房地产企业对外融资涉税风险分析

《房地产企业对外融资涉税风险分析》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、房地产企业对外融资涉税风险分析【摘要】本文主要通过介绍房地产企业不同的融资渠道及融资过程中存在的税务风险，以期帮助房地产企业更好地规范税务处理。【关键词】融资土地增值税所得税税务风险一、房地产企业向金融机构贷款建房的利息扣除涉税问题向金融机构贷款是房地产企业的首选融资渠道，因为银行贷款利率低，而且可以拿在建工程或者房产做抵押，在此过程中主要涉及利息支出在所得税汇算、土地增值税清算时是否可以扣除。所得税方面的规定：房地产开发企业开发的商品房属于存货范畴，且其要达到预定可使用或可销售状态一般要经过一年以上的时间，

2、根据会计准则的规定，房地产开发企业在建设期发生的利息支出应予资本化，计入“开发成本”或“开发间接费用”，计入“开发间接费用”的部分最终也会通过分摊转入“开发成本”。①所得税汇算时，对原以资本化的利息支出，如果包含资本化利息的开发产品已实现销售，由其负担的利息费用也可以扣除；②在项目完工后的清算期发生的借款费用应计入当期财务费用，也可以扣除。土地增值税方面的规定：①房地产开发企业在进行土地增值税清算时，计入财务费用中的利息支出，凡能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许在不高于商业银行同类同期贷款利

3、率的限额内据实扣除。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。②凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。③土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。例1：某房地产公司2012年1月1日从银行贷款3000万元，年利率为4%，期限为2年，到期一次还本付息，此房地产公司从2012年1月1日开始筹建

4、，于本年11月底完工，共建100套房，截至年底已售房80%。（1）分析企业所得税：该房地产公司2012年从银行借款共付利息3000×4%=120（万元），其中计入开发成本的利息支出=120×11/12=110（万元），计入财务费用的利息=120×1/12=10（万元），计入开发成本后已实现销售收入所负担的利息=110×80%=88（万元）。综上所述，允许所得税税前扣除金额=10+88=98（万元）。（2）分析土地增值税：承前例，假设到年底100套房已全部售出，收入金额为1亿元，取得土地使用权成本为2000万元

5、，开发成本为1000万元。假设此项借款能按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，可以扣除项为：①计入财务费用中的利息支出10万元；②已计入开发成本的利息110万元应调整到财务费用；③“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%，即：（2000+1000-110）×5%=144.5（万元）。综上所述，土地增值税清算时可以扣除金额=10+110+144.5=264.5（万元）。如果此项借款不能按转让房地产项目计算分摊或者不能提供金融机构证明，则可扣除金额=（2000+1000-110）×1

6、0%=289（万元）。从上述分析我们可以看出，第二种方法算出的扣除额比第一种方法算出的扣除额还多，那我们在实际工作中就可以不提供金融证明以便利用第二种方法增加扣除项，这就为房地产企业纳税筹划提供了思路。二、企业间借款的税务风险企业间的借款包括：非关联企业借款和关联企业借款。（一）非关联企业间的借款1．如果资金是自有的闲置资金，分两种情况：无息借款和有息借款。（1）企业将闲置的资金无息转借给非关联企业。对于营业税：根据《营业税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内提供劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和

7、个人，为营业税的纳税人，应当缴纳营业税。按照上述税法规定分析，无偿行为不属于应税行为，不征收营业税，会计处理时将借款放在其他应收款或者其他应付款即可。（2）企业将闲置的资金有息借给非关联企业。对于借出方，应对收到的利息缴纳营业税和所得税；对于借入方，根据《企业所得税法实施条例》第三十八条的规定：非金融企业向非金融企业借款的利息支出，不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分，准予扣除，超过部分不准扣除。2．如果资金是从银行借入，之后又转借给非关联企业，也分两种情况：无息借款和有息借款。（1）无息借款。

8、对于借出方，企业将银行借款无偿转借他人，实质上是将企业获得的利益转赠他人的一种行为，因此税务部门有权按银行同期贷款利率核定其转借收入，核定其应缴纳的营业税等。根据规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。但是企业将银行借款无偿让渡给另一家企业使用，所支付的利息与取得收入无关，应调增应税所得额。例2：如某房地产企业从银行贷款3