试论我国不动产登记制度的完善（上）

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1、试论我国不动产登记制度的完善（上）的精力和费用去调查、了解对方当事人是否对转让的财产享有物权，或被转让的财产之上是否设有负担等等情况。这就极大地减少了交易费用，还可尽快地、迅速地完成交易。第四，实现国家对不动产交易的宏观调节和监控。登记制度是一种对市场进行宏观监控的制度。在登记过程中，通过登记的实质审查，也能够发现土地所有权和土地使用权的非法转让问题，及时纠正土地交易中的违法行为，确保国家对不动产交易市场的宏观调控能力。例如，对于将集体土地使用权或所有权非法转让的，可以在登记过程中及时发现并予以纠正。三登记的公信

2、力所谓公信，是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。具体来说，公信原则表现为二个方面的内容：第一，登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。这就是说，一方面，如果当事人通过合同约定设定某种物权，但尚未进行登记，也没有完成公示的要求，人们便可以相信此种物权并没有产生。例如，甲在向乙购买房屋时，查阅登记簿发现登记的内容中该项产权并没有设置抵押，则甲便可以放心大胆地与乙

3、从事交易，并有理由相信其在购买该房屋以后不会因为该房屋曾经设定抵押而受到第三人的追夺。从法律效果上来说，即使公示的权利状态实际上并不存在，法律上也应当认为在登记的内容没有更改之前，应当以物权存在对待。学说称该信赖态样为积极信赖。（注：肖厚国：《物权变动研究》，中国社会科学院研究生院博士学位论文，第6页。）另一方面，如果某种物权虽然已经发生了变动，但没有通过公示予以体现，人们也没有理由相信此种物权发生了变动。这就是说，由于没有办理登记手续，因此不能对抗第三人。例如，甲将其房屋出让给乙，双方订立了买卖合同，在履行期到

4、来以后已经实际交付了房屋，但并没有在登记机关办理登记手续，可以认为在法律上物权并没有发生变动。从法律效果上看，只要作为公示内容的物权现状没有变动，法律便视物权变动未曾发生。这种信赖态样，学说称之为消极信赖。（注：肖厚国：《物权变动研究》，中国社会科学院研究生院博士学位论文，第6页。）凡是信赖登记所记载的权利而与权利人进行交易的人，在没有相反的证据证明其明知或应当知道不动产登记簿上记载的权利人并非真正的权利人时，都应当推定其具有善意。第二，公示记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人。在一般情况下，登记权利人与实际

5、权利人是一致的，但在某些情况下由于登记发生错误，也可能会出现不一致的现象，但对第三人来说，他只能相信登记而不能相信其他的证明。所以，登记对任何第三人来讲都是正确的，这就是所谓的权利的推定性规则。（注：孙宪忠：《德国当代物权法》，法律出版社1997年版，第84页。）如果登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，第三人相信登记所记载的内容，与登记记载的权利人发生交易，即使登记所记载的权利人与实际的权利人不一致，也仍然应当推定登记记载的权利人为真正的权利人。（注：例如，《德国民法典》第891条规定：(1)在不动产登记簿中

6、为某人登记一项权利时，应推定，此人享有此项权利。(2)在不动产登记簿中涂销一项被登记的权利时，应推定，此项权利不存在。）如果登记记载的权利人与实际的权利人不一致，有关当事人必须依据法定的程序向法院请求更正，也可以向登记机关请求更正。法院一经作出变更登记的裁定，登记机关必须依此裁定予以变更。在变更登记以前，当事人因为信赖原来登记的内容而从事交易，应当受到保护。例如，甲将乙的房屋登记在自己的名下，虽然该房屋转让给丙，丙因信赖甲所提供的产权证书等文件，而与甲订立了房屋买卖合同，则尽管甲不是真正的权利人，但法律上应承认该

7、项交易所导致的所有权移转结果，以保护当事人的利益并维护交易安全。赋予登记以公信力的主要作用在于，一方面有利于维护正当的交易安全。基于这一原则，凡是参与交易的当事人在从事交易行为时，只要查阅了登记，了解了公示的内容，基于公示所表明的权利状况而从事交易则是完全可靠的。基于这一原则从事交易并受让了财产，此种交易就不应当被宣告为无效，财产也不应当被追夺。另一方面，公示和公信制度对于鼓励交易具有极为重要的作用。由于交易当事人不需要花费更多的时间和精力去调查、了解标的物的权利状态，从而可以较为迅速地达成交易；交易当事人不必要

8、因为过多的担心处分人不是真正的权利人而对交易犹豫不决。公信原则使交易当事人形成了一种对交易的合法性、对受让的标的物的不可追夺性的信赖与期待，这就对当事人从事交易形成了一种激励机制。公信制度的实质是保护交易当事人的信赖利益。此处所说的信赖，是指交易当事人对于登记记载的物权设立、变动等情况所产生的信赖。基于这种信赖所产生的交易使交易当事人形成了一种信赖利益，对这种信赖的保护正