房地产行业各环节涉税疑问题处理

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1、房地产行业各环节涉税疑问题处理第一章征地环节存在的问题一、土地使用权出让与转让的区别（一）出让和转让的概念《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第八条：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出讣金的行为。第十九条：土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。耒按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。（二）出让与转让的年限：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

2、（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五-I•年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。第二十二条：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为上地使用权出让合同规定的使川年限减去原土地使用者己使用年限后的剩余年限。（三）出让与转让的方式：《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条：土地使用权出让可以采取下列方式：（一）协议；（二）招标；（三）扌n卖。注：法律上未对转让方式作出具体规定，也就是说转让不必采取协议、招标、拍卖等方式，可以采取任何方式。二、取得土地的入账成本（-）以出让方式

3、取得土地（通过招拍挂取得）1、土地成本的组成土地成本=出让金+相关税费+土地征用及拆迁补偿费①以现金方式实际支付各项款项时：借：开发成木——土地征用及拆迁补偿费贷：银行存款②以“产权调换”方式支付拆迁补偿费的，归还房屋吋：借：开发成本——土地征用及拆迁补偿费（分出房屋的市场公允价）贷：主营业务收入借：主营业务成木贷：开发产品2、拆迁补偿费入账票据问题：（1）拆迁补偿收入的概念：拆迁补偿收入是指：“集体土地被国家征收”、“归还国冇土地使用权”取得的收入。（2）拆迁补偿收入不属于营业税征税收入。①《营业税愆行条例》第一•条规定：转讣土地使用权收入应该依法缴纳营业税。②国税发【1993】

4、149号第八条第一款第（一）项规定：“转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为”。③《营业税税目注释》国税发【1993】149号第八条第二款：土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。④《关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知》国税函（2008）277号纳税人将土地使用权归还给土地所冇者时，只要出具县级（含）以上地方人民政府收I叫土地使用权的正式文件，无论支付征地补偿费的资金來源是否为政府财政资金，该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为。⑤《关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有

5、关营业税问题的通知》（国税函【2009】520号）：国税函[2008]277号中关于县级以上（含）地方人民政府收回土地使用权的正式文件,包括县级以上地方人民政府出具的收冋土地使用权的文件，以及土地管理部门报经县以上地方人民政府同意后乂该土地管理部门出具的收回土地使用权的文件。教师注解：根据以上规定，只要有国家批准的征收、收回文件，就是征收、归还。所取得的收入就是拆迁补偿收入。拆迁补偿收入，不属于税法规定的转让土地使用权收入，是国家对被拆迁单位和个入因归还国有土地使用权以及因此而丧失的土地附着物的补偿，国家与单位同占有土地的单位和个人之间内有发生交易行为，因此，对于单位和个人因国家征

6、收、征用、收回土地而取得的土地及不动产补偿费收入，不征收营业税。(3)不应税收入不需要开发票《征管法》第二十一条规定：“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动屮，应当按照规定开具、使用、取得发票”。根据以上上规定，拆迁补偿费不需要开具发票。(4)“拆迁补偿费”应取得票据因为补偿收入不是经营性收入，不需要开发票，原土地使用者，无论是单位还是个人取得补偿款时开具的收据均可以作为房地产企业税前押除的凭证。超过政府规定支付标准的补偿款不得扣除。房地产公司支付给单位、个人的拆迁补偿费等，如果当地税务机关规定需要开具地税部门卬制的专用免费收据的，应取得专用收据；如果当地

7、没有专用收据的，应以：拆迁补偿协议、被拆迁人原房屋产权证复印件、被拆迁人签字的收款收据，以及被拆迁人身份证复印件、联系电话等资料作为支付款项的原始凭证即可，以便核实；除此之外，支出的其他费用无合法凭证的不得在税前扣除。(5)参考政策：《广西壮族自治区地方税务局关于印发若干税收政策和征管问题解答的通知》(桂地税发(2002)265号)(二-

8、•六)问：对］口城改造过程屮被拆迁户得到的实物或现金补偿是否征收营业税？答：对政府统一收回土地使用权进行拆迁改造，被拆迁户因政府收