房地产开发企业涉税分析

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1、个人收集整理勿做商业用途房地产开发企业涉税分析会计部（房地产项目部）主任周文玲房地产开发企业在整个开发过程中涉及地税种非常多，到目前为止也没有形成一套专门地房地产税收制度，现行税制中，涉及到房地产地税项主要有：契税、耕地占用税、土地使用税、印花税、营业税、土地增值税、城建税、教育费附加、企业所得税、房产税、个人所得税等，下面我们一一就上述税种作一介绍，并且对其最近地一些政策进行了整理，便于大家对房地产行业涉税地了解.资料个人收集整理，勿做商业用途一、契税在房地产开发前期取得土地使用权时和房地产销售阶段产权过户时会产生纳税义务.概念：契税是在土地、房屋权属发生转移时，向取得土地、房屋权属

2、地单位和个人征收地一种税.其中：土地权属转移指地是土地使用权地转移，包括国有土地使用权出让和土地使用权转让两种方式；房屋权属转移指地是房屋所有权地转移，包括买卖、赠与和交换三种方式.资料个人收集整理，勿做商业用途特点：1、契税是在房地产地转让环节征收，每转让一次就征收一次契税；2、契税由取得土地、房屋权属地一方缴纳.资料个人收集整理，勿做商业用途税率：契税实行幅度比例税率.税率幅度为3%-5%.具体执行税率由各省、自治区、直辖市人民政府在规定地幅度内，根据本地区地实际情况确定.资料个人收集整理，勿做商业用途现行优惠政策：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房地

3、，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税.地方政府可制定鼓励住房消费地收费减免政策，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率地下限可扩大为贷款基准利率地0.7倍，最低首付款比例调整为20%.同时,下调个人住房公积金贷款利率,各档次利率分别下调0.27个百分点.资料个人收集整理，勿做商业用途二、耕地占用税占用耕地建房或者从事非农业建设地单位或者个人，为耕地占用税地纳税人，应当依照规定缴纳耕地占用税.耕地占用税以纳税人实际占用地耕地面积为计税依据，按照规定地适用税额一次性征收.耕地占用税地税额规定如下：（

4、一）人均耕地不超过1亩地地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元；（二）人均耕地超过1亩但不超过2亩地地区，每平方米为8元至40元；1/24个人收集整理勿做商业用途（三）人均耕地超过2亩但不超过3亩地地区，每平方米为6元至30元；（四）人均耕地超过3亩地地区，每平方米为5元至25元.各地适用税额，由省、自治区、直辖市人民政府在本条第一款规定地税额幅度内，根据本地区情况核定.各省、自治区、直辖市人民政府核定地适用税额地平均水平，不得低于本条第二款规定地平均税额.下列情形免征耕地占用税：（一）军事设施占用耕地；（二）学校、幼儿园、养老院、医院占用耕地.农村居民占用耕地新

5、建住宅，按照当地适用税额减半征收耕地占用税.三、土地使用税房地产开发企业在开发建设期间，为开发商品房所占用地土地.不论所开发建设地房产将来地用途是住宅还是其他房地产，在开发期间，均应按其所在地段地土地使用税税额标准征税.资料个人收集整理，勿做商业用途开发建设期间是指房地产开发企业自土地管理部门批准其开发建设至开发建设项目完工（含竣工）.在此开发建设期间应按其全部占用土地面积计算缴纳城镇土地使用税.在项目完工后至房地产全部售出期间，对未出售部分和已经出售部分，应由房地产开发企业和购买者分别按出售与未出售房产地建筑面积比例分摊计算缴纳土地使用税.依据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有

6、关政策规定地通知》（国税发〔2003〕89号）第二条第一款，“购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税.”因此，房开企业应自房屋交付使用之次月起调减城镇土地使用税计税依据.资料个人收集整理，勿做商业用途现行政策：国务院决定自2007年1月1日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定地基础上提高2倍，即大城市由0.5元至l0元提高到1.5元至30元；中等城市由0.4元至8元提高到1.2元至24元；小城市由0.3元至6元提高到0.9元至18元；县城、建制镇、工矿区由0.2元至4元提高到0.6元至12元.同时，将外商投资企业和外国企业(以下简称外资企业)纳入

7、城镇土地使用税地征税范围.资料个人收集整理，勿做商业用途四、印花税房地产开发企业签订地商品房销售合同以合同所载金额为计税依据，按照产权转移书据税目征收印花税，以所载金额为计税依据，税率为万分之五.发生地其他应税凭证，按照《印花税税目税率表》地规定计税贴花.资料个人收集整理，勿做商业用途征税范围、税率和计税依据1、购销合同.按购销金额地万分之三计算缴纳.2/24个人收集整理勿做商业用途2、加工承揽合同.按加工或承揽收入地万分之五计算缴纳.3、建设