房地产企业上市研究——风险与融资分析

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1、房地产企业上市研究——风险与融资分析　　摘要随着我国房地产产业的不断发展和市场的不断成熟，房地产业已经成为拉动我国经济发展的一个重要板块，其中房地产上市公司作为我国房地产业中的佼佼者，它的发展动向可以说是我国房地产产业的风向标。本文从理论与现实层面出发，分析了我国房地产上市公司的现状和融资方面问题，以期对我国房地产上市公司有一个全面的把握。　　关键词房地产上市公司；风险；融资　　　　一、我国房地产业的发展现状　　　　1．房地产业呈现持续迅速的增长态势　　目前，我国的房地产业呈现持续迅速的增长态势，房地产投资

2、额每年以超出20%的速度增长，销售额的年增长率更达到了27%以上，增长的速度远远超出了GDP的增长。　　根据北京中经纵横经济研究院《2008-2010年房地产业发展研究报告》，2007年我国房地产业发展依然迅速，市场正处于景气高位期：全国完成房地产开发投资25280亿元，同比增长30.2%，比上年提高8.4个百分点；全国商品住宅竣工面积4.78亿平方米，同比增长5%，比上年上升5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比增长24.7%，比上年上升11.6个百分点；与此同时，商品住房空置面积继续下降，12月

3、全国空置商品住房6756万平方米，同比下降16.6%，降幅较上年加快8.6%。　　我国的房地产市场快速发展并且日趋成熟，呈现以市场机制为主导，以有效需求为依托的发展方向。　　根据发达国家的经验，人均收入在1000-4000美元的阶段是房地产发展的旺盛时期，而我国在2004年以来的人均收入都处于1000美元以上的范围，因而居民将保持较为旺盛的购买需求，从长远看，房地产也仍然具有较强的生命力。　　随着我国经济水平的不断提高，人们对于居住水平的要求也在不断的提高，老百姓对于居住环境改善的要求在一段时间内仍然旺盛，

4、即使投资性需求被压抑，现实的消费需求仍然足以支撑房地产市场的稳定发展。　　2．房地产上市公司的发展现状　　目前在我国证券交易所上市的房地产公司共72家，其中在上海交易所上市的有41家，深圳交易所上市的为31家，我国房地产上市公司地区分布特征非常明显，上海、深圳、北京的房地产上市公司分别达到了15家、10家、7家。少数公司分布在陕西、山西等省份。我国这些房地产上市公司资产规模较大，正处于扩张阶段。东北地区的房地产上市公司主要　　集中在沈阳(3家)，西南地区重庆、成都、南宁、昆明各一家。房地产上市公司在地域分布

5、上，区域特征仍十分明显，上市房地产企业主要集中在省会城市，东强西弱、南强北弱的趋势仍没得到改变，北京、上海、深圳三地房地产上市公司占全国上市房地产公司总数的55%，其中上海地区房地产上市公司数高居各地区之首，深圳居次位。但随着我国西部大开发战略和振兴东北老工业基地战略的实施，房地产业的区域差距有缩小的趋势。　　　　二、我国房地产上市公司目前存在的风险　　　　1．流动性风险　　流动性风险是由于企业缺乏足够的现金和随时可以转化为现金的资产，以致不能清偿到期债务，满足必要资金需求的风险。　　房地产开发周期长，而银

6、行信贷资金来源主要是企业存款和个人储蓄存款，这就出现了“短存长贷”的现象，产生了流动性风险，而抵押资产多为不动产，不易变现，这造成了银行信贷资金的不稳定，而且房地产企业的经营具有不确定性，一旦出现房地产公司的资金链出现问题，必然引发流动性风险。　　　　2．汇率变动风险　　从2005年7月中国进行汇率改革起，人民币对美元汇率一改过去10年来在8.27比1上下浮动的稳定局面，开始了不断的升值。截至2008年3月14日，人民币对美元汇率中间价为7.0970元对1美元。相比人民币汇率形成机制改革前，就当时人民币8.

7、1100元对1美元而言，人民币已经净升值1.0130元，人民币对美元升值比率约为12.5%。　　我国人民币变动将会影响国内金融市场上的资金流动，投资者的投资动向会随着汇率的变化而发生变动。而我国房地产业是一个资金密集型企业，因而人民币汇率的变动将会影响我国房地产的发展的众多方面。　　房地产行业的资金密集型特征决定了房地产行业实质上是一个准金融行业。由于我国房地产金融市场极不完善，房地产企业获取资金的主要途径只有商业银行，资本市场和其它融资渠道都相对落后，尤其是央行对房地产行业进行宏观调控以来，国内房地产企业

8、资金普遍吃紧，融资问题已经成为房地产业发展的主要瓶须。因此，大量的流动资金进入资本市场将在很大程度上缓解房地产行业资金的需求压力，给房地产行业带来了充裕的资金，削弱了受银行贷款制约的程度，满足了房地产业的发展需求。同时，另一方面也削弱了国家政策对房地产业的控制力度，增加了房地产业的经营风险。　　3．市场风险　　市场风险是指由于整个市场状况而引起企业收入不确定的可能性。房地产业与宏观经济息息相关，经济发展、个人收入