房地产开发商融资风险分析报告

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1、房地产开发商融资风险分析报告中国房地产企业今年的流动性，遭两大国际评级机构穆迪和标普的一致唱空。　　2012年5月24日，穆迪投资者服务公司发布报告称，受高水平短期债务及现金余额偏低影响，许多中国房地产开发商的流动性状况自2011年12月开始出现恶化。　　穆迪称，该公司予以评级的29家中国房地产公司的流动性状况都在恶化，该公司最新进行的压力测试显示，其中11家房地产开发企业的现金流状况疲软，而2011年12月遇到这类问题的公司只有4家。　　标准普尔评级服务公司对中国房企流动性的判断同样悲观。该机构在24日发布的一则报告中写道，2012年中国的房地产开发商将有巨额债务到期，而且流动性状况趋于恶化

2、。　　“再融资风险”加剧　　两大国际评级机构都有充足的悲观理由。　　穆迪称，其予以评级的29家中国房地产开发商，今年年底前到期的短期债务总额为人民币1590亿元，较其于2011年12月进行压力测试时增加23%。其中国内债务总额人民币1280亿元，海外债务总额人民币310亿元。　　人民日报近日援引的一项统计数据显示，近140家上市房企一季度负债近1.5万亿元，比去年年底负债总额增加了3%左右。　　穆迪宣布维持对中国房地产行业的负面评级展望，其预计未来12个月中国房地产业的基本面还将持续减弱。　　该机构称，这一局面将给房地产开发企业的现金流及流动资金造成进一步压力。与此同时，国内及海外市场面向房地

3、产行业的信贷继续从紧。穆迪认为，中国房地产行业的流动性状况在短期内不大可能会有改观。　　“今年将会是考验逾8万家中国开发商生存能力的一年。”标普同样担忧中国房企的流动性。　　标普评级的30家内地开发商中，截至去年底时，于一年内到期的债务按年增加57%，至1560亿元；同时现金却减少12%，至1760亿元。　　标准普尔信用分析师李国宜称，房地产开发商的借款成本总体呈上升趋势，同时融资渠道在收窄，进而对盈利能力和现金流造成损害。他说，那些评级较高并能够从海外获得贷款的开发商，还面临利率上升和海外贷款期缩短的情况。　　李国宜表示，在该机构授予评级的30家中国房地产开发商中，今年到期债务占未偿债务总额

4、的31%左右，比例不算太高。不过，今年到期债务中有大约42%是离岸债券、离岸银行贷款和离岸信托贷款，部分开发商在这些债务再融资方面面临困难。　　中国信托业协会近日发布的一项统计数据显示，截至3月31日，全国房地产信托余额为6865.7亿元，相比去年同期，信托余额增加了2000亿元。　　标普：限购令不会松动　　发力销售似已难以避免。　　一国企开发商称，该公司旗下一个单价3万元左右的楼盘卖得很好，在外地的住宅项目卖得也不错，最近现金流超过20亿元，负债率60%左右。该公司正在保持刚需楼盘的推盘速度。　　而某在港上市房企销售高管则显得很着急，该公司在上海共有3个项目，在售的有两个，一个刚需楼盘和一个

5、豪宅项目，卖得很一般，没有太大起色。　　“销售不佳和我们的推盘节奏有关，但现在即使加大力度也没太大成果。因为我们都是2010年以后拿的地，刚需楼盘现在的单价已是底部了，没什么利润，再降价就要亏本了。上海近3年的别墅成交量是持平的，豪宅项目想回笼资金没那么快。”上述在港上市房企高管说。　　上述开发商反复强调，高拿地成本限制了降价空间，“我们降价了，但税收没减，总不能亏本。很着急，但也没办法。”　　另一位港资开发商称，香港开发商都还是比较谨慎的，所以负债率都在50%。该公司旗下中档楼盘卖得很好，高端楼盘则卖不动。现在的资金来源是注册资本金，现金流还有不到10亿元。今年到现在卖了100多亿元，比预期

6、中的稍微差一点。下半年将加大普通住宅推盘力度，该公司在闵行区一个刚需盘即将开盘，单价不到2万元。　　标普认为，今年余下时间开发商的销售前景仍然疲弱。　　标普断言，中国政府不大可能改变对房地产行业的调控政策。不过，标普相信，中央或会继续微调政策，但预期限购令在中国大部分城市今年仍会继续。　　标普说，中国楼市看来不大可能出现2009年的新一轮反弹，即使政府态度有所放松，市场也只会有温和复苏。银行和房地产买家愈来愈有选择性，那些特别需要资金的开发商，它们的销售和再融资能力可能是最弱的一批；但对实力较强的大型开发商来说，假如市场气氛好转，它们将会最受惠。市场两极化将愈来愈明显。