论不动产预告登记制度的完善

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1、论不动产预告登记制度的完善陈霞常英姿（黑龙江美盛泰富律师事务所，黑龙江哈尔滨150000）摘要：近些年，由于我国房价上涨的速度异常迅猛，开发商有时一房两卖甚至是一房多卖，这样严重的侵害了房屋买受人的合法权益。不动产预告登记制度对控制一房多卖现象起着积极作用，并从法律层面保护交易安全，确保交易主体间的平衡关系。我国《物权法》明确了不动产预告登记制度，但是法律规定过于简单，缺乏可操作性，对预告登记的范围、效力和消灭等未作规定，并且其内容还存在欠缺，木文笔者结合司法实务对如何完善我国不动产预告登记制度提出了具体构想。关键

2、词：不动产预告登记；建议；制度1统一登记机构我国《物权法》第10条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”我国目前尚未统一不动产登记行政管理机构。“由于我国长期以来把登记作为一种行政管理的措施而不是公示方法，从而产生了登记机关与行政机关的设置与职能合一的结果。”基于不动产的种类由不同的行政机关进行管理，自然形成了不同的登记机关负责不动产登记的现象。如房屋由房产部门管理，则房屋产权登记也在该部门进行；土地及其登记相应地

3、由土地管理机构负责。不动产登记由不同的行政机关分头负责，并不利于管理不动产交易秩序。另一方面，“受部门利益的驱使，各登记部门收费标准不统一，存在乱收费、多收费的现象，百姓怨言颇多。此外，分散的登记制度还容易造成房、地分别抵押和房产重复抵押的现象。”不动产登记机构的统一既有利于不动产的管理、减少财政负担、提高工作效率，也可以极大的方便给当事人进行不动产登记同时便于不动产的公示和查询，促进服务型政府体制的确立。国外的法律思想认为，不动产登记机关在设置上应具有统一性，即在同一主权范围内，由冋一性质的登记机关办理登记事务。

4、如日本《不动产登记法》规定：“登记事务，以管辖不动产所在地的地方法务局或其支局，派出所为登记所，而予以管辖。”英国的“政府土地登记局”是统一管理城乡土地权属于登记的机构，为这一机构统一从事不动产所有权的审查、确认、登记、发证及办理过户换证的部门。从国外的经验我们可以看出，市场经济发达国家和地区都采纳的是不动产统一登记的法律制度。我国的市场经济体制己经确立，与之相适用的应当建立一个统一的登记机构，这样将使登记信息集中化，统一的登记机构拥有详备的不动产登记资料，可为当事人査阅和办理提供方便快捷的服务，节省成本，提高效率

5、，能从根本上与市场经济的效率原则合拍。2扩展适用范围我国预告登记仅适用于依据合同之债而产生的请求权，且仅将不动产列为适用对象。相对于苏他国家立法，我国预告登记的适用范围过于局限，应从请求权范围和适用对象两个方式予以扩展。2.1扩大请求权范围。“预告登记所保护的请求权范围应当是广泛的，不应局限于买卖不动产的合同产生的请求权。原因在于预告登记虽肇始于对不动产物权变动之债权请求权的保全，但作为私法之一部分的预告登记制度，也应满足无限丰富的社会中私权主体对“意思自治”的制度追求。”为了充分利用资源，充分发挥物尽其用的效用，

6、吸收更多的主体利用资源，经常需要在一物之上需要设立更多的物权，例如土地之上将有可能形成土地所有权、土地使用权、地上和地下的空间利用权、土地抵押权、地役权等等。所以说，随着社会的发展所冇权权能分离的复杂化，对财产占有和支配的主体越来越多元化，将来在一物之上也会设立更多的物权。故而，登记的事项也要逐步扩大，特别是不动产的产生、变更移转与消火都需要通过登记予以公示。2.2扩大预告登记的对象。不动产具有价值量大、保值增值及不可替代等特点，在当今高房价社会，一些人城市的一座房产价值相当于普通老百姓一生的积蓄，所以国家对不动产

7、交易也格外重视，出台了许多法律法规确立了相应法律制度包括预告登记制度调整规范不动产交易秩序，以保护百姓合法权益。还奋一些物也具有不动产的特征价值量巨大，“以船舶为例，在现代船舶交易中，存在大量的船舶分期付款买卖、光船租购或船舶融资租赁的交易方式。在协议成立后至船舶物权变动前的阶段中，船舶所有权人若对船舶进行处分，如转让、设定船舶抵押权或者船舶被扣押、被强制执行等，船舶预告登记制度可以在船舶物权登记程序中直接救济预告登记权利人，有效避免上述问题的发生。”如果仅把不动产作为预告登记的对象，限制了预告登记制度的社会价值，

8、应该转变传统思维模式应该用开放的、与吋倶进的眼光来看待，因为世界在不断前进与进步，同吋会催生诸多新生事物，只要是可以预告登记并且通过该制度能够保护权利人的权益，维护交易秩序，利于社会主义市场经济繁荣的都可以纳入其中。3完善程序规定我国《物权法》并没奋规定预告登记的申请程序，所谓程序是制度设计的基石，笔者认为一项完整的法律制度不应缺失程序性内容，否则再完美的制