论我国不动产登记制度的完善

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1、论我国不动产登记制度的完善一、引言自我国改革开放以来，随着土地二级市场以及房地产市场的蓬勃发展，一些负面效应如”一房多卖”现象等也越来越严重。这就需要进一步规范我国不动产制度，尤其是作为重要组成部分的预告登记制度。预告登记制度的建立和完善将给处于弱势地位的消费者以强有力的保护。目前，国内对该项制度的研究进程相比国外而言还处于相对落后的地位，这对民法研究起步较晚而且民法立法也比较粗糙的我国而言，笔者认为借鉴国外先进制度和理论大有必要。二、不动产预告登记制度的基本理论（一）不动产预告登记制度的概述1.不动产预告登记制度的概念所谓的预告登

2、记，是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏，或者尚未成就时，法律为了保全该将来发生的，以取得不动产物权为目的的请求权，而由请求权人进行的登记，旨在保全以不动产变动为目的的债权请求权。预告登记制度又分为两种类型：一种是保全以不动产物权变动为目的的债权请求权的预告登记；另一种则是旨在保全已经成立的物权的预告登记。2.不动产预告登记的性质在国内，学者们关于预告登记的性质如何主要有以下三种观点：一是请求权保全制度说。认为预告登记兼有物权和债权的双重性质，可认为系于土地登记簿上公示，以保全对不动产物权变动之请求权的目的；二是准物权说

3、，认为预告登记的权利是一项具有若干物权效力的债权，或者说是一种准物权；三是债权物权化说，梁慧星教授认为预告登记的本质特征是使被登记的请求权具有一些物权的效力，以限制现时登记的权利人（不动产所有人）重复处分其权利。在上述对预告登记性质的探讨中,前一种仅是从预告登记行为的外在表现的界定，而后两种才是对预告登记实质意义上的探讨。理论上需要分析研究的显然是这个意义上的性质，即预告登记权利人所享有的权利的性质。这才是问题的实质所在。3.不动产预告登记的特点第一，从预告登记的目的来看，在于”保障将来能够实现物权”。也就是说，预告登记是为了保障债

4、权人将来实现不动产债权请求权而在不动产登记簿上登记的行为。通过登记起到限制债务人违反义务对不动产物权的重复处分行为，从而得以对抗第三人的作用。第二，从预告登记的内容来看，是一种以取得，变更和消灭不动产物权为目的的债权请求权。第三，从预告登记的存在形态上看，具有从属性的特征。此项特点具有两个方面的含义：一是预告登记是以不动产债权请求权的合法存在为前提的。若债权请求权消灭，则预告登记随之自动消灭；二是预告登记可以和债权请求权一并转让给第三人。第四，从预告登记的发生依据来看，当事人既可以依据协议进行预告登记，同时也可以通过法律的明文规定来

5、进行。我国《物权法》第20条第1款明确规定：”当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。”4.不动产预告登记制度的效力预告登记制度最核心的问题是关于预告登记的效力的界定。同时预告登记的效力是衡量预告登记制度建立的价值及意义的关键所在。综合各国法律规定及法学家的观点，有一般效力和特殊效力之分，以下分别阐述。预告登记的一般效力主要包括：第一，担保效力，或者权利保全效力。对于债务人违反合同义务重复处分不动产的行为，应是相对无效还是绝对无效呢？《德国民法典》第883条第2款规定：”预

6、告登记后，对土地权利或土地权利负担的权利所为的对被担保的请求权的一部分或全部构成损害的处分，为无效。”可见德国民法采取的是相对无效主义。笔者认为，采相对无效主义能够兼顾预告登记当事人双方以及第三人的合法权益，保持目的和手段的平衡，也比较符合公平和效率的价值取向。第二，破产保护效力，又称增强效力。是指在不动产所有人（也即债务人）破产时，已为预告登记的债权人可将其请求权指向的不动产免于列入强制执行，设置抵押或列为破产财产，从而使该请求权具有对抗其他债权人，并优先受偿的效力。第三，顺位效力。预告登记的顺位效力，是指由于预告登记已经表明了被

7、担保的请求权经过履行后将产生某种不动产物权，因此将来该物权一旦产生后就会取得预告登记所具有的顺位。登记在先的物权排斥后来登记权利而优先实现。第四，预警效力。它是指基于预告登记的公示效力，将不动产上所负债务向社会公众公开，使公众了解该不动产上的请求权，并排斥第三人的效力，以此来保护交易安全。第三人不得已自己善意取得为由进行抗辩，主张预告登记无效。（二）创设不动产预告登记制度的意义1.理论意义首先，从法理的角度来说，创设预告登记制度符合民法的禁止权利滥用原则和诚实信用原则，符合当今法律注重保护弱者的正义的价值取向。在不动产交易中，消费者

8、面对的往往是实力雄厚的房地产开发商。交易双方经济能力不平等，信息不对称的状态，以及房地产开发商”一房数卖”等滥用权利的行为，使得法律承认并着重保护消费者的合法利益成为必要。其次，从立法的角度来说，打造精致有序的不动产预告登记制度是健全