房地产开发项目融资风险分析

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1、房地产开发项目融资风险分析　　房地产业已成为国民经济的支柱产业和主导产业，它是一个资金密集型行业，充足的资金支持对房地产业的发展至关重要。房地产开发企业进行房地产开发都要进行项目融资。房地产开发项目融资存在巨大风险，特别是对于一些大项目而言，由于项目完成周期长，外部经济环境和内部房地产开发项目操作中的意外变动都会给项目融资带来极大的风险。　　1、政策风险产业政策、投资政策、金融政策、土地政策、税费政策、住房政策和房地产市场管理政策等，这些都会对房地产开发投资的收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。由于国家加强了宏观调控，有可能出台新的宏观调控政策

2、。因此，建设项目的政策风险较高。　　2、市场风险由于房地产具有不可移动的特征，一旦投资开发就难以调整或改变，且单位价值较高、投资流动性风险较大。一旦房地产市场出现拐点，市场恶化，将损失惨重。目前，市场风险已成为房地产开发项目融资的主要风险。　　3、经营风险由于房地产贷款的项目特征非常明显，使得具体的房地产开发项目风险在房地产贷款的经营性风险中占有非常显着的位置。一旦该项目经营不善，出现质量问题、事故或意外变故，必然导致企业资金链脆弱，并将对企业产生决定性的影响。　　4、财务风险财务风险是指由于房地产开发项目投资者运用财务杠杆，即使用债务融资而导致现金收益不足

3、以偿还债务的可能性。中国房地产公司的负债率高达80%以上，资金贷款利率很高，大部分是银行贷款。一旦市场恶化，成交量大幅萎缩，企业将亏损，进而引发企业债务危机，后果不堪设想。　　5、完工风险完工风险是指由于房地产开发项目开发周期长，投入的人力、物力巨大，涉及管理部门众多，建设过程中不可抗力和不可控因素等原因导致的项目未按期完工和超支的可能性。由于本项目工期较长，不可预见的因素很多，因此完工风险难以避免。　　为了便于分析，我们就潍坊市房地产开发项目融资存在的主要风险列示如下。　　政策风险A1　　市场需求风险B1　　项市场风险A2　　目市场价格风险B2　　融经营风

4、险A3　　资利率变化风险B3　　风财务风险A4　　险通胀风险B4　　（A）工程延误风险B5　　完工风险A5成本超支风险B6　　质量风险B7　房地产开发项目融资风险评价指标　　通过运用权威的模糊评价方法进行综合分析评价（模糊综合评价是对受多种因素影响的事物做出全面评价的一种十分有效的多因素决策方法，其特点是评价结果不是绝对地肯定或否定，而是以一个模糊集合来表示）：　　1、建立评价因素集U=（政策风险市场需求风险市场价格风险经营风险利率变化风险通胀风险工程延误风险成本超支风险质量风险）。　　综合影响项目融资的风险有A1、A2、A3、A4、A5。选取了A1(政策风

5、险)、B1(市场需求风险)、B2(市场价格风险)、A3（经营风险）、B3(利率变化风险)、B4(通胀风险)、B5(工程延误风险)、B6(成本超支风险)、B7(质量风险)等9个风险指标。见图1。这9个指标基本包括了项目融资的系统风险和非系统风险。　　2、建立权重集W=（0.010.140.20.10.110.050.120.20.07）　　为了建立权重集，首先调查了潍坊的房地产市场，其次查阅了历史资料，并认真进行了分析研究，召集一部分房地产开发商开座谈会，研究房地产风险的大小，并对影响项目融资各个因素进行深入调查研究，最终确定了各权重集数值。　　3、建立评语集

6、V=（很大较大一般很小）　　评语集是一个模糊集合，其括号内四项之和为1。　　4、建立综合评判矩阵R　　对9项风险分别进行分解，每一横行都是每个风险的评语集，也是在调查了潍坊的房地产市场，其次查阅了历史资料，并认真进行了分析研究得出的。　　000.30.7　　0.40.50.10　　0.40.50.10　　0.30.30.30.1　　R=0.50.40.10　　0.30.40.30　　0.50.30.20　　0.40.50.10　　0.30.50.20　　矩阵R中有9行数据，分别代表各项风险因素，即A1、B1、B2、A3、B3、B4、B5、B6、B7等9个风险

7、指标，见图1。每行中的四个数据是评语集V。例如第一行（000.30.7）中，由于国家、省、市出台了一系列有利于房地产发展的“新政“，因此政策风险为一般0.3，很小0.7，其他各行数据也是根据我市房地产实际和历史数据测算的。　　经过计算，从而得出综合评判V=WR=(0.3970.4350.1510.017)　　最后，综合评价得出如下结论：　　通过V=（0.3970.4350.1510.017）来断定，潍坊市项目融资风险较大。专家估计，当前的商品房空置率大约在30％左右，严重超过国际公认的10％红色警戒线。当前我市房价已经超过正常水平，房地产泡沫明显。由于资产性

8、质，其价格波动的基本特征是大涨之后必然是大跌。根据剩