房地产行业融资涉税问题探析

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1、房地产行业融资涉税问题探析                                   -------摘自中国会记天空网     房地产行业是典型的资金密集型行业，很少有房地产投资者全部以自有资本金投入。近几年，国家为有效抑制房地产开发过热现象，对房地产行业宏观调控措施的不断出台，根据国务院的要求，房地产开发项目投资的自有资本金比例已从原来规定的20％提高了15个百分点，即自有资金投资需占项目总投资的35％。银监会和央行也对房地产行业采取了一系列限贷措施。在此背景下，银行对房地产行业开发贷款的审核更加严格，贷款额度降低，迫使房地产开发企业不

2、断开拓其他新的融资渠道。目前，虽然银行信贷仍然是房地产开发企业的主要融资方式，也是最重要的一种融资方式，但融资方式的多样性已经开始显现。及时对房地产行业融资涉税问题加以研究，十分必要。本文将结合我局对房地产行业的纳税评估情况，对房地产行业某些融资方式存在涉税问题进行分析。　　一、房地产行业融资方式介绍　　（一）银行贷款融资　　从目前来看，银行贷款是房地产企业融资的主要渠道。包括信用贷款、保证贷款、抵押贷款、质押贷款等。　　1、信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款，经贷款审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以不提供担保。　　2、担保贷款

3、是以按照担保法规定的保证方式以第三人承诺在借款人不能偿还贷款时，按约定承担一般保证责任或者连带责任而发放贷款。　　3、抵押贷款是指按照担保法规定的抵押方式以借款人或者第三人的财产作为抵押物发放贷款。　　4、质押贷款是指按照担保法规定的质押方式以借款人或第三人的财产和权利作为质押物发放的贷款。　　（二）非银行金融机构融资　　非银行金融机构（亦称其他金融机构），是指银行以外的从事货币信用业务和金融服务业务的金融机构。具体是指未冠以“银行”名称，经营信托投资、融资租赁、证券承销与经纪、各类保险等金融业务的金融机构。按业务性质分为合作性金融机构、信托投资机

4、构、证券经营机构、财务公司、保险公司、金融租赁公司、邮政储蓄机构、典当行等。　　房地产企业向非银行金融机构融资，除采取信用贷款、保证贷款、抵押贷款、质押贷款等银行信贷相关形式外，一般还采取以下特有形式：　　1、吸收非银行金融机构投资入股（一般是一方出地一方出钱或共同出资），成立股份公司，风险共担，利润共享，共同开发。　　2、吸收非银行金融机构投资入股，非银行金融机构不承担风险，按期定额领取“分红”（实为等额利息）。　　3、以尚未开始建设或未完工的全部或部分工程项目作为抵押（一般是先签销售协议），取得贷款。　　（三）其它企业融资　　企业间的融资活动，

5、在这里是指合法的融资活动。包括合资建房、合作建房等。　　1、合资建房：是指两家或多家企业共同出资，成立股份公司，风险共担，利润共享，共同开发。　　2、合作建房：根据国税函发〔1995〕156号文件规定“合作建房是指由一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作建房。”对于提供土地使用权一方来说，另一方提供资金，对其是一种融入资金的方式。　　（四）个人融资　　房地产企业向个人融资，主要是指向个人借款或进行房屋预售。房地产企业向个人融资虽然金额有限，但形式多样，涉及居民个人人员较多。　　1、个人借款：房地产企业向个人借款，与非法集资还是有着本质区别，主要是

6、向公司法人、个人股东或管理高层人员借款。　　2、集资建房：主要是指以建设方为职工集资建房的名义，房地产企业直接或由建设方向个人收取集资建房款，作为房地产项目开发资金投入开发。　　　3、收取预售款：房地产企业一般采取商品房预售方式，在房屋建设期内，以按预定价结算房款、一次付全款优惠等形式，给予购房者一定价格优惠，先期收取定金、房款。　　二、房地产行业融资过程中显现的一些问题　　由于在房地产开发过程中企业对资金的巨大需求，房地产行业能否顺利融资，对项目开发的成功与否至为关键。有的企业，在正常融资渠道不能充分满足其资金需要的情况下，开始寻求“变通”手段，

7、和现行的金融政策、规定打起“擦边球”。　　（一）一房多售。　　房地产企业为了获取足够的资金，在商品房预售环节上做文章，通过采取把一套商品房销售给多人，签定多份预售协议方式，骗取预售房款。到交房时再以签定的只是预售（不是销售）协议为借口，或退房款或予换房。　　（二）签定预售协议的同时，签定回购协议。　　有的房地产企业，为规避企业拆借资金的违法风险，以较低的价格与其他企业签定商品房预售协议，收取款项。双方同时签定商品房回购协议，规定房地产企业到期以较高价格回购。　　（三）以高回报为条件，接受非法投资。　　为获取非法投资，有的房地产企业开出年20%--3

8、0%的高回报率，签定投资协议。此类协议一般名义上是投资，但对方不参与经营，不共担风险，只是定期定额收取回报。　　（四）通过