国际旅游岛背景下海南旅游地产的开发模式浅析

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国际旅游岛背景下海南旅游地产的开发模式浅析标签：海南旅游国际旅游岛旅游房地产分类：旅游房地产2010-01-1310:39前言旅游业是海南的主导产业，国际旅游岛建设目标的提出确定了其国际化发展方向。根据国际经验，著名旅游度假地的房地产发展，通常是与旅游发展结合在一起的。因此，从旅游视角思考房地产，应成为海南房地产业发展的重要指导思想。与之相对应，与旅游密切相关的专业性旅游地产（酒店、度假村等）和度假型居住地产（第二居所）应成为海南房地产发展的重点。因此说旅游房地产是国际旅游岛建设的重要组成部分，两者相互促进、相互支撑，相得益彰。2009年北京绿维创景海南分院正式成立以来，参与了多个海南旅游地产开发项目的策划和规划，从实践中总结归纳出一些行业新动向和新经验，现整理成文和大家分享，希望对今后的规划工作有所借鉴。一、海南旅游地产开发进入新阶段目前海南国际旅游岛的建设如火如荼。与之对应的海南旅游地产的开发也进入了一个新的发展阶段。主要体现在以下的几个方面：首先，跳出了传统的海口和三亚两个热点城市，具有明显特征的开发热点区域初步形成，且在空间上呈现出了以“热点城市”为点，“海滨湾区”为线，“养老社区”为面的“点、线、面”结构。海南旅游地产开发的热点区域分布其次，海南岛的旅游地产摆脱了以产权酒店为代表的度假地产“唱独角戏”的局面，产品日渐丰富，独栋别墅、花园洋房和度假公寓一样受到了市场的欢迎，特别是养老地产发展速度十分迅猛，市场份额急剧扩大。另外，随着人民生活水平的提高，岛外客群的来源更加多元化，西南省份（川、渝、贵）和西北的客户增长迅速，成为新一轮购房热潮中的主要构成力量。最后，在新一轮开发热潮中，根植于海南的开发商逐渐成长起来。特别是在热点城市地产和大型养老社区的开发中，本地开发商实力显现，成为海南旅游地产开发中不容忽视的力量。二、海南目前旅游地产主要开发模式分析 1、高档度假地产开发模式——陵水代表的滨海湾区开发目前海南旅游地产的开发主要集中在风景优美和海景资源丰富的著名湾区。海南省规划了亚龙湾、海棠湾等一批湾区作为旅游度假地产开发的主要区域。开发类型以高档度假酒店为主。目前雅居乐清水湾、富力湾和香水湾已进入了销售旺季。这一类地产是海南旅游地产的主力军，也是目前市场上销售的主力产品。有以下几个鲜明的特点。（1）占据垄断性海景资源这些项目占据了海南主要湾区的核心景观，尤其是陵水清水湾、香水湾等海南岛最后的热带湾区，全年可以实现海滨游乐，开发优势尤其明显。（2）国际化氛围最浓厚这些湾区不论在前期规划还是后期的招商运营中，都把国际化当作首要的因素。前期和国际团队合作规划，后期国际级品牌酒店进驻。他们是海南国际旅游岛建设的重要组成部分，承担着把海南建设成为国际著名度假地的艰巨使命。（3）瞄准高端客户这些旅游地产的价格虽屡创海南旅游地产新高，但仍然吸引很多高端客户一掷千金。在购买的客群中除了顶级私人客户外，企业客户购买后作为招待会所也占据了相当的部分。限制因素：首先是开发规模限制。由于地形特殊，这一类项目的纵深较短，一般沿海岸线呈带状分布，在功能分区和景观、路网设计方面受限制较多；其次在文化的导入上缺乏海南特色的原创滨海休闲文化，更多是对欧美和东南亚滨海休闲文化的模仿和借鉴；另外各个湾区的设计产品单一，目标客群重合，竞争压力大。2、养老地产开发模式——海岛中部定安代表的“候鸟型”社区开发海南岛中部虽没有滨海资源，但和滨海地产相比这部分旅游地产性价比较高，吸引了更多中低收入者购买；并且海岛中部的温度、湿度等气候条件更适合老年人、候鸟一族养生度假，因此养老地产开发潜力巨大，在海南有着独特优势。海南中部高速沿线的定安、屯昌、琼中、五指山、保亭等地的旅游地产已开展得如火如荼，将成为海南旅游地产开发体系中不容忽视的力量。（1）生态养生资源丰富海岛中部绿荫浓郁，形成了世界上同纬度中极为珍贵的热带生物圈和生态系统，被誉为“回归大自然的好去处，未受污染的长寿岛”。海岛中部大型的候鸟型社区主要依附于水库、温泉、森林等丰富的生态资源，非常有利于老年人养生度假。 （2）开发规模大海南岛中部的候鸟社区，摆脱了滨海湾区带状地形带来的限制，在占地规模和开发规模上都是滨海湾区难以比拟的。开发商可以从容的进行各种设施的摆布和配套，利用丰富的水库资源和森林资源组成区域的养生环境。（3）客户基础雄厚海岛中部的养生养老价值逐渐被更多的人认识，面对的客户群也不仅限于候鸟客户了。目前针对高端客户推出的独栋别墅、联排别墅等高品质产品，在中部候鸟型社区中逐渐增多。限制因素：中部旅游地产早期一般追求性价比，造成项目的“三低”。首先服务配套低。候鸟型社区作为独立于当地社会的“飞地”，远离城区，项目规划自成一统，缺乏和周边社会的必然联系。第二产品档次低。中部地产的主力产品是小户型的公寓，主要以价格低来迎合市场。第三产品使用率低。社区的入住率随着季节的变化大起大落，也为社区的管理带来了巨大的挑战，不利于社区气氛的行成。3、复合旅游地产的开发——文昌代表的城市拓展新区开发近年来，越来越多的国内外企业看好海南，竞相来这里投资。海南的大项目建设取得了较好成效，城市建设也随着国家重大战略的实施进入了发展的快车道。在海南的产业规划中，列出了几个重要的节点城市。例如：作为我国未来最大航天基地的文昌、拥有石油加工工业的东方和洋浦、临高等城市。这一类城市的旅游地产和上两类的发展模式迥然不同。（1）地产潜力大升值快借助低纬度的优势，文昌成为中国也是世界上为数不多的航天中心。目前两条一路和东线高速铁路的建设使文昌摆脱了长期被边缘化的局面，迎来了发展的黄金时代。就在宣布航天城建设后不到两年的时间里，文昌房地产价格已经翻番，城市基础设施投入也急剧增加。（2）紧密结合城市发展与滨海湾区开发的国际化和养老地产的独自发展模式不同，城市拓展区地产的开发项目要承担起部分城市功能，对项目和配套设施的规划都提出了更高的要求。（3）客户需求多元这类地产不仅要照顾外来的候鸟客户和度假客户，更多的是城市升级带来的大量商务人群。他们的消费行为和海南传统的旅游地产客户不同，更看重资产的升值潜力。限制因素： 海南岛城市中除海口和三亚外，城市市政基本配套设施档次低，城市功能不完备，历史欠账较多，城市医疗和文化娱乐设施缺乏。单个开发商难以承担市政配套设施的建设，在土地的一级开发中要为其预留发展用地。三、海南旅游地产未来发展战略展望由于气候、地形等的影响，海南岛的北部与南部、东岸与西岸、海岸带与中部山区在资源的分布与组合及生态环境容量上存在较为明显的空间差异。不同的资源组合需要不同的开发模式。海南旅游地产开发模式的多样，也给规划设计单位提出了挑战，在规划中必须因地制宜，针对不同的旅游地产类型，采取不同的措施，才能保证规划方案的落地实施。1、针对湾区度假地产——丰富产品谱系走综合性发展战略海南岛湾区的度假区档次较高，预计将来世界知名的一流酒店品牌都会加入进来，但是不容回避的是未来湾区开发的同质化。为了避免恶性竞争，湾区开发要丰富产品谱系走综合性发展战略。（1）度假区导入多样化配套设施。湾区要加大体育、养生、修养等多样配套的营造。为了避免产品的单一，适当引入和度假产业相关的产业，并充分挖掘地域文化与历史背景，发挥出地域的文化优势。这样度假产品才会有丰富的个性，有效的避免低层次竞争。（2）向更为高级的低密度度假区发展为了追求更大利益，海南湾区的开发强度较大，随着度假区的成熟，将向更为高级的低密度度假区发展。这也复合当今滨海度假地产的发展趋势。在前期规划中生态敏感区要禁止开发，协调好生态保护和旅游地产开发的矛盾。在尽可能保护自然的同时，做到体验自然，享受自然。（3）注重二线海景地产项目的开发目前的湾区开发在空间上呈现出平行于海岸线的高强度带状开发，对纵深二线地产的开发利用不够。建议在今后要重视对湾区二线的利用。例如在进行海岸沿线开发的同时，引水进内陆创造多样化的亲水空间。在建造对外交通的同时，考虑对自然环境的影响，采用独特的区内交通，避免对生态敏感区的影响。 2、针对养老地产——统筹发展完善配套可持续发展战略海南岛中部的经济较为落后，基础设施滞后。大型候鸟型社区的开发为当地的经济发展和城市建设提供了新的活力，建议在中部旅游地产开发中要统筹考虑，完善配套，走可持续发展的战略。（1）城乡统筹发展，提升当地居民生活质量主要指房地产开发与本地居民利益的协调。海南中部地方经济水平不高，居民的消费能力有限，以岛外市场为主的房地产开发所带来的高房价、物价膨胀、基础设施配套压力等既挤压了本地居民的住房需求，也给当地的经济、社会利益带来一系列影响。因此，应重点协调好本地居民的利益关系，在空间分布与利益补偿等方面将本地居民的利益纳入其中综合考虑。吸纳当地的就业人口，完善医疗、餐饮、娱乐等配套设施。规划方案特别要考虑当地失地居民的利益，项目的规划要充分考虑农民的就业和增收问题。项目的设计要充分考虑当地居民的利益，规划项目中的餐饮、文化等设施要适当扩大，对当地的居民需求也要充分考虑。（2）完善配套设施形成特色化村镇海南当地文化原始淳朴，对旅游和发展都有很强的促进作用。在规划中要注重对当地文化的保护和继承，在保证生活舒适度的同时，注入当地文化元素，形成独特的文化特色，避免“千人一面”的规划方案。完善配套可以增加社区的吸引力，延长养老客户在社区的驻留时间。目前大型养老社区的配套主要依靠开发商，但像大型医院等制约社区发展的设施还需要政府进行完善。以养老地产带动村镇建设，以大型的养老社区构建旅游风情小镇，为海南的村镇建设和社会主义新农村建设出一把力。 （3）增进人际交流规划方案不仅仅限于空闲利用规划，还要导入社会视角，探索海南社区规划中的社会问题，对有可能引起社会冲突的问题要有充分的认识。在项目社区规划中，要有和当地交流的公共空间，如学校、中心广场、配套商业区等，注意加强养老社区和所在城市的互动关系。外来的老年人文化素质较高，尤其是低龄老年人，有参与社会事务的能力和愿望，对提升当地的文化、教育事业起着积极的作用，增强外来人口和本地人口的和谐互动，以发展旅游地产为契机，将营造和谐社会的行动切实落实到实处。3、针对城市拓展区复合旅游地产开发——超前规划空间聚集战略东线文昌的航天产业将带动大规模高素质人口和爆炸性旅游人口，海南岛西线东方、临高、洋浦等地线聚集了海南主要的工业项目。这些城市既有丰富的旅游资源也有巨大的发展机遇，但旅游地产的开发起步晚，正处于探索阶段。海南城市面貌日新月异，城市拓展区的地产规划面临的挑战也更大。既要和城市的总体规划紧密衔接，也要和当地的市场状况结合，与前两类相比需要采取迥然不同的发展战略。（1）超前规划规划方案要站在城市发展的角度，对未来前景有着超前的认识。在规划范围内，预留未来市政发展用地，特别是要预留现代城市功能必须的体育场馆和文化娱乐、医疗卫生、水处理等设施用地。项目规划要用成熟的规划理念在城市的发展空间上进行引导，大型的项目开发要促进形成新的城市功能区，有条件的项目可以建议形成“RBD（休闲商务区）”，规划商业配套和娱乐设施。（2）空间集聚目前，海南适合进行集中开发，在适当区域内适度提高开发的强度，不仅能够节约用地，更能够聚集人气，形成都市氛围。有条件的项目可形成“链状组团式”规划方案，使项目成为绿色海洋中的“绿岛”。未来房地产的开发应注重空间引导，确立城市导向，引导开发项目与当地城市建设和地方市场相结合，增强城市设施的丰富性，避免形成孤岛式的居住地域，造成生活氛围的不足。（3）产业互动在海南岛的空间规划当中，西部的工业产业带和东部的旅游产业发展带，发展方向不同。这一区域的地产开发和产业要紧密互动，共同承担起海南振兴的责任。文昌旅游地产要紧密结合航天产业和旅游人群来开发。清澜和文城的开发项目要与航天城的产业布局互动。乐东的龙莯湾和昌江棋子湾等湾区是西线上正待开发的“处女地” 。这类地产要结合西线的洋浦和东方产业基地的建设，主动对接大项目的配套建设，在项目规划中注重导入学校、商业配套等生活设施，增加居住区的生活氛围，走出有别于东线滨海湾区旅游地产的开发模式。后记：民族的才是世界的目前海南旅游地产的规划单位主要是具有国际背景的公司，而对当地文化有充分了解的本土化规划机构还难以有机会承担大型项目的规划设计。这就要求我们国内规划设计公司扬长避短，抓住机会，增强项目的可操作性和可落地性，充分发挥出我们的特色，探讨适合海南实际的方案。我们欣喜的看到，我们的规划成果已经逐步开始建设，宏伟的发展蓝图正逐步演变成巨大的经济效益。经过我们的规划，当地经济得以全面协调发展，旅游行业的地位得以极大的提高，我们将“成功客户”的理念真正落到了实处。为此，我们将不断努力进取。