固定收益专题：降准会推高房价？

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1、内容目录分不开的降准与房价3为何降准会带来房价大涨？4从历史数据来看，集中降准往往带动房价上涨4政策周期是更强大的驱动力6此前三轮降准周期均与政策宽松时期相重合6本轮降准周期后房价变化趋势将存在较大差异7本轮降准周期出现在地产政策的“新时代”7投资和投机需求受遏制，此前三轮中一线城市领涨现象难再现9附录：四轮降准周期所处的房地产政策环境11风险提示12图表目录图表1：2011年以来，央行共先后降准14次（%）3图表2：本轮降准周期所处的地产政策环境不同4图表3：过往每轮降准周期后，房价都会出现上涨或反弹（%）5图表4：新建商品住宅房价指数与二手住

2、宅房价指数的环比增速高度一致（%）5图表5：新建商品住宅房价指数同比增速呈现出了更强的周期性特征（%）6图表6：新建商品住宅房价指数同比增速呈现出了更强的周期性特征（%）6图表7：政策周期对于房价变动趋势的影响力极强（%）7图表8：“房住不炒”的政策演变8图表9：住建部先后四次表明决心8图表10：“房住不炒”基调下，各地陆续出台地产新政9图表11：一线城市房价领涨的现象不复存在（%）10图表12：本轮降准后，一线城市房价（%）10图表13：次前三轮降准周期均与地产政策的放款时期向重叠11图表14：本轮降准周期发生在房地产政策的“新时代”12若出现

3、排版错位，可加微信535600147，获取PDF版本分不开的降准与房价进入2018年，央行开启了新的一轮降准周期。从历史数据来看，自2011年以来央行的每一轮降准周期都会带来房价的大幅上涨或反弹。随着6月24日定向降准的落地，2018年内央行已连续降准3次，分别释放流动性4500亿、4000亿和7000亿元。那么，在本轮降准周期中，房价还会大涨吗？图表1：2011年以来，央行共先后降准14次（%）70个大中城市新建商品住宅价格指数:一线城市:环比70个大中城市新建商品住宅价格指数:二线城市:环比70个大中城市新建商品住宅价格指数:三线城市:环比7

4、0个大中城市新建商品住宅价格指数:环比政策收紧政策放宽政策收紧政策放宽政策收紧2015.08.25全面降准2018.06.24定向降准2012.02.18定向降准2014.04.22定向降准2015.04.19全面降准2018.04.17定向降准2016.02.29全面降准2017.09.30定向降准2011-11-30全面降准2012-05-12全面降准2014.06.09定向降准2015.02.04全面降准2015.06.27定向降准2015.10.23全面降准43210-1-211-0111-0712-0112-0713-0113-0714

5、-0114-0715-0115-0716-0116-0717-0117-0718-01资料来源：Wind，国盛证券研究所为了回答这个问题，我们对2011年以来每轮降准周期中的房价走势进行了深入分析，并将本轮降准周期所处的政策形势和过去三轮进行了对比。我们认为，本轮降准周期中房价走势无论在涨幅和结构上都会与过去三轮存在较大差异。从结论上来看，以往三轮降准周期都与国内地产政策的宽松时期相重合，而今年的降准周期则发生在地产政策的全面收紧时期。在“房住不炒”的政策基调下，虽然银行对刚需购房者的授信依旧会在一定程度上带动房价上涨，但由于投资、投机购房需求受

6、到限制，本轮降准周期中房价的涨幅很难达到此前三轮的高度，且以往三轮中一线城市房价领涨的现象在这一轮降准周期中将不复存在。若出现排版错位，可加微信535600147，获取PDF版本图表2：本轮降准周期所处的地产政策环境不同降准周期政策周期2011.11-2012.12降准房地产政策2014.04-2014.06释放流动性放松2015.02-2016.02降准房地产政策释放流动性收紧2017.09-至今资料来源：国盛证券研究所为何降准会带来房价大涨？从历史数据来看，集中降准往往带动房价上涨回顾过往的几轮降准周期，2018年之前的三次集中降准分别出现在

7、2011年11月至2012年12月、2014年4月至2014年6月以及2015年2月至2016年2月，三轮周期中分别降准3次、2次和6次。以70个大中城市新建商品住宅价格指数为例1，此前三轮降准周期中国内房价均出现了明显的上涨或反弹。本文研究区间内的第一轮降准周期始于2011年底，在2011年11月30日央行宣布全面降准，约5个月后，国内房价出现了大幅上涨。第二轮降准周期始于2014年4月，此时国内房价正处于整体下跌阶段，在宣布降准后4个月，也就是2014年8月，房价环比增速由-1.2%的历史低点开始反弹。第三轮降准周期则始于第二轮降准周期后的房

8、价增速反弹阶段，2015年2月央行宣布降准后，房价环比增速持续走高，4月起房价环比增速已由负转正，并随后在次年9月迎来了1.8%的高点。