房地产行业A股2018年下半年投资策略：和时间做朋友

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1、报告摘要l研究框架的梳理A股优势地产股的业务模式趋同，因此行情一致性比较强，涨时同涨、跌时同跌，差异主要在涨跌幅。我们自上而下择时、预判地产A股整体行情趋势，所采用的研究框架是孕育于2008年底、成型于2012年的《区瑞明地产A股小周期理论框架》，该框架核心要点：一、中国房地产业市场容量巨大，是毋庸置疑的支柱产业，其根本制度是“土地公有制”；二、正因为其支柱地位，且土地公有，所以中国房地产就有条件、亦必然成为国家“调节周期”和“平衡利益”的工具，这是中国房地产业的本质。所谓“调节周期”是指“当行业降温、经济增长面临较大压力时，政府大概率会刺激、扶持房地产”；所谓“平衡利益”是指“当房价显著上涨

2、、购房需求过热、房地产投资累计同比增速居于高位时，政府大概率会从防范风险的角度、并兼顾其他行业的利益，出手抑制房地产过热，阶段性打压”；三、上述一、二点决定了中国房地产业的核心驱动变量是“制度红利”（行业政策）和“资源红利”（房企拿地成本）；四、上述一、二、三点决定了“政策预期”是自上而下择时A股优势地产股的关键催化剂。基于上述框架可以判断：一、当房价显著上涨、“老百姓抢购房子”的报道铺天盖地占据媒体版面、刷爆朋友圈、房地产投资增速攀升时，中国房地产行业处在小周期繁荣阶段，这个阶段舆论不友好，政府对房地产的态度会以“平衡利益”为主，政策趋紧、房价受调控所限但地价由于供给被垄断而很难松动导致房企

3、拿地成本相对攀升，行业的两个核心驱动变量均处在不利位置，因此优势地产股大概率会跑输大部分其他行业；二、当行业显著降温，除了销量下滑，还伴随着房地产投资累计同比增速见顶并逐渐回落，此时“抢房报道”已鲜见，即使政策仍调控、打压，但优势地产股的相对排名却有望好于小周期繁荣期，这背后的逻辑在于：1.预售制度导致结算滞后，小周期繁荣阶段的销售利润有望在小周期降温阶段兑现；2.行业小周期降温期，优势地产股受益于市场集中度提升，销售增速大概率不会特别难看，“逆市增长”在这一阶段比较容易获得投资者的青睐和追捧；3.房地产行业的支柱地位决定了A股市场的风险偏好亦会因为房地产行业的显著降温而下降，利于低估值且在繁

4、荣阶段已提前反映了行业降温并在行业繁荣阶段跑输绝大部分行业的优势地产股；4.行业的支柱地位还决定了这一阶段政策的预期有望随着基本面降温、衰退而逐步改善，行业越降温，对政策预期改善越有利。因此，当行业由繁荣转向降温之后，会出现一波由“繁荣阶段跑输大部分行业”向“降温阶段相对排名改善”转化的“追赶”行情。但由于政策和基本面的制约，持续性的大级别行情在这个阶段亦难出现；若出现排版错位、数据及图形显示不全等问题，可以凭下载记录，加微信535600147获取PDF版本三、持续较长时间的大行情（优势地产股跑赢绝大多数行业且涨幅持续居前的时间超过半年以上）基本上发生在行业小周期复苏阶段，即行业小周期衰退量变

5、到质变倒逼政策和货币大范围放松的阶段，譬如历史上的2009年上半年、2012年、2014年2-4季度，这个阶段A股优势地产股赚得是“估值的钱”。l《区瑞明地产A股小周期理论框架》持续被验证《区瑞明地产A股小周期理论框架》蕴含的道理简单、朴素，却基本行之有效，在过去10年已持续被验证，2017年之前的复盘详情参见我们2016年发布的方法论专题《地产A股小周期理论框架的梳理及实证应用》，这里不再赘述，复盘近一年A股优势地产股的走势，我们仍可以看到这个框架还是能够获得很强的市场验证的。因此利用《区瑞明地产A股小周期理论框架》是能够比较准确地预测到各年份地产A股的整体趋势及每年地产A股整体行情所发生的

6、一些较大的波动的：一、比如2017年，我们观察到房地产销售累计同比增速持续显著低于2016年同期，新开工累计同比增速与2016年4月的高点相比，回落得也非常显著，根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》可以判断2017年行业是处在小周期衰退阶段。而2016年行业是繁荣、偏热的，特别是2016年上半年更为过热，相应地2016年优势地产股的股价走势也不太好，申万房地产指数全年涨幅在29个行业中排倒数第六，2016年上半年更惨，《区瑞明地产A股小周期理论框架》有关“行业越繁荣，地产股越烦恼”的论断在这一时期得到了很好的验证。2016年行业繁荣、地产股衰，那么到2017年行业真正降温了、衰退了，根据上述《

7、区瑞明地产A股小周期理论框架》的论断，势必会出现一波由“繁荣阶段跑输大部分行业”向“降温阶段相对排名改善”转化的“追赶”行情，于是我们顺理成章地在2017年持续坚定看多A股优势地产股，并在2017年6月底发布了地产A股2017年下半年策略《进一步解放思想，做多地产龙头股》。虽然2017年市场对地产A股的主流观点是偏谨慎的，但2017年优势地产股却一路震荡向上，并在2017年12月至2018年1月中