不动产预告登记的性质、效力及完善建议

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1、精选公文范文管理资料不动产预告登记的性质、效力及完善建议　　一、不动产预告登记的含义　　对于预告登记的概念，我国学者尚未形成统一的观点，其中以王利明教授①和孙宪忠教授②的观点为代表。[键入文字][键入文字][键入文字]精选公文范文管理资料笔者认为：预告登记的本质是对请求权的提前登记，主要是指为了确保现在尚未发生，但将要发生的物权变动能够顺利推进为本登记，而对某种债权请求权进行的提前登记，需要注意的是，该债权请求权必定是以物权变动为内容的。　　二、不动产预告登记的性质　　（一）具有临时性　　预告登记是在本登记之前进行的一项登记，其最终要么被注销，要么转化为

2、本登记，其并不是始终存在的。　　（二）兼具债权性和物权性　　其债权性体现在：（1）预告登记的权利人对作为标的物的不动产并不享有支配权，既无权对该不动产进行事实上的支配，也无权进行法律上的支配；[1]（2）预告登记担保的是债权请求权，而非物权或物权请求权。其物权性体现在：（1）任何会损害或妨害经预告登记的请求权的处分归于无效；（2）如果该请求权已经进行了预告登记，那么当对抗债务人的破产和被强制执行时，预告登记权利人享有对抗权；（3）当债权请求权受到他人侵害或妨害而无法实现时，预告登记权利人有权要求他人立即排除妨害或停止侵害。[2]　　（三）具有从属性　　　

3、　由于预告登记以担保债权请求权的实现为目的，保障预告登记权利人将来能够实现物权，因此其具有从属性。预告登记的效力取决于被担保的债权请求权的效力。预告登记与该请求权在法律上是紧密相连的。这不仅体现在预告登记的成立上，也体现在预告登记的转让与消灭中。《物权法》第20条第2[键入文字][键入文字][键入文字]精选公文范文管理资料款就是对这一点完美阐释。　　三、不动产预告登记的效力　　预告登记的效力，即预告登记制度本身具有的直接作用，它是我们立法、运用以及进行其他相关研究时都涉及的一个重要问题。具体来说，预告登记的效力一般包括以下几个方面。　　（一）保全权利效力

4、　　保全权利的效力是指保障以发生物权变动为目的的债权请求权将来肯定会发生预期物权效果的一种法律效力。在不动产预售中，由于交易标的的价值巨大，因此单靠合同债权无法有效保障债权人的利益。为了减轻债权人的风险，保护其合法权益，法律通过预告登记的方式把债权的情况通过一定的程序记载在登记簿上进行公示，使其具有相当于物权的排他对抗效力。　　（二）破产保护效力　　如果请求权已经进行了预告登记，那么当相对人破产时，预告登记权利人有权对抗其他破产债权人，这就是所谓的破产保护效力，其主要体现在：第一，如果预告登记的请求权的行使要件在相对人破产时已经成就，[键入文字][键入文

5、字][键入文字]精选公文范文管理资料那么预告登记权利人有权直接行使该请求权；第二，在特定的情形下，预告登记权利人在请求权的行使要件尚未成就时亦有权对抗其他债权人。[3]　　（三）限制处分效力　　许多法律、法规都规定：在进行了预告登记后，只有取得预告登记权利人的书面同意后，登记机构才能受理对已办理预告登记的不动产提出的登记申请。这样的规定在实际上严格限制了登记权利人的处分权，[键入文字][键入文字][键入文字]精选公文范文管理资料因为只有经预告登记权利人同意，其才能处分有关不动产。　　三、我国不动产预告登记的要件与适用范围　　在我国，预告登记的构成要件主要

6、包括：（1）预告登记客体符合法律规定；（2）当事人之间有关于预告登记的约定；（3）登记机构在登记簿上进行了登记。　　　　（一）预告登记客体符合法律规定，即“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议”　　正如前文所述，预告登记具有从属性，其效力取决于被担保的债权请求权的效力。债权请求权必须满足下列条件，才能成为预告登记的客体：（1）该债权请求权是合法有效的；（2）双方当事人设立该债权请求权，主要是为了变动具有登记能力的不动产物权；（3）该债权请求权是基于当事人间的协议产生的。　　（二）预告登记是双方当事人协商一致的产物　　笔者认为，原则上只有债权人与债务

7、人就申请预告登记的事项达成合意时，才能申请预告登记。此种约定的内容既包括是否申请预告登记，也包括申请何种预告登记等其他内容。　　但是不能将该要素作为一项强制性规定，否则当开发商或有关部门拒绝在合同中约定预告登记时，商品房买卖合同或建设用地使用权转让合同中的买受人、受让人就无法利用预告登记制度来维护自身的合法权益。[键入文字][键入文字][键入文字]精选公文范文管理资料因此，对于部分预告登记，如预售商品房的预告登记应当强制要求开发商办理，其他类型的预告登记，可以由当事人通过约定来确定。　　（三）登记机构在登记簿上进行了登记　　只有在被载入不动产登记簿后，预

8、告登记才能发真正产生，才能保障债权人在将来的某个时刻能够实现物权。我国《物权法》