浅析善意第三人合同权益的保护

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1、浅析善意第三人合同权益的保护摘要：众所周知，保护善意第三人的合法权益是维护社会诚信原则，实现社会经济秩序稳定的必然要求。今天我们的大多数人越来越感觉到社会诚信丧失，很多人感到没有安全感，这造成了人们日常交往和经济活动的保守猜疑甚至是怀疑，严重的影响了社会良好。为此，我们应多了解相关法律，以保护自身的合法权益。关键字：善意第三人，合法权益，物权所谓交易过程中的善意第三人是指出卖人在和买受人达成交易合同转移标的物的过程中，买受人已经开始履行或履行完毕，但在标的物实际上尚未交付转移的情况下，出卖人又把同一标的物订立第二份合

2、同转移给第三人，并履行完毕转移了标的物对第三人，而始终没有告知买受人或买受人被蒙蔽，这种情况多发生在转移不动产无权的交易行为中，法律上产生合同债权和五权的冲突。这种物权和债权冲突情况下的法律适用问题一直是法学界争论的焦点，一直以来就有两种对了的观点，一种是主张物权优先与债权的原则，即无论什么情况下只要存在物权和债权竞合情况下，以物权的权属登记为依据来确定物权的归属和由此推定债权的发生；另一种观点是以诚信原则保护合法的在先的合同债权，根据不同的情况区别不同物权转移程序是否合法来确定物权的取得是否有效、来确定是否是用物权

3、优先原则，如果物权权属的转移是违法的或侵害了在先得债权人的利益，便不得适用物权优先原则。实际上这些争论的焦点是合同权一种善意第三人的合法在先合同权益是否应当受法律的严格保护，是不是因为取得了物权就彻底否认善意第三人的合同权利，那么我们的诚信原则以及公平原则又如何解释呢？我们知道在多数情况下，当物权遭遇债权时有一个习惯的法律适用原则，就是物权优先于债权。这是由于债权依实物或合同约定的方式期限发生权力转移，而无权以产权的法定程序特定机关登记转移为物权转移的唯一依据。实践中经常发生一些合同交易中物权和债权冲突的情况，如大量

4、的不动产和知识产权交易过程中以及车辆等由国家颁发的权属证明的一些财产的交易或转移过程中。这些物权的转移一般是先发生合同约定的债权后发生物权的等级转移行为。但实践中一些合同交易行为中物权买卖双方在产权交易中故意怠于行使办理物权的转移手续，而引发很多交易行为中物权和债权的冲突，法律上一般依照物权优先标准确定物权不发生转移或发生转移，但是人之间产生交易行为无效或有效的债权纠纷。而这种情况的发生往往是一方或双发恶意行为产生的，一方恶意行为必然侵犯另一方的权益，实现物权交易的套期保值，而双方恶意测试为了逃避国家法律监管，必然侵

5、犯第三方和国家的利益。因而必须对恶意的物权交易行为进行严格的法律制裁。正确适用物权交易行为过程中合同债权和物权的关系，如果物权交易中一方的恶意交易行为，即使是办理了产权的转移登记我们也不能简单的认为物权转移行为的合法有效，或者买卖双方为了逃避债务而草率的进行了物权的转移登记这样的物权转移行为合法有效，因此我们不能在任何情况下一刀切的适用物权优先法律原则，对侵害合法有效的在先第三人权益的物权交易行为应当排除物权优先的法律原则。这些情况大量发生在今天的房地产市场上。时下房地产市场上开发商为了获取高额利润，而又无充足的自有

6、开发资金，为了逃避这方面的障碍，房产商经常用各种手段炒作商品房销售，进行不真实的房屋预售或销售，操纵房屋价额，损害购房人权益，扰乱房地产市场秩序。最典型的就是开发商的“一房二卖”行为，而法律上对“一房二卖”合同效力及由此引发的产权争议的多种规定，在司法实践中造成了不同适用解释，合同效力和物权优先的冲突是此类案件的处理更加复杂，如何正确分析适用此类案件对打击房地产市场上开发商违规操作，维护购房人的合法权益，稳定房地产市场秩序显得至关重要。3我们就从下面这个案列入手进行分析：A开发商2003年一月将自己开发的商品房以每平

7、米4000元卖与B先生签订了购房合同，约定一年内办理产权证，在月1日2开发商与B先生支付了房款办理了交房入住手续。一个月后，B先生到外地出差将房屋委托给开发商的物业部门管理，4月份物业管理部门工作人员将该房屋打开给另一购房人C先生，物业管理部门工作人员私下以A开发商名义以每平米4000元同样价格与C先生前订了购房合同，支付了房款并交付使用且办理了产权过户登记。一房二卖。B先生回来后找开发商交涉，A开发商答应愿意退还购房款及利息。（—）开发商与B先生的购房合同是否有效？为什么？（二）开发商与C先生的购房合同是否有效？为

8、什么？（三）该房屋产权归谁所有？为什么？（四）开发商对B先生承担什么责任？说明理由。很多人认为不动产权属转移唯一依据是产权过户登记，“一房二卖”合同中两份合同均有效，第二份合同已经履行且办理产权过户，所以，房屋产权是归C先生。开发商对B先生承担合同履行不能的返还已付购房款及利息，承担不超过一倍的赔偿责任。另一种观点认为，第一份合同已经履行交付并