预告登记的性质、效力和范围探索_1

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1、从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博士生必须有创新性的成果预告登记的性质、效力和范围探索【摘要】本文针对预告登记中的权利性质、登记效力和登记范围提出意见。经预告登记后的请求权的本质属性仍为债权；预告登记后发生的中间处分行为应为效力待定的行为；可为预告登记的应是变动不动产物权的请求权，或者该请求权附有条件或期限，或者该不动产物权指向的物为未来的不动产，飞机、船舶、汽车等特殊动产准用不动产的规定。【关键词】物权法；预告登记；请求权；效力待定；不动产物

2、权我国学者现在通常所说的预告登记(Vormerkung)概念，来源于德国民法。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。正因为不动产预告登记制度所特有的债权物权化的功能，有利于保障交易安全，因此受到许多国家和地区的青睐。　课题份量和难易程度要恰当，博士生能在二年内作出结果，硕士生能在一年内作出结果，特别

3、是对实验条件等要有恰当的估计。从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博士生必须有创新性的成果我国《城市房地产管理法》和建设部的《城市商品房预售管理办法》规定了商品房的预售登记备案制度。对于该制度的性质，有学者认为，在我国预告登记的主要功能还是通过商品房的预售登记保护买受人所享有的权利，并认为我国现行的商品房预售登记属于预告登记。[1]但大多数学者均认为我国现行的商品房预售登记并非真正意义上的预告登记。笔者认为，预售商品房毫无疑问应当纳入预告登记的范围

4、，但我国目前法律规定的商品房预售登记备案制度在更多的意义上只是一种行政管理上的备案，并不具备预告登记的功能。因此，严格地说，我国目前并无全国性的立法对预告登记进行规定。但有少数地方立法对预告登记制度作出了尝试性的规定，[2]我国已经经过四次审议的物权法草案也均对预告登记制度作出了规定。但是，尽管学者对我国物权法规定预告登记制度的必要性已达成共识，但对预告登记的性质、效力和适用范围却存在较大的争议，在现有地方立法和物权法草案中，在这三个问题上的立场也都不明确。对此，我们就这三个问题进行探讨，作为对物权法立法的建议。　一、预

5、告登记的实质性的性质应为特殊债权　课题份量和难易程度要恰当，博士生能在二年内作出结果，硕士生能在一年内作出结果，特别是对实验条件等要有恰当的估计。从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博士生必须有创新性的成果关于预告登记的性质，国外学者主要有四种不同意见。一是独立的限制物权说，在德国法中，认为经由预告登记，独立的限制物权便获产生；二是非实体权利说，认为预告登记已被赋予了可得对抗嗣后意欲发生物权变动的第三人的特别效力，但它不具有任何实体权性质的效力，充

6、其量不过是一种登记法上的制度。[3]三是物权期待权说，德国学者赖札(LudwigRaiser)认为，登记前的土地所有权受让人的状态，因非完全，故受让人对土地未具有权利。受让人虽得依让与请求权的预告登记受一定的保护，但该项预告登记惟有对将来权利取得予以保护，而对所有权人(让与人)加以拘束，以资限制其权利。受让人纵已为预告登记，然对该土地犹未有支配权，故登记前的土地所有权受让人的权利，乃非物权，而是物权之期待。[4]四是特殊登记制度说，在瑞士民法中，认为预告登记是赋予债权以对抗新所有人的效力的特殊登记制度。[5]　课题份量和

7、难易程度要恰当，博士生能在二年内作出结果，硕士生能在一年内作出结果，特别是对实验条件等要有恰当的估计。从本学科出发，应着重选对国民经济具有一定实用价值和理论意义的课题。课题具有先进性，便于研究生提出新见解，特别是博士生必须有创新性的成果在国内，关于预告登记的性质，主要有三种观点：一是请求权保全制度说，认为预告登记系介于债权与物权之间，兼具两者的性质，在现行法上为其定性实属困难，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权之请求权为目的，具有若干物权效力的制度。[6]二是准物权说，认为预告登记的权利是一种具有物权性质的债

8、权，或者说是一种准物权。[7]三是物权债权化说，梁慧星教授认为，预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有物权的效力，其实质是限制现时登记的权利人处分其权利。[8]孙宪忠教授认为，预告登记是将物权法的规则施加于债权法，给予属于债权法的请求权以排他的物权效力，其本质属于物权法向债法的扩张。[9]房绍坤教授等认为，预告登记