价股份之方式支付。资料显示，上实城市开发2010年上实城市开发共收入41.1亿港元，较上年的5.13亿元上升701.1%。公司2010年全年营业主要销售收入来自天津老城厢、上海九久青年城及北京青年汇，三个项目分别占本年度销售收入约58%、29%和11%。上实控股1996年成立，2010年公司录得拥有人应占溢利为52.78亿港元，较去年同比上升84.9%，营业额达127.12亿港元，同比上升80%。上实城市开发作为上实控股的控股子公司，早在2007年6月和10月，上实控股分两次总计斥资37亿元完成对上海城开集团59%股权的收购；2008年7月，上实集团将沪杭高速上海段经营权与上海四季酒店股权作价55.46亿港元注入上实控股，完成了上实控股自上市以来最大规模的一次注资。（返回目录）中铁置业3.1亿出让陕西旅游别墅项目天津产权交易中心挂牌项目显示，中铁二院(成都)置业开发有限责任公司拟转让陕西千层浪房地产开发有限公司，挂牌价格为31106万元。陕西千层浪房地产是中铁二院(成都)置业的全资子公司，此次转让的挂牌价格包括千层浪地产100%股权及18185.89万元债权、1159.54万元或有债务和陕西正信旅游股份有限公司的1000万元债权。千层浪房地产成立于2000年10月，注册资本6000万元。公司主要开发的项目“圭峰苑——优胜美地”。“圭峰苑——优胜美地”位于秦岭北麓沿山旅游带圭峰山脚下，距西安市区约30公里，项目占地1625亩，规划建筑面积约17万平方米，容积率约0.16，因地处草堂旅游度假区，建筑密度约7.81%，作为相应的配套，建设区内有一座大型高尔夫球场。（返回目录）www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报恒力房地产出租福州物业20年恒力房地产4月11日公告称，其持股95%的福建中旅房地产于今年1月18日与王府井百货签订租赁合约，将福州在建物业恒力城的8层商业裙楼租赁给王府井，租赁期为20年，租赁期内总租金约人民币12.6亿元。公告介绍，福建中旅房地产现正将恒力城发展成为一个集住宅、写字楼和零售商场为一体的建筑综合体，总建筑面积约为24.16万平方米，并预计在今年下半年完工。此次租予王府井的8层商业裙楼，租赁面积约为5.5029万平方米，福建中旅房地产已于3月4日收到王府井支付的租赁物业定金1746万元。恒力房地产认为，租约将为集团带来长期稳定的现金流入，及潜在长期升值。而王府井作为知名品牌，将有助于巩固集团的品牌认知度，及进一步提升集团在市场上的形象。（返回目录）信达地产退出南京仁裕达物业据悉，经信达地产同意，上海信达银泰置业有限公司欲挂牌转让其所持有的南京仁裕达物业有限公司58%的股权，转让价格1608万元。上海信达银泰置业有限公司为信达地产的控股子公司。根据公告，转让前，除去上海信达银泰置业有限公司持有南京仁裕达58%股权外，另有香港华申有限公司持股22%，美国B﹠Z镀锌工业有限公司持股20%。值得注意的是，其他股东未声明放弃优先受让权。南京仁裕达成立于1994年5月2日，注册资本200万美元，经营范围为开发、建设商品房，租赁、销售自建商品房及相关配套服务。公司上年净利润亏损43.16万元。以2011年3月6日为评估基准日，南京仁裕达资产总额3363.88万元，净资产2770.91万元，转让部分对应评估值1607.13万元。（返回目录）2011首季度地产业并购案32起4月8日，据清科研究中心最新发布的《2011年第一季度中国并购市场研究报告》显示，一季度中国并购市场共完成并购案例227起，同比增长48.4%，环比增长22%；披露金额的202起案例并购总额达141.52亿美元，同比增长高达162.5%，环比增长11.9%。数据显示，国内并购案例有186起，涉及金额58.24亿美元；海外并购19起，涉及金额达55.78亿美元，几乎与国内并购持平；外资并购有22起，涉及金额为27.50亿美元。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报从行业分布观察，一季度中国并购市场完成的227起并购案例广泛分布于房地产、能源及矿产、生物技术/医疗健康、机械制造、食品/饮料等20多个一级行业。从并购案例数分析，房地产行业的并购活动最为活跃，共完成32起并购案例，占比14.1%；在国内地产调控、信贷政策持续收紧和融资渠道几近掐断的大环境下，房地产市场融资饥渴，行业的大洗牌加速，房地产并购市场依旧保持了火爆态势。（返回目录）SOHO中国前门大街项目出租率达预期4月12日，SOHO中国的首个自持物业“前门大街项目”公布其出租率已达70%，达到公司的预期目标。前门大街项目，是指位于北京市崇文区前门大街一带的拆迁改造及房地产开发项目。SOHO中国有限公司于2009年5月以17.7亿收购了该项目，收购的总商业面积达54,691平米。在54,691平米的物业中，22,763平米位于前门大街，并已经全部完工，其余的31,928平米位于前门大街东侧显著位置，目前正在建设中，将于今年年底完工。在3月举行的2010年全年业绩发布会上，SOHO中国董事长潘石屹曾表示，2011年SOHO中国将加大持有型物业的比例，以后可能公司的销售收入和租金的收入将达到平衡。（返回目录）上海在建宝山万达广场发生塌陷4月12日，上海一二八纪念路近共和新路中建二局宝山万达广场发生一起道路塌陷事故。据现场勘察，塌陷区域长20米，宽5米，深约7米，事故未造成人员伤亡。目前有关部门已组成专家组，对事故原因进行全面彻底调查。宝山万达广场位于上海宝山共康高境板块，紧邻1号线及南北高架。总建筑面积30万平方米，是一个集商业广场、产权旺铺、写字楼、小户型办公产品等为一体的大型城市综合体项目，其中商业广场面积约11万平方米。该项目地块于2010年7月6日，由上海高境投资有限公司大连万达商业地产股份有限公司联合拿得，总价12.05亿元，楼面价5612元/平方米。（返回目录）大龙地产子公司恢复土地交易资格4月15日，大龙地产发布宣布，其控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司土地市场交易资格已获恢复。北京市国土资源局网站于4月14日发布公告，从2011年4月12日起，恢复大龙地产控股子公司北京市大龙房地产开发有限公司土地市场交易资格。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报早在2010年2月1日，北京市国土资源局发布公告称，决定取消大龙地产北京顺义区天竺开发区22号住宅用地的竞得资格。原因是大龙公司逾期未签订该宗地的《国有建设用地使用权出让合同》及《土地开发建设补偿协议》，依据《拍卖文件》的有关规定，北京市国土局决定取消大龙公司的竞得资格，同时对于大龙公司已经交纳的2亿元竞买保证金将不予退还。资料显示，上述地块由北京市大龙房地产开发有限公司于2009年11月20日通过拍卖方式，以50.5亿元竞得。（返回目录）中建国际董事叶仲南退休4月14日，中国建筑国际发布公告称，公司执行董事叶仲南已到退休年龄，将于2011年6月7日举行的公司股东周年大会上轮值退休，并不寻求重选连任为公司执行董事，将担任中国建筑国际的顾问。资料显示，叶仲南于1987年加入中国海外发展有限公司，于1993年至2005年期间担任中国海外发展执行董事，2005年6月1日起担任中国建筑国际执行董事。（返回目录）【企业区域投资动态】北京万科将承建河北8000套保障房4月11日，北京万科企业有限公司与河北省住房和城乡建设厅签署了《关于建设保障性住房的战略合作协议》。据悉，万科签署的协议将涉及到在河北省辖区内的廊坊、保定、唐山、秦皇岛、沧州、张家口等六个城市合作开发建设保障性住房，包括开发建设公共租赁房、限价商品住房、廉租住房等保障性住房项目，规模预计为6000-8000套。具体建设规模及地点，由河北省住房和城乡建设厅牵头，北京万科企业有限公司与保障房项目所在地的市政府另行签署协议确定。万科集团副总裁毛大庆透露，8000套大多数是租赁性住房，根据不同城市中低收入群体的不同需求，将建成限价房、廉租房、公租房等保障性住房。租赁性租房将交给政府统一管理，政府会逐渐通过付款时间安排，以分期付款的形式返还给贷款机构。2006年以来，万科已竣工和在建的各类保障性住房约320万平方米；北京万科已建在建的保障性住房面积超过60万平米。（返回目录）传保利已锁定石家庄800亩旧改项目据报道，保利房地产(集团)股份有限公司已经确定今年将进军河北石家庄房地产市场，目标为原石家庄化肥厂改造项目。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报原石家庄化肥厂地块位于长安区丰收路以南，体育北大街以东，总规模超过800亩。石家庄化肥厂早在去年3月就已经停产，拆迁工作也随即展开。目前，老厂区已经基本拆迁完毕，根据原计划应于4月10日移交，但由于清理工作尚需收尾，预计本周内将完成全部清理工作，并向政府正式移交该地块。据悉，2010年11月18日，保利地产董事长宋广菊带队的考察小组就曾去到石家庄，当时，保利地产方面就与石家庄市人民政府达成了签署战略性合作框架协议的共识。（返回目录）浙商财险、中铁房地产竞得杭州商业用地4月14日下午，杭州举行4月首场土地拍卖，这也是4月唯一一场有主城区地块出让的土地拍卖。此次拍卖的两宗地块均为商业金融用地，其中一宗位于钱江新城核心区，另一宗位于天城单元，两宗地块总可建建筑面积约12万平方米。其中，杭政储出[2010]8号地块，最终由浙商财产保险股份有限公司以成交价17.71亿竞得，楼面价约16490元/平方米。该地块位于上城区(钱江新城A-01-2地块)，东至市民街，南至杭州金基房地产开发有限公司，西至清江路，北至杭州市钱江新城建设指挥部，出让面积为16781平米，容积率为6.4，绿地率20%，建筑密度40%。杭政储出[2011]9号地块，最终由中铁房地产公司竞得，成交价30700万元，楼面价约18613元/平方米。地块位于江干区(天城单元FG09-C2-06地块)，东至天城单元R21-18、R22-07地块，南至环站北路，西至新风路，北至规划天庐路，出让面积为5498平米，容积率为3.0，绿地率30%，建筑密度40%。（返回目录）深鸿基华联控股等18个更新项目获准编制规划4月11日，深圳市规划和国土资源委员会网站刊登了关于《2011年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》的公告。共18个单元获准编制城市更新单元规划，分布在福田、罗湖、南山、盐田、宝安、龙岗等六个区。据统计，该18个单元累计拟拆除重建用地面积为771986平方米。更新后，大部分单元将改造成商业或居住片区，并且需配建一定面积的公共利益项目用地，多要求不小于拟拆除重建用地面积的15%。其中，深鸿基、华联控股旗下公司深圳市华达新置业有限公司申报的更新单元也列入了该计划。深鸿基申报的更新单元为东晓草埔金稻田路鸿基迅达工业区，该单元拟拆除重建用地面积1.28万平方米；规划要求该更新单元为居住用地，其中包括不小于5400平方米的公共利益项目用地面积。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报深圳市华达新置业有限公司申报的更新单元为南山街道华达片区，该单元1.73万平方米，为居住用地，包括公共利益项目用地面积不小于3000平方米。其中，公共利益项目用地由实施主体完成拆迁后移交给政府。根据公告，只有更新单元规划审核通过，符合相关要求并纳入《深圳市城市更新年度实施计划》后，项目方可实施。（返回目录）招商、保利各获武汉一宗地4月15日，武汉土地市场共有9宗土地公开交易，总占地面积近26万平方米。9宗土地分别是洪山区珞梁路与南湖路地块，江汉区发展大道与马场二路地块，洪山区八一路340号，武昌区柴林头村，桥口区古田四路，硚口区硚口路(QK06号)地块，洪山区狮子山街王家湾，武汉经济开发区地块等。其中，P(2011)022号地块，由招商地产以4.1亿元竞得，楼面地价3000元/平方米。该地块位于洪山区珞梁路与南湖路交叉口，净用地面积45868平米，为居住用地。四至关系为：东、北两侧均临现状空地；南临30米宽南湖路；西临30米宽珞梁路。P(2011)025号地块，则由湖北保利以3.477亿元竞得，楼面地价3300元/平方米。该地块位于武昌区柴林头村，净用地面积26548平米，为住宅和商业金融业用地。地块四至关系为东临武汉江华房地产有限公司，南临武汉金源米业有限公司和武汉天然气有限公司，西临50米宽桥口路，北临武汉市三五零六服装汽配市场。（返回目录）招商地产有望参与前海商业、住宅开发4月12日，招商局集团总裁助理、招商地产董事长林少斌在股东大会上表示，公司非常关注前海的建设能够全面开始，虽然招商地产目前在前海没有土地储备，但大股东招商局集团在前海拥有不少土地，招商地产有望在住宅地产和商业地产方面参与其中。林少斌称，招商局在前海的港口、码头、保税区等项目多是港口、仓储和物流为主的用地。根据现在政府对前海的规划，这些地有相当一部分将会改变用途，在前海规划功能敲定后，大量土地将转为商业和住宅用地，招商地产将有机会进驻前海，并希望能从招商局获得在商业地产、住宅地产方面的项目。林少斌强调，招商地产一定会参与到前海的发展，招商局集团对招商地产的支持也是一贯的长期的，未来也是这样的。在集团的住宅开发方面一直是很明确，由招商地产来做商品房住宅的开发，包括蛇口工业区内的住宅都是招商地产来做，商业楼也有参与。资料显示，招商局在前海拥有3.9平方公里的保税区，占前海15平方公里土地面积的逾1/4，将成为前海区域最大的开发商。早前曾有研究机构称，招商地产在前海开发中有望担任重要角色。（返回目录）www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报佳兆业正式签约深圳盐田最大旧改项目4月13日，佳兆业集团与深圳市盐田区人民政府签订《盐田三村、四村和西山吓村整体搬迁项目改造协议书》，标志着佳兆业对该项目的搬迁改造工作正式启动。项目改造权包括现状约47万平米建筑面积的旧村搬迁，以及总用地面积约26.6万平米，规划建筑面积约107.1万平方米的安置区重建。佳兆业除在重建安置区域内进行拆迁安置房建设外，还计划打造住宅、商业及区域公共配套服务设施。该项目是盐田区最大的城中村改造项目工程。该项目位于盐田港后方陆域，安置区位于盐田港后方陆域明珠大道以北、东海大道以南、盐田路以东、洪安四路以西。项目的规划包括了公共配套服务设施约2.27万平方米，住宅房屋建筑面积86.35万平方米，其中用于房屋拆迁安置的住宅建筑面积48.71万平方米，可进入市场销售的商品房住宅建筑面积37.64万平方米。商业用房建筑面积13.59万平方米，其中产权无偿归参与整体搬迁各居民小组的商业用房建筑面积4.08万平方米，可进入市场销售的商业用房建筑面积9.51万平方米。办公用房建筑面积4.88万平方米，其中用于房屋拆迁安置的办公用房建筑面积2.88万平方米，可进入市场销售的办公用房2万平方米。（返回目录）恒盛地产8.14亿收购大连两宗土地4月14日，恒盛地产发布公告称，公司间接全资附属恒盛卓怡地产投资（大连）以人民币8.14亿的总代价收购了两幅土地。其中，以总代价约299,500,000元人民币，全面收购大连润景房地产开发所有股权及股东贷款；再斥约299,500,000元人民币，收购大连润景房地产开发的母公司--中城建（大连）房地产开发的70％股权及股东贷款。大连润景主要从事物业开发，目前主要物业资产位于大连金州区先进街道八里庄一块项目，占地面积为50148平方米。中城建主要从事房地产开发及物业管理，目前主要资产位于大连金州区先进街道八里庄一块项目，占地面积约12万平方米。恒盛地产表示，此次收购的两幅土地均位于大连黄金地段，扩大了集团于大连物业开发市场的据点，公司将在该两幅土地开发住宅物业。（返回目录）建业地产竞得河南修武县两宗宅地www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报4月12日，建业地产发布公告称，4月11日，公司间接全资附属公司建业住宅集团(中国)有限公司以拍卖的方式，成功以每平方米约人民币750元的单价获得位于河南修武县两宗住宅用地，总收购价约为人民币5900万，将由公司以内部资源支付。该两宗地块分别位于修武县中心地区宁城大道北侧及温磐路南侧，总地盘面积约为79000平方米，规划容积率不超过2.5。预计该两宗地块的总建筑面积可达约164500平方米。（返回目录）泛海建设公布两起股权收购4月14日，泛海建设发布对外投资公告称，公司以6000万元收购北京大兴经济开发区建设投资有限公司30%股权，以及泛海建设控股子公司大连泛海建设投资有限公司拟以1940万元收购大连韩伟企业集团有限公司所持大连黄金山投资有限公司100%股权。北京大兴经济开发区建设投资有限公司是泛海建设的控股子公司。注册资本2亿元人民币。其中，泛海建设持有70%股权，北京大兴经济开发区开发经营总公司持有20%股权，康德投资集团有限公司持有10%股权。泛海建设分别以4000万元人民币及2000万元人民币受让开发区总公司以及康德公司的全部股权。大连韩伟企业集团有限公司在黄金山投资有限公司中所享有的股东权利和义务由大连泛海建设投资有限公司承继，包括大连韩伟企业集团有限公司正在筹办的“金龙湾水上旅游”项目。（返回目录）保利香港2.82亿美元投资浙江余姚据报道，浙江余姚市外经贸局近日传出消息称，由保利(香港)投资有限公司的全资子公司运升有限公司(香港)全额出资的余姚保利置业有限公司已顺利落户余姚，公司投资总额2.82亿美元，注册资本1.41亿美元，这是余姚市迄今为止引进的最大规模的外商投资企业。据悉，该公司落户余姚市后，将在余姚市开发建设集文化、购物、办公、餐饮、娱乐和住宅为一体的城市综合体，其商业业态定位为大型百货商场、大型超市、特色餐饮、影院、图书馆、美术馆、博物馆、健身中心、儿童体验中心等。（返回目录）天地源6.4亿获天津三宗商住用地天地源股份有限公司4月11日公告，其下属的天津天地源置业投资有限公司于4月8日通过竞买方式以人民币6.4亿元获取天津市“津南(挂)2010-21号、22号、32号”三宗土地的国有土地使用权。该三地块用地面积分别为53371.3平方米、37786.7平方米、69313平方米。总土地面积为16.0471平方米。其中，津南(挂)2010-21号地块位于天津市津南区北闸口镇建新东路南、政吉路西，北闸口小学东，容积率1.0-1.8，为城镇住宅、商服，摘牌价为2.05亿元。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报津南(挂)2010-22号地块位于天津市津南区北闸口镇建新东路南、政平路西、津歧路东，容积率1.0-2.0，土地用途为城镇住宅，摘牌价为1.60亿元。津南(挂)2010-32号地块位于天津市津南区北闸口镇俊凌路南、政吉路西、建新东路北，容积率1.0-1.8，土地用途为城镇住宅、商服，摘牌价为2.75亿元。（返回目录）中弘地产正式获北京东区国际项目土地4月11日，中弘地产全资子公司北京中弘地产有限公司与三能达置业有限公司签署了《土地使用权转让合同》，受让三能达置业有限公司持有的东区国际项目6号楼土地使用权及相应开发建设权益。该地块面积为26840.07平方米，规划建筑面积为81063平方米(地上建筑面积为64539平方米，地下建筑面积为16533平方米)，总转让价款为人民币7.2亿元。此前1月20日，中弘地产拟通过法院裁定以代偿债务的方式来取得三能达置业有限公司持有的东区国际项目6号楼的土地使用权，并已支付人民币8.1亿元到北京市高级人民法院指定银行帐户内作为保证金。（返回目录）华地国际4.62亿元收购安徽宣城土地4月13日，华地国际发布公告称，公司间接全资附属无锡华地与宣城开发订立框架协议，现金对价为4.62亿元。根据协议，无锡华地同意收购安徽省宣城市一幢物业。在框架协议下，物业的预计建筑面积约5.3万平方米，华地国际计划开设新百货店和超市。该物业位于安徽省宣城市叠嶂路的黄金地段，由宣城开发负责兴建，预期于明年5月份前后落成。华地国际表示，此举符合公司的长远发展战略，能够加强公司在泛长江三角洲区域的地位及进一步拓展。（返回目录）九龙山1.56亿平湖拿地4月9日，九龙山公布了2010年业绩预亏公告，表示公司预计2010年度实现归属于母公司股东的净利润与上年同期相比减少90%左右。同日，九龙山发布另一则拿地公告，其称公司下属子公司平湖九龙山海泉水上运动服务有限公司、平湖九龙山房亿置业有限公司等七家子公司通过平湖市国土资源局举办的国有建设用地使用权公开挂牌出让活动，共获得九龙山旅游度假区内七宗土地，面积为24.4万平方米，土地款额为1.56亿元。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报据悉，九龙山主业为高端休闲旅游地产开发。2006年，九龙山取得了九龙山度假区合计10平方公里20年的开发建设权。目前，度假区五大规划功能区中的高尔夫、游艇、马球等三个俱乐部和文化等旅游项目均已建成并且稳定运营。赛马及赛车俱乐部场地工程已具雏形。水上游乐项目以及邮轮码头、商业街的建设也已正式启动。（返回目录）亿城股东贷款16.55亿资助京外项目4月8日，亿城股份发布公告，向6个控股子公司共提供不超过16.67亿元的财务资助。亿城通过财务资助的子公司包括：苏州亿城翠城地产、秦皇岛天行九州房地产、苏州亿城山水房地产、三亚河港置业、北京溯源高尔夫文化和亿城北京职业拳击俱乐部有限公司。亿城表示，财务资助资金来源于公司自有资金，将按不低于同类业务同期银行贷款利率收取资金占用费。资助额度可循环使用，即提供财务资助后即从总额度中扣除相应的额度，归还后额度即行恢复。亿城证券事务代表吴建国表示，此次财务资助实际属于股东贷款，是为满足子公司项目的开发运作对资金的需求。（返回目录）万科收购广州项目、更名红郡翡翠据报道，万科在广州收购的新光城市花园已正式更名为红郡·翡翠。新光城市花园原开发商为广州世纪新光房地产，项目位于番禺区迎宾大道南村路，紧邻广州雅居乐和江山帝景两大名盘，占地面积500余亩，属华南板块目前规模最大的别墅社区。项目共分为三期开发，货量共288套。一期百花地独栋别墅户型面积由320-600平方米；二期轩林联排别墅户型面积为270-282平方米，带花园和阳光地下室。此前在售项目为三期“纯墅133”别墅组团，为500-630平方米的联排和独栋别墅，均价25000元/㎡起。今年春节后不久，广州就有业内消息称，万科将正式收购位于番禺区的豪宅项目新光城市花园，具体细节基本洽谈完毕，只待最后的公布。（返回目录）【地产企业金融】中信集团香港整体上市计划进展顺利4月8日，中信集团常务董事兼副总经理窦建中对外表示，公司今年在港交所上市的筹备工作进展顺利，且无变化。早在去年7月，市场便有消息称，中信集团拟将全部业务打包上市，融资规模或达800亿元人民币。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报但在今年3月份，中信地产某负责人曾透露，因为现在上市不是时机，近两年里还谈不到整体上市这个问题。该人士还表示，中信集团本身并不缺乏融资渠道，集团方面只是希望通过上市来完成整合，使企业管理向市场化、规范化、明晰化的转型。（返回目录）复地私有化获股东通过——5月13日正式退市4月11日，复星国际有限公司及复地（集团）股份有限公司联合发布公告称，复地撤销上市决议案已于11日通过股东投票方式正式获得通过。公告显示，对于复地退市议案，复地内资股类别股东1480.43万股赞同，0股反对；H股类别股东31229.4847万股赞同，1301.2万股反对。复地透露，H股收购要约的最后时间为2011年4月21日下午四时正。另外，复地将向香港联交所申请自2011年5月13日上午九时正式撤销H股在香港联交所的上市地位。（返回目录）新加坡或成为第二个人民币离岸中心综合媒体4月10日消息，中国正在考虑采取新措施，扩大离岸人民币交易，包括将新加坡发展成第二个人民币离岸中心，以及允许中资银行在离岸市场开展更多业务等。知情人士透露，新加坡金管局正在与中国央行谈判，新加坡有意成为人民币离岸中心。而中方官员对此乐见其成，原因之一是他们认为新加坡很合适成为除香港之外的又一个人民币离岸中心。知情人士表示，新加坡已经是外界眼中的国际金融中心，而且与中国关系密切。不过他们表示，相关决定不会很快作出。据了解，人行去年7月已宣布，与新加坡金管局签署人民币双边本币互换协议，以推动双边贸易及直接投资，互换规模约为1500亿元，等值约300亿元坡币，实施有效期为3年。（返回目录）中建国际供股5.97亿股、融资35.84亿港元4月14日，中国建筑国际发布公告称，公司将按每持有五股现有股份获发一股供股股份，公司已发行股份于最后实际可行日期为29.86亿股股份，供股股份数目为5.97亿股股份，每股供股股份认购价为6.00港元，须于接纳时缴足。中建国际表示，接纳及付款的最后时限为2011年5月5日下午4点整，集资金融将按予发行的5.97亿股供股股份计算，不少于约35.84亿港元(扣除开支前)。额外申请方面，合资格股东除不能暂定配额外，可申请额外供股股份。此次发行供股的包销商为中海金融。中建www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报国际称，经考虑集团现时可动用的银行融资、内部资源及预计供股所得款项净额，公司并无不可预见的情况下将具备充裕营运资金，以应对此次供股章程日程起计未来12个月的现有需求。（返回目录）传长实汇贤房托集资111亿元、低于预期据报道，香港首只人民币计价新股长实汇贤房托将发售20亿个基金单位，每个单位定价介乎5.24元至5.58元，入场费为5,636.25元，筹资最多111.6亿元。消息人士表示，汇贤房托新股发行，初定息率介乎4%至4.3%。此前市传，汇贤每单位定价近6元定价，发行单位维持约27亿股计，汇贤集资可高达162亿元，但此次实际计算集得资金低于最初预期的120亿元。汇贤由李嘉诚(专栏)麾下长江实业分拆旗下内地出租物业而成，主要资产是位于北京王府井的东方广场，包括写字楼、公寓、酒店、商场四部分。（返回目录）恒隆地产无意发行人民币房托4月11日，恒隆地产董事长陈启宗出席“未来香港需要怎样的预算案”研讨会，并于会后表示，恒隆地产不打算效法长实发行人民币房地产信托基金，因为不想被“绑手绑脚”。另外，被问到对月底拍卖的香港3幅红磡地皮有否兴趣，陈启宗透露，公司对什么地皮都有兴趣。3月23日，恒隆地产宣布，其于中国内地的第一个主要投资与管理的大型综合性商业项目——位于上海的港汇广场，已正式易名为“港汇恒隆广场”，以进一步强化统一的品牌效应，拓展中国内地长远投资计划的信心。且恒隆地产旗下所有发展中的中国内地项目，已经一律命名为“恒隆广场”。（返回目录）新鸿基签订167.5亿港元银团贷款4月8日，香港新鸿基地产对外公布，公司已经签订了一项为期五年的167.5亿港元银团贷款协议，主要用作日常营运资金，以配合香港与内地的业务发展需要。该笔贷款包括三成梗期贷款及七成循环贷款，即46.5亿港元定期A部分贷款和108.5亿港元B部分循环信贷，期限均为五年，年息率为香港银行同业拆息加75点子。借款人为新鸿基地产(金融服务)有限公司，其母公司新鸿基地产发展有限公司为其提供担保。此次新鸿基的银团贷款获得包括本地及国际19家金融机构的超额认购，认购逾两倍。新鸿基副主席兼董事总经理郭炳联称，这是市场对新地充满信心的表现。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报在忙于邀请各银行参与新鸿基这笔五年期银团贷款的同时，新鸿基也在落实一笔47亿元人民币的三年期银团贷款，其利率相当于央行同年期利率的90%，所筹资金则用于偿还2008年1月签署的47亿元三年期贷款。新鸿基宣布签署167.5亿港元银团贷款协议的同一天，又有消息称，新鸿基旗下金融服务和经纪业务子公司亚洲联合财务有限公司计划在香港发行3年期人民币计价债券，并将于下周开始巡回推介，预计此次人民币计价债券的收益率将会超过10%。（返回目录）新世界中国获2亿港元3年期贷款融资4月11日，新世界中国地产有限公司发布通知称，该公司全资附属公司NewWorldChinaFinance(BVI)Limited于一家银行获取一项本金额最多达2亿港元3年期贷款融资。新世界地产作为该贷款的担保人。新世界地产透露，这笔资金将用于发付公司及其附属公司的一般运营资金所需。据悉，贷款协议还规定新世界发展有限公司在新世界地产中须维持指定的最低51%持股量。新世界发展有限公司为新世界地产的控股股东，目前，新世界发展持有新世界地产70%股权。（返回目录）中粮地产申请3.5亿贷款开发宝安项目4月9日，中粮地产发布公告，公司以鸿云项目土地为抵押向光大银行深圳分行申请3.5亿元开发贷款，用于宝安61区鸿云项目开发。该贷款期限为3年，利率按基准利率1.1倍执行。此外，会议还通过关于向中粮财务有限责任公司申请综合授信续期的议案。2010年3月，中粮地产向中粮财务有限责任公司申请期限为一年，5亿元授信额度的议案。公告称，由于该授信已经到期，因经营发展需要，同意公司申请续期。该授信期限一年，利率不高于同期银行贷款基准利率。中粮表示，在中粮财务公司办理借贷，有利于控制贷款成本，也体现了中粮集团对中粮地产发展的支持。（返回目录）中信泰富发债融资共12.5亿美元据报道，中信泰富同时发行永续混合债券和优先无担保债券，集资额分别为7.5亿、5亿美元。中信泰富的永续混合债券为平价发行，发行收益率为7.875%，位于最终指导区间7.875%-8.00%的低端，远低于8.1%-8.7%的初步指导区间。这批永续债券原本仅预期集资5亿美元，但由于录得高达85亿美元的认购额，因此集资额增至7.5亿美元。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报而中信泰富发行的10年期优先债也获得了来自175个账户的逾33亿美元的超额认购。该债券同样为平价发行，发行收益率为6.625%。这一收益率位于债券最终指导区间6.625%-6.75%的低端，远低于6.7%-6.9%的初步指导区间。这次发行债券及票据的联席帐簿管理人为汇丰控股和瑞士银行，集资所得将用于再融资及一般企业用途。（返回目录）方兴地产将发5亿美元优先票据4月11日，方兴地产发布公告称，于4月8日，公司及发行人与汇丰银行、苏格兰皇家银行、德意志银行及野村就发行5亿美元于2021年到期年息6.75%的有担保优先票据而订立购买协议。此次票据发行的估计所得款项净额（扣除承销佣金及其他估计开支）约为4.96亿美元。方兴地产表示，计划将票据发行所得款项净额用作营运资金、尚未偿还债项再融资、资本支出及其他一般公司用途。亦可能因应市场条件及情况变动调整其收购及发展计划，并因此可能会重新调配票据发行所得款项的用途。据悉，方兴地产已经收到新加坡证交所同意票据上市的原则性批准。票据将于2021年4月15日到期，年息为6.75%，每半年支付。（返回目录）【机构观点】瑞信：远洋或难达全年目标4月13日，瑞信发表报告指出，远洋地产3月份合同销售11亿人民币，按月跌46%，按年则跌21%；首季累计合同销售达56亿人民币，达全年销售目标300亿元人民币的18.7%，该行认为，远洋地产今年达标的风险增加。瑞信将远洋地产2012年每股盈利预测下调4%，以反映今年合同销售减少的可能性；该行亦下调其目标价，由5.5元降至5.2元，维持中性评级。瑞信引述远洋地产管理层指，受天气因素影响令工程延误，3月及4月份均未有新盘推售，该行相信，楼市紧缩政策因素亦为影响销售的主因之一，尤以北京地区为甚。（返回目录）穆迪上调雅居乐评级4月13日，穆迪投资者服务公司将雅居乐地产控股有限公司的公司家族评级和高级无抵押债务评级从Ba3上调至Ba2，展望均为稳定。穆迪认为，雅居乐销售业绩稳定，扩张有度，未来1-2年能够保持其稳定的信用状况。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报穆迪助理副总裁曾启贤称，此次上调亦反映了雅居乐的流动资金充裕。尽管2011年国内的银行信贷条件可能会普遍趋紧，但该公司持有的现金及运营现金流足以支付其人民币45-50亿元的承诺土地款项和其他短期债务。他表示，雅居乐近期发行的5亿美元可转债将进一步加强其流动资金状况，而未来1-2年该公司的调整后债务/资本比率可维持在45-50%左右，依然符合Ba2的评级水平。评级上调是对雅居乐稳健财务管理的认可。该公司的预测EBITDA/利息覆盖率将保持在5-6倍，这也符合Ba2的评级水平。（返回目录）国元证券：金融街商业地产开放继续加大4月8日，金融街控股公布2010年年报，国元证券发布了对金融街的研究报告。报告称，2010年，金融街新增持有“金融街购物中心二期”、“天津瑞吉酒店”，自持物业面积较期初增加7万平，达到54万平，预计拟新增的“西单美晟大厦”商业部分、天津“津塔项目”部分楼层，将在2011年末竣工，合计14.6万平，届时自持物业面积总计将超过68万平。公司以商业地产为核心的发展战略始终未变，不断增加持有核心商区稀缺物业，不仅可提供稳定现金流，资产增值带来的收益将有效提升整体价值，预计后期商业地产比重将进一步增大。金融街年报显示，公司2010年全年销售面积86万平，销售额162亿，增长43%，截止期末，账面预收款项90亿，较期初增加220%，主要来自天津“大都会”、“津塔项目”，重庆“融城华府”等项目，全年开复工面积289万平，新开工98万平，竣工74万平，按计划，2011年公司开复工面积将不低于330万平，竣工110万平，后期业绩有保障。截止期末，可开发的储备面积788万平，加上1月份拿得的“中信城B、C、D”地块，总储备超过800万平，可供未来2-3年开发。（返回目录）中信证券：招商地产放眼十年、跨越发展4月11日，中信证券发布了对招商地产的跟踪调研报告。报告认为，招商地产系出名门，集团在资金和资源上的能力是市场共识。公司2010年年报提到：“招商局集团对旗下的三大产业提出了跨越式发展的要求……加快规模化的步伐。”中信证券认为，集团对公司的要求已从“以稳为主”逐渐变为“稳中加速快跑”，未来在境内外资金运用和漳州、蛇口等地优质资源开发方面，公司的优势将逐渐从隐性转为显性。中信证券指出，公司有息负债率在2010年年末达到相对低点，仅为22%；同时货币资金占比长期长约行业均值。稳健的经营和杠杆的合理运用为未来加速提供了物质基础，而2011年经历调控后的市场，也公司发挥资金和资源相对优势提供了良好的舞台。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报2011年3月，公司分立成立深圳招商商置投资有限公司，中信证券认为，招商地产将借助成熟的品牌管理和资金成本优势继续扩大商业地产领域的投资。（返回目录）华泰联合：建发股份产业链具有吸引力华泰联合证券4月11日发布公司调研报告。报告指出，建发股份2010年全年业务亮点来自于供应链业务的量价齐升，营业收入同比实现73.9%的高速增长，同时受益通胀，供应链业务毛利实现了0.06个百分点的上升。根据公司对供应链业务的长远规划以及公司目前也已形成的行业地位判断，预计公司此项业务近三年仍能保持20-30%的稳定增长，成为公司业绩成长的稳定贡献来源。但长期来看，受制于行业整体生态和竞争模式，供应链业务的毛利提升空间不大。公司供应链业务的主要发展方向仍在于通过上下游的资源整合，一方面做到规模的扩张，另一方面参股以获取产业链上的投资收益。此外，华泰联合指出，公司年末货币现金26.5亿，年内到期付息负债为65.9亿。公司年末资产负债率为81.7%，剔除房地产预收款后的资产负债率为71.3%，比上年末下降4.2个百分点。公司复合的业务结构使整体资产负债率高于传统房地产开发型企业。由于无论是供应链业务或是房地产业务都属于资金密集型产业，公司对资金的需求将高于单一地产业务公司。（返回目录）【企业发展战略研讨】招商股东会：重组管理架构关注保障房、金融4月12日，招商地产在深圳举行2010年度股东大会。这是招商地产自发布董事、监事调整公告之后的新的管理层首次公开亮相，董事长林少斌、董事财务总监黄培坤等高管出席了会议。股东大会审议通过了关于选举贺建亚、付刚峰、王宏、胡勇为招商地产第六届董事会董事，同时还审议通过了刘志民、华立为公司第六届监事会监事的议案。升格、重组管理架构据了解，招商地产在4月2日发布公告称，因工作安排的变化，对委派至公司的董、监事进行了调整，杨百千、华立、陈钢不再担任本公司董事，付刚峰、丁勇不再担任公司监事。同时，公司表示建议贺建亚、付刚峰、王宏、胡勇为公司董事候选人。招商地产表示，此举的主要目的是帮助公司正式迈进一级公司，据介绍，由于之前招商地产直接的上级领导是蛇口工业区，蛇口工业区又属于招商局控股，这次将直接上升为一级公司。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报招商地产董事长林少斌在股东大会上表示，今后招商将集中优势发展房地产业，今年招商的新开工面积是比较大的，增长的比例也会很大。今年的开工面积到年底整个在建将会有450万平米的土地面积。他亦谈到，招商今年的商业物业租金收入继续增长，商业物业的出租率今年一季度实现得不错。现在的增长是51.7%。林少斌续称，招商地产目前对商业地产这一块更加重视，正在加大对商业地产这块的投入，把它的资产、业务、架构作为一个整体来进行管理。在住宅与商业分开经营后，可以针对它实行更适合商业地产发展的计划、激励制度、考核制度，将有一套适合商业地产业务成长的架构。在提速发展方面，林少斌认为，招商今年做了的重大改变就是把现在整个管理架构做了重大的调整。将要形成的管理架构基本上是城市公司作为一个中心，城市公司总经理能够决定项目基本上开发的主要事项。林少斌认为整个的放权将让一线公司积极性能够大大提高，总部的激励政策是直接到项目到城市公司，同时总部也要管控，比如一线公司的成本和规划的方案，以及销售目标。林少斌称：“每年公司年初制订计划下达给各城市公司，然后这一年之内我们不调整，各城市公司自己可以调整，到年底的时候你要交上一份好的答卷，跟他收入有直接的挂钩。所以我相信这样放权之后开发速度和周转率会大大地提升。我们的目标就是周转率能够做到0.3%以上。”同样，林少斌也表示，招商地产一直在研究股权激励方案，希望能够作出很符合招商地产特点的一套股权激励方案。“我们鼓励各个项目能够实现超额利润，在公司下达的利润标准上，他如果超额了，我们会有一个比较大的激励。这个在去年实行了之后效果不错，我们今年继续推行。”他谈到：“我们希望对于公司的高管有这种长期的激励和制度。我们对高管长期激励，对中层是中期激励，对基层是当期的激励。”关注保障房，研究基金、信托在保障房的参与建设方面，林少斌介绍，招商地产目前做了三个项目，深圳观澜的项目保障房已经建成，交给了政府，总共有三万多平米。第二个项目是北京的项目，这个项目是商品房和保障性住房，政府把价格限定在6500块钱一平米，由政府来销售给符合条件的对象。这个项目做下来，招商略有盈余，结算还没有出来，但是是不会亏的，但只是稍微有点钱赚。另有一个深圳光明的项目，有50多万平米，该项目是深圳市最大的保障房项目，也是招商通过投标投到的。林少斌介绍：“www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报这个项目政府给我们5%净利润，除了成本算完之后给我们5%，我们有管理的成本在里面算下来，5%除掉一些还是有一些盈余。”林龙斌表示，保障房基本就是这样的利率，不可能有大利润，一般情况下政府也不会让企业亏本，成本控制得更好就会得益更多一点。但是这体现了企业的社会责任和我们在保障房建设上面的一些尝试。对于招商地产在金融地产方面的进展，财务总监黄培坤表示，金融与地产的结合在国外比较常见，国内目前也在发展。招商地产本身也很早就涉及了这个领域。招商地产在2005年、2006年就在做信托，他谈到：“我们做的都是权益性的，融资性和债务性的，我们债务性的融资成本条件是，跟银行贷款比不贵，比如说是9折，我们信托都是9折。”黄培坤也介绍到，招商地产在保险资金的利用方面，也走得比较早，在招商地产年报上就可以看到，有使用到保险资金的渠道。黄培坤表示，这么多年来招商地产的财务安排是比较稳健，无论是债务的安排还是所有资本性的融资，基本上跟企业发展的节奏吻合，能够充分地保障公司的生产经营情况。他谈到，招商地产本身的融资渠道方面选择性是比较多的，因此在融资更多会考虑成本，找到钱是一回事，能够把钱赚更多是另一回事。黄培坤认为，目前包括基金在内的各种金融产品招商地产都在研究，招商会根据自身的需要去找合适的金融产品，但是成本会是公司考量的非常重要的因素。（返回目录）花样年天津中心南移——围猎商业地产“中国大规模的城市化在未来10-15年之后会变得舒缓，那时大规模的房地产量产模式即将终结。商业地产是一个房地产公司的未来，没有商业地产的房地产公司可以说没有未来。”花样年集团执行董事冯辉明说。商业地产正在成为地产商发展的战略高地，花样年也不例外。北上在深圳和成都市场发展已经较为成熟的花样年，继续拓展北方市场，其中天津已经成为其战略重地，并成为其收入的主要来源之一。2010年，花样年继续发力天津市场。当年5月，花样年拿下天津市河西区一幅商业地块，建筑面积约6.4万平方米；11月，又拿下天津市武清区两幅住宅地块，总建筑面积达到54万平方米。其中，在天津市河西区拿下的地块，即天津香年广场项目，将建成包括写字楼、商业在内的城市综合体。与当地产业经济发展之间极为密切的关系，成为花样年各地城市商业综合型项目的一大特色。以天津香年广场为例，我们可以看到花样年商业地产的这一独特脉络。该项目位于天津市河西区陈塘科技商务区。2010年底，天津市人民政府搬迁至河西区，这对天津市整体规划和发展格局带来显著的改变。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报“市政府从和平区迁往河西区，使得城市主中心区也随之向南扩展。”天津市河西区陈塘科技商务区管委会副主任龚科家表示，此前天津市政府所在的和平区小白楼地区，是天津市传统CBD区域；市政府南移至河西区友谊路之后，围绕新政府所在地的建设正在展开，包括文化中心、会展中心、教育中心等，河西区的城市主中心的地位，将得到进一步加强。行政中心转移，无论从主观还是客观上而言，都给区域发展带来了新的兴奋点。陈塘科技商务区显然也是受益者之一。陈塘科技商务区位于新迁市政府所占地的东南方向。该区域此前是天津市老工业区，天津市对该区域的升级规划，早在21世纪初就已经开始，并经历了从工业园、文化产业园到商务区的定位变化。目前，陈塘科技商务区作为天津市中心城区唯一一块可供整体开发的产业园区用地，其土地价值在经历此轮房地产的飞速发展和行政中心转移后，已经与以往不可同日而语。“陈塘科技商务区产业定位为高技术服务业、高技术研发产业、文化创意产业和总部基地，主导方向是发展基于知识的科技文化产业。”龚科家表示，目前已有多家科技研发企业总部有入驻意向。香年广场写字楼产品目标客户的定位，也正是此类产业。紧随产业作为花样年跨城市的商务写字楼品牌，香年广场早前已出现在花样年的大本营深圳和成都。深圳香年广场位于华侨城东部工业区西北，而华侨城的定位是住宅、旅游和高科技区域，入住了大量的民营企业和企业主，深圳香年广场本身就是南山区6个产业孵化基地之一；成都香年广场，位于成都市高新技术产业开发区，以金融、科技、软件等为主导产业。天津香年广场位于陈塘科技商务区，也遵循了这一发展模式。“花样年城市综合体的主要客户，就是快速发展的中小企业和企业主。”花样年天津公司总经理冯哲表示。花样年吸引的产业类型，具备一些共同的特征。“第一，属于智力密集型的公司。”冯哲表示。这就决定了公司的产品架构，不会用来做工厂或厂房，人是公司最宝贵的资产，对人的关注更多，要求办公空间能更灵活，传统办公楼宇一般是大开间，缺乏转换脑筋、激发思维碰撞的空间感受，而花样年的写字楼产品设计则主要针对这一类需求。第二个重要特征是，这类企业一般是已经度过了创业期，进入了快速、稳定的发展阶段。“这类企业如果发展得好，目标是上创业板，未来有开拓新市场，以及融资的需要。”冯哲说，此类企业开始考虑对盈余资金如何运用的问题，而作为固定资产较少的轻资产运作公司，他们开始考虑购买部分固定资产，以使得其在未来的发展中，更容易获得客户与合作伙伴对于其资产担保能力的信任。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报此外，办公场所是自持还是租赁，总是一对矛盾。冯哲表示，对于中小企业而言，他们关心的一个关键因素在于，什么时候月供能与房租持平。“如果选择到了有潜力的区域，即使2-3年月供与房租不能持平，4-5年时可能就已经持平了，这样与没有购买房产的公司相比，尽管每月支出一样，最后却获得了净资产，这将大大提升他们的财富。”正是这些因素，促使中小企业去购买办公房产，而与当地产业发展的利益捆绑，更是加速了这一选择。以陈塘科技商务区为例，香年广场作为园区的办公商业物业，如果企业入驻该项目，最终会为陈塘商务区贡献税收，而陈塘商务区目前还处于开发初期，企业在此地注册，将能获得包括财税、工商以及职工安置等一系列的优惠政策。这些都成为花样年商业的资本。资本把握特定的消费群体的需求，为花样年度过房地产调控奠定了基础。从花样年的运作中，可以看出，其商业地产的特征之一是先势进入产业园区，获得早期的成本优势，并依托政府主导的产业规划，去寻找目标客户；第二就是，花样年虽然意识到持有物业的重要性，但是其发展的商业地产，并没有大量持有，而是将绝大部分都出售。商业地产的销售，不受调控的限制，并且能够有效地补充企业现金。实际上，2010年严厉的调控，花样年部分远郊住宅产品结构受到的影响首当其冲。在此情势下，花样年迈向战略转型，加快了城市综合体产品的开发建设，除了深圳、成都推出系列城市综合体项目之外，更是在天津、南京、桂林和无锡等区域延揽与发展城市综合体项目。根据花样年2010年年报，2010年花样年合同销售额38.92亿元，其中城市综合体占58%，其余为高端和中高端住宅，城市综合体的销售已经成为其业绩的主要支撑。在2011年，花样年的产品结构中城市综合体产品将会继续保持约50％的份额。此外，截至2011年1月31日，花样年土地储备规划总建筑面积为1394万平方米，已取得土地证的规划总建筑面积892万平方米，其中商业城市综合体占比42%。这显然是一个很高的比例。对商业偏重，与行业形势转向之间的联系是必然的。实际上，花样年侧重于依靠商业销售来实现业绩，能够克服短期的困难，但并不能解决长远利益的问题。增加持有商业面积的比例，也成为其未来战略的一部分。“这几年，自己持有沉淀下来的物业占10%-20%，这样可以保持地产开发业务的快速增长，同时可控制不会占用太多的开发资金。”冯辉明表示，但随着花样年地产开发业务规模逐步向一个大中型地产企业迈进，公司在关注地产开发业务的收入、净利润等核心指标保持增长的同时，也将逐步提高持有物业的比例，逐步建立面向未来10年之后的产业根基。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报根据其2010年年报，2010年末，花样年拥有现金以及现金等价物为23.7亿元，而其一年内到期的借款21.3亿元，应付账款16.8亿元。首席财务官陈思翰在业绩记者会表示，集团2011年资本开支46亿元，其中30亿元用于工程开工支付款项，约16亿元用于扩充土地储备。花样年集团总裁潘军在2010年业绩发布会上表示，目前集团没有太大资金压力，上半年没有融资计划，但他也指出，如果出现位于城市中心区域的良好城市综合体项目收购机会，下半年则可能会进行融资。持有商业面积，租赁收益是一方面，以此获得银行抵押贷款，也能为企业补充资金。“目前国内银行对于具有稳定收益的大规模的商业和酒店资产，可以提供5-8年期的长期商业经营贷款，该类贷款不像开发贷款一样容易受到调控政策的影响；长期贷款可以使公司具有更强的回避和抵御经济周期的能力。”冯辉明表示，以深圳为例，5000平方米以上、拥有稳定租赁收入的商业物业，能获得这类大宗物业经营贷款，利率与普通的贷款利率相当，假设一个酒店的建设成本是5000-6000元/平方米，而评估价能达到1.5万-2万元/平方米，按评估价打七折进行贷款融资，不仅土地和建安成本能够全部收回，而且还可以获得高于建设成本的发展资金。“花样年希望在未来5-10年，能够形成较大规模、较强运营能力和较高品牌的商业和酒店资产，未来花样年将形成房地产开发、酒店管理、商业运营以及目前正在探索的养老地产四足鼎立的发展格局。”冯辉明说。这意味着，在依靠商业销售度过此轮调控之后，花样年商业地产的运作模式，必然将发生比较重要的转型。地产企业增加商业面积的持有，对于融资的需求必然会增加。而在海外融资方面，花样年也提前跨出了一步。2010年底，花样年赴台湾发行存托凭证（简称“TDR”），又称第二上市，预计融资3亿4亿港元，并用于发展位于台湾本土的一个旅游度假项目。冯辉明表示，台湾的贷款成本较低，公司贷款利率约为3.5%，在台湾成功上市后，也为以后获取低利率的融资提供了条件。（返回目录）【企业热点案例分析】人人都爱商业地产密集现身2010年业绩发布会的房地产高管，传递出一个重要信号——商业地产将成为未来发展的重点。传统住宅开发商涉足商业地产早已不是新鲜事，但正式对外表态，并明确透露在商业地产领域的投资金额，这是头一回。目前，中国的商业地产行业发展刚起步，市场容量显然不如住宅大，挣钱也不远如住宅那么快和容易。住宅开发商“偏向虎山行”www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报实属迫不得已，但商业地产领域目前的水温怎样，格局如何，机会和陷阱又是什么？“试过才知深浅”商业地产市场开发程度远不如住宅，但近两年来参与者骤增，未来可能形成内地开发商、香港的商业开发商、以及中国保险公司三足鼎立的局面。根据仲量联行的数据，2010年中国房地产行业的投资总额约5万亿元，其中约71%是住宅，只有不到三成为商业地产，并且这一比例从2006年到2010年基本未变。2010年商业地产的投资总额约为150亿美元，其中59%来自国内，34%来自亚太区投资者，约7%来自欧美。这其中，如果算上曲线进入的，欧美投资者的实际比例大于7%。欧美投资者多通过基金进入房地产，交易集中在“买卖”，而非开发。在34%的亚太区投资者中，有一部分操作模式与欧美投资者类似，另一部分则是真正的商业地产开发商，如香港的太古地产、恒隆地产，以及新加坡的凯德置地。恒隆董事长陈启宗称，“这些开发商是经历过1998年亚洲金融危机考验的优胜者”，他们是商业地产开发领域的先行者，也是住宅开发商进入该领域的榜样和未来的对手。香港的商业地产开发商在内地布点已初具规模，并且项目成功率胜过内地开发商，成为当地的地标性建筑，如太古地产开发的北京三里屯Village，瑞安地产开发的上海新天地，和记黄埔在北京王府井开发的东方新天地等等。而在目前内地商业地产开发商中，万达规模扩张最快，是佼佼者，但其模式也有争议。“死掉的是大多数，现在能看到的就是活下来的极小数。”万通地产副总周东权如此描绘中国商业地产的现状。在活下来的案例中，万达集团的模式被认为不可复制。因为万达集团最早通过地方政府关系拿到成本低廉的土地，得以规模性扩张。这种扩张方式，在目前已很难重现，因为各种商业项目都在遍地开花，地方政府可选择空间普遍增大。此外，大悦城和万象城因为背靠中粮集团和华润集团，资金实力雄厚，在扩张步伐中走得比较从容，也是大部分住宅开发商无法比肩的。而目前市场上一类以散售而非自持为主的开发商，以SOHO中国为代表，在业内看来并不是真正做商业地产。相对住宅而言，中国商业地产的竞争不算激烈。但未来住宅开发商一哄而上会不会带来短期供应过量呢？世邦魏理仕中国区首席运营官金勇表示，商业地产开发和住宅开发不一样。住宅周期短、规模化运作，量上来得很快；商业是技术活，周期长，做大不易，因此不用担心短期供应飙升。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报金勇进一步解释称，商业地产的消费相对住宅更为理性，因为决策者是机构和公司，而且住宅看增值，商业看回报。评估一个商业项目的综合指标包括：租户的质量，租户的运营，租金的水平等。目前这一轮喊出转型口号的开发商，几乎都有小试牛刀的经历。戴德梁行华北区商业部董事张家鹏认为，“试过才知道深浅，这一轮喊转型是相对成熟的表现。”相比纷纷入场的住宅开发商，商业地产的另一重要参与者——险资对市场的影响更大。据统计，2010年保险公司可投向不动产的资金总额约150亿美元。仲量联行北京投资部董事庞树东透露，虽未大规模进场，但险资进场的预期，已使目前国内商业地产的投资回报率被压缩至历史最低，为6%左右，某些二线城市未来可能迎来一轮开发高潮。消费增长“故事”住宅市场正当调控，再讲“城市化故事”显然不合时宜，现在，开发商和各种房地产服务商最新的潮流是讲“消费增长的故事”。仲量联行3月29日发布的“中国房地产投资白皮书”称，中央政府鼓励提升居民消费从而促进经济发展的政策，加之全国范围内城市居民收入的稳定增长，增强了投资者拓展业务的信心，“中国居民消费增长”的故事无论是对房地产基金管理者还是其背后的原始投资人都将具有无法抵御的吸引力。3月22日，世茂房地产董事长许荣茂在2010年业绩发布会上表示，“十二五”规划里写得很清楚，重点发展服务业及先进制造业，传统产业大部分要淘汰，一些类似来料加工的劳动力行业，或者回报很低、风险很大的企业，要改进。所以，“我们的投资也会据此做相应调整，以往销售主要靠住宅，现在会多涉及商业、旅游。”住宅开发，其本质是制造业，而商业地产更偏重服务业，两者商业模式完全不同。金勇解释称，住宅开发讲求产业化、规模化，追求速度和占有上游的资源，即土地，土地越多越能做规模。但商业的服务链条更长，前期开发建设只占三分之一，租赁、招商占三分之一，后期运营管理占三分之一，因此，商业开发是三分之二服务业和三分之一制造业的组合。一位上市房地产企业内部人士表示，商业、零售不仅没有调控压力，反而受到政策鼓励，这是对开发商最大的吸引力。住宅开发商转型做商业地产也是顺势而为。目前一线城市土地市场上，体量较大的住宅用地已非常罕见。与捆绑保障房类似，现在政府在出让住宅用地时，往往捆绑一定比例的商业用地，这对开发商拿地提出了更高要求。上述房企内部人士表示，“这表明，政府希望开发商能够在做住宅同时，多做些商业带动周边居民消费。因此，开发商必须具备做商业的能力，否则连地都拿不到。”www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报商业地产范围很广，住宅开发商更看好综合体和写字楼。综合体是综合商业、办公、居住、展览、餐饮等诸多城市生活空间的多功能一体商圈。根据仲量联行的数据，在2010年商业地产总投资中，37%为写字楼，37%为综合体；2009年写字楼和综合体占比分别为61%和13%。这两类业态占到了商业地产投资的大半。庞树东认为，住宅开发商更适合做综合体，一个重要原因是，目前内地几乎所有商业地产项目都依赖“以住养商”模式，即通过综合体中住宅的销售回款，支持商业长期运营，若无住宅销售的资金沉淀，商业部分很难维持。商业地产的培育期漫长，高风险，但也有高回报。业内人士透露，香港开发商恒隆地产在内地做的恒隆广场，前八年几乎都是亏损，但在第八年以后，每年回报都是50%。恒隆董事长陈启宗曾表示，恒隆广场100%用自有资金做，不贷款的原因是项目前几年的回报太少，甚至无法负担贷款利息，这显示出商业运营的艰苦。金勇认为，较之商业零售，办公楼如果定位准，销售相对容易。办公楼取决于位置，设计简单，招租和运营也比商场好操作。但办公楼一旦前期定位出错，以后再改的难度就非常大。比如一栋楼租户的定位，是租给几个大客户，还是多个小客户，与大楼电梯的设计直接相关。如果定位错误，就没法改了。张家鹏透露，目前信贷持续从紧，即便是做商业项目开发，开发商贷款仍旧比较难，因此从中国的金融环境来看，综合体还是适合开发商的主流项目，因为只做商铺的话，很难平衡资金流，而综合体的最大优势是可以先卖住宅，回笼一部分资金。第一步是放下身段在上海，商场门口配备服务生负责开关门；但在沈阳，这却是不被接受的，顾客往往连门都不愿意进。类似的细节，需要开发商在后期运营中一点点发现、修改，这不仅需要付出极大耐心，也需要开发商降低身段、千锤百炼。张家鹏认为，从典型的卖方市场转到买方市场，住宅开发商转型首先需要转变思想观念。近年来，住宅市场一直是卖方市场，开发商扮演比较强势的主导地位，根本不愁房子卖不出去；但是商业地产完全是反过来，招商时不仅不能期待租金有多高，有时还要贴装修，并且得放下身段来跟租户沟通，“这个看起来简单，但实际上非常难做到。”据了解，这也是最近正处转型初期的开发商普遍遇到的问题。住宅开发商在与商业地产的租户洽谈时，依照做住宅的经验，要求客户“你们都拿提案吧”，或者“让客户来见我”。这种强势的甲方作风碰了一鼻子灰，很多商业项目中重要的大客户（如沃尔玛、知名影院等）往往根本不会与这种开发商谈。不仅如此，与住宅“房子卖出去就基本不管了”www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报不同，商业地产的后期运营非常重要，开发商需要提供各种服务，为租户解决问题，这需要付诸很大的耐心。但在住宅开发中，除了万科、龙湖、绿城等知名企业拥有自己的物业团队，大部分开发商的物业都交给了物业公司，不用为后期负责。陈启宗曾表达了他的担忧，即开发商在商业和住宅之间反复。他表示，“现在很多搞商业房地产的人，没有耐心去学，住宅好了，又跑回住宅去了，以量取胜。”长此以往，中国还会有很多差劲的商业地产项目继续涌现。但住宅开发商转型做商业地产，也有其独特优势。金勇分析称，住宅开发商的优势体现在：管理项目的经验，政府沟通的经验，对土地的判断等等。住宅开发商的转型，有两种模式，一是完全建立自己的队伍，这相对较难，因为服务链条长，需要很大的团队，房地产公司往往没有能力把每条线都建立起来。二是成为资源整合商，将专业性强、开发商不熟悉的业务充分外包，比如业态的比例分割、设计的评审、施工监理、早期租赁（预租赁）等等。（返回目录）中资房企海外激进融资全年或超百亿美元日益趋紧的国内融资环境迫使越来越多的房地产企业选择海外融资，而激进的债务融资正不断降低房企的信用等级，一旦市场状况迅速恶化，发债企业可能面临的风险将浮出水面。据标准普尔最新统计，1月至今，多家中资房企已经从境外市场融资超过30亿美元。而今年很可能突破百亿美元，创下中资房企海外融资额的最高纪录。海外融资成本多在9%至11%资料显示，今年年初以来，包括恒大地产、仁恒置地、雅居乐、合景泰富、恒盛地产、佳兆业、人和商业、路劲基建、盛高置地、宝龙地产、世茂房地产等十余家大型中资房企启动海外融资。房企融资金额不等，如中骏置业和华南城控股首次海外发债，筹资规模分别为20亿元人民币和2.5亿美元，合生创展筹资3亿美元。另外一些房企在发债仅数月后就再次发债来支持扩张，比如瑞安房地产在1月融资35亿元人民币，这是继去年11月和12月总计融资57.2亿元人民币后，瑞安的又一次海外融资。标准普尔董事李国宜介绍，去年全年，中资房企海外新发行债券规模近80亿美元，今年则会远远超过这一数字。据了解，目前房企海外融资成本多在9%至11%，最高达到14%左右。相比国内动辄20%甚至25%的信托融资成本或民间融资成本，海外较低的利率受到中资房企的青睐。而境外投资者目前对人民币债券或其变异品（如人民币计价但以美元结算的债券）十分看好，主要是普遍预期人民币升值。但并非所有企业都可以顺利融资，消息人士称，近期众安房产和融创控股等企业就没有如期落实融资计划。“房企发债计划流产的原因很多，比如时机没有踩对等等。”李国宜介绍。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报部分中资房企信用评级下调业内人士看来，中资房企大举海外举债的原因是国内日益紧张的融资环境。但由于中资房企激进融资的目标仍是大举扩张，业内人士担忧，如果房企继续以这种频率发债，他们将面临重大的再融资风险。“因债务到期时间过于集中在短短几个月内。如果房地产市场或资本市场在临近到期日时无法发挥支持作用，部分发债人将出现财务困难。也就是说，如果楼市成交量和售价大幅下降，大量公司将面临流动性压力。那些在市场高峰期以较高成本购入土地和房地产商面临的冲击尤其巨大。”标准普尔分析师符蓓表示。此前，中房信集团等研究机构预测，如果调控政策基调不变，一线城市全年商品住宅成交量跌幅可能达到50%，房价下跌10%以上。四月后房企可能进入集中降价阶段。标准普尔公司也认为，目前形势下，国内住宅市场的年成交均价将下降10%。但由于房企自去年底开始积极融资，今年的流动性压力将小于2008年。不过，如果市场持续疲软，房企更具实质意义的打折促销将随之到来。基于上述原因，一些中资房企的信用评级已经被下调。今年以来，标准普尔将3家房企的评级展望由稳定调整为负面，包括恒盛地产、佳兆业和人和商业。“鉴于其激进的债券发行和扩张，我们预计其负债对息税折旧摊销前利润比率在今年年底可能升至5倍以上。公司可能将主要通过借款支持扩张步伐，而其在上海上市的商业地产公司到目前为止并未成功增发股权资本来减轻债务融资的压力。”标准普尔在对一家房企评级展望由稳定调整为负面时称。（返回目录）【地产企业管理经验】金地地产基金“遇冷”在银行开发贷款和信托投资的大门相继关紧之后，开发商找到了一扇新的窗户——通过设立地产基金直接募集社会资金。“深圳观澜项目一期已于今年1月8日募集完毕，武汉四新项目也已经募集成功。”一位接近金地集团管理层的人士透露。早在2008年，金地集团即已经开始尝试房地产基金，当年金地集团与瑞银合作推出了“瑞银金地中国房地产基金”，只是该基金为美元基金，而此次深圳与武汉的两个项目均为人民币基金。地产基金的运作好处不言而喻。“政府很难通过直接干预的方式影响房地产基金的规模。”一位地产PE的投资经理表示，除非直接下令禁止地产企业设立基金。华远地产前任董事长任志强曾表示，这种募资方式，政府“管不到”。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报基金融资的模式属于股权融资，与债权融资相比，其最大的好处是能够补充资本金，有利于企业撬动更多的银行信贷。在资本市场融资之门被牢牢封闭，信托融资受到限制，银行贷款也渐渐趋紧的情况下，地产基金有机会在地产市场扮演更为重要的角色。近日，标准普尔发出的风险预警让内地开发商不得不重新考虑其近乎疯狂的海外融资计划，不断攀升的负债水平可能给企业带来巨大的流动性风险。筹建基金成为地产开发商不多的选择之一。一位接近四大行总行的人士透露，作为国内房地产企业龙头，万科也已经启动了自己的地产基金项目，整体模式与金地相似，当前该项目正在工行、中国银行、招商银行审批，过投决会之后将由这些银行的私人理财部门推荐出售。“万科只是刚开始做，各方面应该都没有金地成熟。”一位知悉情况的基金投资经理评价说，“但是现在看来，这种做法是一个趋势。”但对于国内刚刚兴起的地产基金而言，问题在于迄今为止，由企业主导的地产基金始终难以扩大规模——美元基金受制于外汇管制，新兴的人民币基金又缺乏成熟模式。据悉，金地集团武汉项目原计划募集4亿元，最终只募集了2亿元，而原计划募集6亿元的深圳项目，仅仅募集了3亿元之后便匆匆收场。此外，投资人仍存顾虑。由开发商牵头吸引投资者入股，转而投资开发商自己的项目，如何能保持项目的独立性，防范可能出现的道德风险，又是否会有各种暗藏的利益输送等问题呢？在基金设计时，国内地产基金将门槛骤降至百万级，可以接纳更多的公众投资者，一方面令广大民众都能享受到地产行业高利润；而另一方面，也分散和弱化了投资人的监管能力和话语权。以冷遇开场，与质疑伴生，新兴的国内地产基金将何去何从？失意的成交对于此次推出的两个人民币基金项目，金地集团显然做了充分的筹备。“他们的金融和法律顾问非常专业。”一位参与过该项目的投资者透露，“从交易结构的设计细节完全可以看出来。”武汉四新项目位于汉阳区江城大道与三环线交会处，计划总建筑面积58.5万平方米。在金地集团为投资者准备的路演材料中，列举了十多位来自金融界和法律界拥有多年基金操作经验的人员，他们均为稳盛投资公司（下称稳盛投资）的管理层。稳盛投资是由金地集团全资拥有并在香港设立的投资管理公司，是金地集团房地产金融的业务平台，曾与瑞银合作募集美元房地产基金。作为GP（基金管理人）的天津稳盛是稳盛投资在天津设立的全资子公司，武汉四新项目由该公司与金地武汉公司合作进行。此前，金地武汉公司曾与ING（荷兰国际集团）合作开发过国际花园项目。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报天津稳盛和参加信托计划的投资人（LP）或直接作为LP的投资人一起组建有限合伙企业天津稳盈。然后由天津稳盈和金地武汉公司共同组成武汉金地伟盛项目公司，具体负责四新项目开发建设，金地武汉持股51％。金地集团武汉项目路演材料中透露，部分投资者采取信托合作的方式参与投资，一方面可以合理避税，如果LP是一家公司或信托的话，信托计划本身不需要缴税，信托计划分配到个人投资者，也不需交税，但如果LP是自然人，则个人需要多交20％的个人所得税。另一方面，则是由于有限合伙企业最高人数只能有50人，因此对个人出资能力要求很高，引入信托就能让小额的个人投资者参与进来。路演材料透露，该项目公司利润测算税后利润为9.1亿元，最终能实现股东回报倍数为186.43％，年收益为17.29％，内部收益率为15.18％，本金回收期为4.03年。这也就意味着，如果投资者最初投入100元，一年半之后就开始逐步收回投资，四年后可以收回全部投资，在第五年结束时可以获得86元的净收益。但是，面对诱人的投资收益，投资者却并不捧场。知情人士透露，“到现在为止，4亿元的资金募了2亿元，应该已经关闭，就这么多了。”该人士透露，通过工商银行和中国银行，金地集团获得募集1亿多元，诺亚财富也协助其募集1亿元左右。诺亚财富是一家独立理财机构，2010年11月在美国纽交所上市。“那个方案我不会买，预期收益率17％，锁资金五年，流动性很差。”一位基金投资经理表示，预期收益率和实际收益率是两回事，最让其担心的是最后还是项目公司说多少收益率就是多少收益率，投资人根本没什么话语权。金地集团的第二只人民币基金，深圳观澜项目的开局与武汉项目颇为类似。该项目总占地面积约15.7万平方米，同样采取同股同权的投资结构。观澜项目公司出资14亿元，其中，金地集团投资8亿元，信托募集投资6亿元。认购起点为100万元，期限三年，收益测算为21％－23％。但是，据接近金地集团的人士透露，该基金前期募集也不太顺利，募集时间比预期要长，而募集刚刚过半，便即告收场，不过目前已经开始募集第二期。该人士坦言：“人民币基金相对来讲是一个新的东西，市场接受有一个过程。”他表示，投房地产也没有超额利润，正常情况下就每年十几或者二十几的收益率，三年至五年之后才能退出，时间比较长。而且这个回报还有不确定性，不像一些风投和PE，短时间内就有10倍的利润。疑虑仍存作为项目基金管理人的稳盛资本，实际上是金地集团的下属企业，而所投资的武汉四新项目和深圳观澜项目均为金地集团自己开发的项目。“怎么防止其间的内部人控制风险？”www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报一位参加过金地在深圳路演的人士表示，这也成为路演现场所有投资者关注的焦点。市场上常见的有两种类型的地产基金，一种为专业地产基金公司，本质为基金公司，所投为地产项目；另一种即为地产商主导的基金。地产商主导的地产基金，其优势是拥有项目资源，更了解房地产行业，但是，在投资机会分配、股权作价、关联交易等方面的问题，一直存有较大的争议。地产商主导的基金，更像是为下属项目所做的变相融资。面对争议，在武汉四新项目的推介材料中，金地集团解释道，筹建地产项目基金，是公司房地产金融战略的贯彻和落实，而不是一个单纯的融资行为。并且，基金操作和项目运作是两个不同的团队，金地集团内部建立了严格的内控制度和防火墙，并会赋予LP充分的参与权、控制权和知情权。但是，这一澄清无法消除投资者的疑虑。“房地产是一个很容易走钱的行业。”一位业内人士表示，投资人会担心项目公司把钱挪走，把这个项目成本做大，因此预期收益率无法令投资者踏实。“现场很多人都提问收益率能不能一部分固定，一部分浮动。”上述参加路演的人士表示。按照现在的设计，金地集团提供的收益率全部浮动，时间为五年，投资者的利益没有任何保障。该人士透露，目前房地产公司向PE融资的普遍行情是，两年期带担保措施的投资，固定利率可以达到9.5％—10％，担保措施包括抵押地皮、房产和让渡股权等。“内部人控制风险问题，有一些人是有这个方面的顾虑。”接近金地管理层的人士坦言，愿意购买其产品的，都是对金地集团比较了解的,“客户都是富人，也有一些机构。”为了确保募集顺利，金地集团将购买者的范围从机构投资者扩大到更广泛的公众投资者。其信托项目就是为个人投资者准备的，持有300万元以上资金的公众均可通过参与购买信托份额投资武汉项目，而深圳项目的门槛更是降低到了100万元。在深圳项目的推介材料上，还打出了“让您有机会和金地一起做开发商”的口号。面向公众投资者而不是机构投资者的方式也是一种创新，然而这种创新却受到了部分投资者的质疑。一位机构投资者表示，纯股权的地产基金不能公开募集，只能私募，或者找机构募集，因为公众投资者承担不了这种流动性和收益风险。他认为，国内企业融资都希望自己来主导，跟机构投资者合作会受到很多控制，而公众投资者因为较为分散很难形成有效的影响。为了说服投资者，金地集团引入第三方监管，聘请相应机构，提出成本审查意见，保护投资人收益。第三方评估机构包括仲量联行、戴德梁行、世邦魏理仕和第一太平戴维斯等，同时聘请普华永道作为审计师，年终提供全年审计报告，每半年提供过程监控报告，加上每个季度的财务报表，投资人可以定期看到有限合伙企业的财务状况。www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报更值得期待的解决方法是，项目基金不局限于投开发商自己的项目。上述接近金地集团管理层的人士表示，以后的发展方向是投外面的项目会居多，包括公司旗下的美元基金在内，现在也在物色外面的项目。这一转变将会是多数投资者所乐见的。发债与募股在国内开发贷基本暂停，二级市场再融资接近断流的情况下，许多国内开发商“弃地产基金之难，就境外发债之易”。但是，随着企业的杠杆水平不断提高，债务融资的可持续性值得怀疑。2月15日，标准普尔发表了题为《激进的债券发行对中资房地产开发商的信用状况施压》的报告，明确表示，大举发行债券，削弱了中资房地产商的信用状况，杠杆提升带来的负面影响，将会超过债务到期状况和流动性改善所带来的正面影响。至2011年2月，中资房地产商境外债券市场融资超过30亿美元，去年该行业的新发债券规模总额是80亿美元。标普分析师在报告中表示，如果房地产商继续以这种频率发债，将面临重大的再融资风险。报告发布时，标普将恒盛地产、佳兆业集团和人和商业三家公司的评级展望由稳定调整为负面，同时对恒大地产和碧桂园发出预警。3月1日，标普又调低了对世茂控股的评级。房地产企业并没有理会标普的警告。近期，首创置业、碧桂园、宝龙地产与合景泰富地产陆续宣布发行债券。但是，随着房地产企业债务融资规模逐渐扩大，债券融资盛宴的尾声也已响起，没有企业可以依靠不断提高负债水平生存下去。地产基金的融资方式却不一样。作为股权融资，在让渡公司股份的同时，却能够直接补充资本金，为进一步撬动银行资金创造条件，因此，正越来越受到金地集团和万科等主流房地产企业的喜欢。一位业内人士解释说，银行在放开发贷时有两个评价标准，一个是土地的评估价值打折扣，一般是5折左右。第二个是自有资金投入的两倍。以基金的形式融资增加了企业的自有资金，将有可能获得两倍的银行贷款，并且摊薄资金成本。他举例说，如果自有资金用20％的成本借款2亿元，从银行借出4亿元，银行贷款的成本以6％计算，最后的资金平均成本也就11％左右，在这一成本条件下，地产企业有足够的空间实现利润。“我们跟华发、世茂等企业都接触过，他们都想做基金，但是都不知道怎么做，不知道怎么做才能控制风险，说服投资者募集到资金。”一位基金投资经理坦言。即使贵为行业龙头的万科、金地，在人民币基金的发展方面也仅仅是探索阶段，金地集团两期人民币基金募集所遭受到的冷遇也已说明，市场对于人民币基金也在接受初期。接近金地集团的人士表示，“www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报现在都是摸着石头过河，因为金地试得比较早，相对来说经验更多，知道这里面的一些规律，已经开始有一些收获了，相信经过一个过程，这个市场会有一个爆发。”该人士分析认为，地产基金未来容纳1万亿元资金很正常，特别是持有型物业放开之后，“做大很容易。”（返回目录）www.gaotongchina.com43 房企竞争情报周报有关我们的组织：公司地址：北京市朝阳区时间国际A座30层3006邮编：100028传真：(010)58677851-8001电话：(010)58677851/2/3网站：www.gaotongchina.com免责声明：本公司力求报告内容准确完整，但不对因使用本报告而产生的任何后果承担法律责任。本报告的版权归高通智库所有，如需引用和转载，需征得版权所有者的同意。任何人使用本报告，视为同意以上声明。高通智库是一家专业的房地产研究机构，定位为“房地产研究综合服务商”，致力于为房地产行业的相关企业提供优质的市场与行业研究服务。我们凭借独特的信息收集系统、专业的分析能力、科学的研究方法和丰富的研究经验，为客户提供准确、及时、高附加值的决策支持。在业务定位上，高通智库一直坚持：以“专业主义”、“精品研究”为原则，以客户需求为中心，以客户满意度为标准提供服务。我们的业务主要包括：1.房地产系列研究报告 研究简报名称提供时间房地产策略研究周报每周提供地产金融月报每月提供房企竞争情报周报每周提供房地产标杆企业研究报告每月提供典型项目案例研究每月提供境外房地产案例研究双周提供房地产行业研究季报季度提供每日地产工作日提供商业地产监控报告双周提供土地市场监控报告每周提供区域市场监控报告双周提供2.长期定制化研究服务 根据客户特定需求，提供长期研究支持。3.委托研究服务 根据客户的特定需求提供各种个性化的研究服务。 服务领域1.房地产趋势研究2.区域市场研究3.项目调研顾问服务4.行业研究、标杆房企研究5.细分市场典型项目研究6.国外房地产研究服务 房企竞争情报周报