预售商品房转让法律问题研究

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1、预售商品房转让法律问题研究摘要：众所周知，我国的商品房销售有现房销售和期房销售两种情形，期房就是那些仍在建设、尚未完工但已获得预售许可的商品房。预售商品房转让是近年来我国房地产市场比较突出的问题，其法律性质为何、法律效力如何等对我国商品房买卖和房地产市场健康发展影响重大。本文从合同法、物权法的基本理论出发，深入分析了预售商品房转让的法律性质，认为期房转让之合同属债权债务的转移行为，并根据期房的付款情况将转让分为债权转让和债权债务的概括转移两种情形。在此基础上，探讨了期房销售合同效力、禁转条款、卖方同意、转让合同的通知

2、等行为对期房转让合同效力之影响，得出唯期房销售合同效力为转让合同订立之前提。然后，对我国当前预售商品房转让法律存在的问题进行了深入分析。最后，针对我国现行立法中存在的问题，提出了对策建议。关键词：期房转让；法律性质；合同效力；登记引言长期以来，我国房地产销售以现房销售为主，商品房预售最早出现在我国香港地区。为了提高资金周转率和使用效率，香港法律允许房产开发商在获得预售许可的情况下将尚未竣工的在建房屋销售给购房者，由买房者交付定金或全部房款，开发商借此获得开发资金和周转资金。二十世纪九十年代，我国房地产市场发展迅猛，资

3、金需求巨大，为缓解资金压力，商品房预售首次被引入国内。进入二十一世纪以来，我国发地产市场持续飞速发展，商品房销售以极高的增长率猛涨。房价的飞涨，在促进经济发展的同时，也让人民群众逐渐难以承受高昂房价的压力，人们“谈房色变”。期房因其选择余地较大、价格较便宜、有升值空间等特点，成为炒房者的最爱，期房转让行为十分活跃。很多学者和政府决策者认为，商品房预售是导致房价不断飞涨的根本原因。对于预售商品房的转让问题，我国现行法规定并不明确，学术界的争议也颇多。从转让行为的法律性质，到转让合同法律效力，涉及合同法、物权法、债法等民

4、事法律制度的众多原则，各种观点对立十分明显。制度的滞后和学术上的争议虽不能阻止预售商品房转让的现实交易，但却造成了很多司法困境，因此，有必要对预售商品房转让问题进行深入研究，明确其性质，确定其法律效力，规范1市场交易行为和司法裁判。一、预售商品房转让概述要深入分析预售商品房转让问题，必须对商品房预售的法律概念和法律性质进行明确，对转让合同的法律属性进行分析探讨。（一）预售商品房转让的概念预售商品房，是指房产开发商在获得预售许可的情况下，将正在建造的尚未完工的商品房提前卖给购房者，并从购房者手中获得定金或房款的行为。①

5、这种房产销售模式最早现于我国香港地区，由立信置业公司于二十世纪五十年代创设，因其将正在建造的房屋“砸碎拆零”分卖于购房者，如同天女散花，故被称为“卖楼花”。商品房预售可以有效解决开发商的资金短缺问题，同时价格相对便宜，受到开发商和购房者的双重欢迎，因此，迅速在我国内地风行起来。预售商品房转让，顾名思义，就是对预售的商品房的“再卖”，这就有两种情况，一种是已卖出的预售商品房被开发商再卖给第三人，也就是现实中的“一房二卖”、“一房多卖”，损害了购房者的合法权益。这种情况不是本文讨论的课题，在此不做赘述。另一种则是预售商品

6、房的购买者将期房转让给第三人的情况，这是狭义上的预售商品房转让，②也是本文讨论的情形。(二)预售商品房转让的法律性质预售商品房，也就是现实中所说的期房。正如上文所述，期房是正在建造且尚未完工的商品房，要进行预售，必须按照《城市房地产管理法》的规定取得预售资格，这就要求开发商必须已投入资金并实际动工，可见，期房为有体物。根据我国物权法之条文，不动产之物权，须登记方有效。期房未登记故未获得所有权。再者，期房转让时，预售合同已成立，购房者因合同而得有效之债权。由此可见，期房之转让涉及复杂的物权、债权关系，学术界对于期房转让

7、行为之法律性质，一直争议较大。举个案例：2011年，李某在王朝花园全款购买了一套期房，后来王某也相中了这套房子，后经售房部协调，李某与王某签订《房屋买卖合同》，并约定办理房产证是进行交接，王某向李某支付了定金。房屋建成后，王某要求李某立即接受房款以办理过户手续。但李某坚持认为双方签订的《房屋买卖合同》为无效①②曾宪义、王利明主编：《房地产法原理与案例教程》，中国人民大学出版社2009年版，。雷兰著：《商品住房预售法律问题研究》，知识产权出版社2007年版，。2合同，拒绝接受房款，也不同意继续履行办证义务。王某无奈将李

8、某诉至法院。法院审理认为，法律未明文禁止期房转让，且双方当事人于合同订立时均明知标的物为期房，故合同有效，判决李某继续履行合同。从这个案例可以看出，预售商品房转让的关键是对转让行为法律性质的认定和判断。在本案中，李某认为，期房是在建房，所有权未产生，故其无权处分该期房，因而买卖合同无效；而王某认为，其与李某签订合同是取得了期房买卖的债权，李某将