房地产行业2018年10月及四季度策略：做时间的朋友

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1、关键结论与判断回顾与反思——我们低估了贸易摩擦的负面影响根据我们原创、孕育于2008年、成型于2012年的《区瑞明地产A股小周期理论框架》，我们2017年全年看多优势地产股，但自2018年1月份高点到2018年7月下旬则一直谨慎，2017年及2018年上半年的市场走势完美印证了我们的判断；但略为遗憾的是，我们7月底开始对优势地产股做出了偏乐观的预判，到目前为止，从绝对收益看，股价走势并不理想。究其原因，主要是我们低估了贸易摩擦给经济带来的风险；根据2018年10月14日中国人民银行网站刊登的《易纲行长在2018年G30国际银行业研讨会的发言及答问》，易纲行

2、长表示：贸易摩擦给经济带来的下行风险巨大；2关键结论与判断虽然优势地产股在2018年7月底我们观点开始偏乐观之后，一度出现了10-30%不等的涨幅并大幅跑赢沪深300，但到了9月下旬，反弹的大好局面即被打破，截至10月17日，基本吐回了前期涨幅。前途虽然光明，道路总是曲折易纲认为，贸易摩擦将造成很多问题，导致负面预期和不确定性，使市场产生紧张情绪。我们判断，国际环境的这一变化，或将影响到国内一些政策的方向、影响到中国股票投资者的风险偏好，优势地产股反弹乃至反转的前途虽然光明，但道路也将是曲折的。春天已经不远了种种迹象及行业数据均能佐证行业基本面已回归理性，

3、如果没有力度够大的政策放松来对冲，预计到了2019年春季3关键结论与判断之后，新建商品房销售面积的累计同比增速将变成负增长。我们认为：未来为了防止处置风险的风险爆发、为了保就业，之前严厉的房地产调控政策在未来某个时间窗口相应地做出调整将是必然的，届时优势地产股有望迎来估值大幅上修的反转行情；做时间的朋友，维持行业“超配”评级建议机构投资者做时间的朋友，我们维持行业“超配”评级。推荐保利、新城、中国恒大、万科、华夏幸福、招商蛇口、龙光地产、中南建设、荣盛发展、阳光城、世联行、旭辉控股、中洲控股、宝龙地产、华侨城A等。四季度组合：保利地产、万科A。4风险风险一

4、．市场的风险：若房地产行业降温超出市场预期而政策又迟迟不转暖；二．研究框架的风险：上述策略建议所基于的研究框架为《区瑞明地产A股小周期理论框架》，其核心假设在于——商品住宅开发仍是中国的支柱产业。若中短期崛起一个市场容量与商品住宅开发一样巨大、且能替代商品住宅开发对中国宏观经济拉动作用的行业，则上述研究框架失效，相应地策略建议亦失效。5目录n关键结论与判断2n风险5n研究框架7n《研究框架》在近一年的应用24n行业回归理性44n做时间的朋友656l研究框架7区瑞明地产A股小周期理论框架A股优势地产股的业务模式趋同，因此行情一致性比较强，涨时同涨、跌时同跌，

5、差异主要在涨跌幅。我们自上而下择时、预判地产A股整体行情趋势，所采用的研究框架是孕育于2008年底、成型于2012年的《区瑞明地产A股小周期理论框架》，该框架核心要点：一、中国房地产业市场容量巨大，是毋庸置疑的支柱产业，其根本制度是“土地公有制”；二、正因其支柱地位，且土地公有，中国房地产就有条件、亦必然成为国家“调节周期”和“平衡利益”的工具，这是中国房地产业的本质。所谓“调节周期”是指“当行业降降温、经济增长面临较大压力时，政府大概率会刺8区瑞明地产A股小周期理论框架激、扶持房地产”；所谓“平衡利益”是指“当房价显著上涨、购房需求过热、房地产投资累计同

6、比增速居于高位时，政府大概率会从防范风险的角度、兼顾其他行业的利益，出手抑制房地产过热，阶段性打压”；三、上述一、二点决定了中国房地产业的核心驱动变量是“制度红利”（行业政策）和“资源红利”（房企拿地成本）；四、上述一、二、三点决定了“政策预期”是自上而下择时A股优势地产股的关键催化剂。9区瑞明地产A股小周期理论框架图1：区瑞明地产A股小周期理论框架小周期繁荣小周期衰退标志：房价显著上涨、“抢房”报道铺天盖地占据媒体版面、刷爆朋友圈、房地产投资增速攀升地产股表现：优势地产股大概率会跑输大部分其他行业；越繁荣，对聚焦地产主业的地产股越不利标志：销售累计同比

7、增速见顶+重点城市销售高频数据负增长+房价领涨城市滞涨+新开工、施工、景气、投资等指标累计同比增速见顶地产股表现：优势地产股的相对排名有望好于小周期繁荣期，会出现一波由“繁荣阶段跑输大部分行业”向“降温阶段相对排名改善”转化的“追赶”行情，但由于政策和基本面的制约，持续性的大级别行情在这个阶段亦难出现国家调节周期和平衡利益的工具小周期复苏标志：小周期衰退量变到质变倒逼政策和货币大范围放松地产股表现：聚焦地产主业的地产股迎来大级别行情，赚“估值的钱”资料来源:整理10区瑞明地产A股小周期理论框架图2：中国房地产行业的本质特征——国家调节周期、平衡利益的工具资

8、料来源:wind、整理11区瑞明地产A股小周期理论框架当房价显著上