论我国不动产预告登记制度及其完善

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1、论我国不动产预告登记制度及其完善　　备受瞩目的《中华人民共和国物权法》终于在2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议上通过，这也是我国法制建设中的具有里程碑意的法律。我国《物权法》的20条将预告登记制度纳入不动产登记的立法体系，极大丰富了我国的不动产登记制度，填补了我国立法上的空白。不动预告登记制度将物权法理论和债权法理论有机地结合起来，赋予债权请求权以物权的排它效力，最终达到平衡不动产交易当中各方利益。预告登记制度有利于保护处于弱势地位的买受人的权利，这也是我们建设和谐社会的价值取向。创设不动产预告登记制度也是建立统一、完善的

2、不动产登记制度的迫切需要，随着物权法的颁布和实施，不动产预告登记制度的一系列配套的制度的随之出炉，这对构建统一完善的不动产登记制度具有非常大的现实意义。 　　一、预告登记制度的立法起因分析 　　在国家为保护买房人的利益，防止房地产市场的过度炒作，规范房地产交易市场秩序的背景下，预告登记制度随着我国房地产业的日益发展而产生，房地产价格大幅上涨后，经常发生开发商“一房二卖”甚至“一房多卖”的情形。有些开发商为获得更大的销售利润，甚至不惜支付一定的违约金也要强行撕毁先前签订的预售合同。而对买房人只能主张违约责任，但却无法保住预购的房屋。预告登记对

3、房屋预购人基于合同产生的债权请求权赋予物权效力，有效的解决了这一问题，维护了房地产交易的安全稳定。 　　预告登记使债权请求权人具有了类似物权人的法律地位。预告登记的目的在于促使以不动产登记物权变动为内容的债权请求权得以实现。终极目的就是为了维护不动产市场的交易秩序。预告登记所登记的不是物权权利，而是对将来成为物权的、现在应当予以保护的债权请求权赋予物权效力的一种保障性措施。其本质特征在于通过限制债务人处分不动产，来保障债权请求权人一定能够实现旨在发生不动产物权变动的债权请求权的内容。这种债权请求权通过预告登记，具有了对抗欲变动同一物权的第三

4、人的效力，具有了优先于其他债权请求权的效力，形式上具有了物权的特征。 -28-　　二、不动产预告登记的概念的界定 　　《物权法》第20条对预告登记作出了明确的界定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。”从中可以看出，预告登记的根本目的是为了保障将来物权的实现，其保全的权益对象主要是房屋及其他不动产。该条规定详细的阐释了不动产预告

5、登记的内涵。 　　三、不动产预告登记的特征分析 　　从上述我国物权法关于预告登记的涵义中可以看出预告登记的特征主要有以下几个方面： 　（一）临时性。物权法第20条规定:“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。”预告登记只是为了保全本登记的顺利进行而采取的临时性的登记措施。本登记是指通常所说的不动产登记是指本登即登记申请人为了取得或移转某项己经完成的不动产物权所进行的登记，具有确定、终局的效力。因此，本登记又称终局登记。 　（二）附随性。预告登记依附于请求权即债权而存在，如果引起预告登记发生的债权

6、关系消灭，预告登记也会随之消灭。“根据其担保债权的目的和对债权存在和行使的依赖性，预告登记相当于一项从属性权利。” 　（三）对抗性。或者说是排他性，使被登记的请求权具有物权的效力。经预告登记后，其请求权就具有徘他性，任何一方违背预告登记内容的物权处分行为均为无效，从而保障购房者获得预售中指定的房屋的权利。这也是设立预告登记制度的目的所在。 -28-　（四）意定性。也就是设立的非强制性，是指权利人对其权利是否通过预告不动产预告登记制度研究登记加以保全，由其自己衡量，法律不作强行规定。。我国物权法规定当事人可以按照约定可以向登记机构申请预告登记

7、，即体现了预告登记的意定性。 　　四、我国不动产预告登记制度的现状分析论述 　　《物权法》第20条的规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。”我国《物权法》对预告登记的规定只能说是一原则性的规定，具体的实践操作中还需要一系列的配套的实施细则和地方法规的立法来不断的完善。下面就物权法的规定从以下几个方面予以分析: 　　(一)预告

8、登记的适用范围 　　我国《物权法》中规定“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记”。《物权法》将预告登记的范围限定为房