预售商品房按揭法律问题研究

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2、11520)摘要:本文通过研究国内按揭的内涵,对涉及按揭性质的抵押说,质押说,让与担保说提出了异议.从而将预售商品房按揭界定为一种新型的物的担保方式.并经过分析按揭中存在的风险,提出了完善我国按揭制度的法律构想.关键词:预售商品房:按揭:法律问题中图分类号:D923.2文献标识码:.4文章编号:1007-8207f2010)一D0一收稿日期:2010—03—09作者简介:刘庆国(J9刀一),男,山东泰安人,广东清远市委党校(广东行政学院清远分院)经济教研室副主任,法学讲师,兼职律师,研究方向为物权法,房地产法,公司法等按揭是渊源

3、于英美担保制度.经由我国香港地:发展成熟的一种不动产担保方式.20世纪90年代初传人我国.但由于相关法律法规对此规定甚少.普通大众更是对其一知半解.再加上这种担保方式在与抵押权制度有相同点的同时又存在着明显的相异之处.因此.很容易引起人们认识上的混乱在预售商品房按揭业务发展迅速的今天.这种立法不完善的现状迫切需要立法机关尽快制定和规范预售商品房按揭的法律制度.一,预售商品房按揭的法律特征由于我国恪守物权法定主义,我同《担保法》等法律中没有按揭这种专业术语.在其他法律法规,地方规章中仍将此视为权利抵押即抵押权,,如建设部在l997

4、年4月颁布的《城市房地产抵押管理办法》(以下简称《办法》)中对预售商品房的抵押做了规定,该《办法》第3条规定:”本办法所称预购商品房贷款抵押.是指购房人在支付首期规定的房价款后.由贷款银行代其支付其余的购房款.将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款担保的行为.”第27条规定:”以预购商品房贷款抵押的,须提交生效的预购房屋合同”第34条规定:“以预售商品房或在建工程抵押的.登记机关应当在抵押合同上作记载,抵押的房地产在抵押期间竣工的.当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后.重新办理房地产抵押登记.”其他类似规定可以参见《北京市房地

5、产抵押管理办法》第5条,《中国工商银行个人住房信贷管理办法》第19条等规范性文件.建设部房地产业司张景伊先生指出:《城市房地产抵押管理办法》之所以r一一～未确定使用”按揭贷款”一词.是因为按揭贷款概念生疏.而预购商品房抵押贷款则是一个百姓易懂的直观概念1l,f}{此看来.在我国.所谓的预购商品房抵押贷款,实际_L就是预购商品房按揭贷款,即楼花按揭.因为按揭制度的内涵和其他许多国家的规定不同.我国法律制度刻意回避了这一说法.但在实践中,按揭贷款却大量存在鉴于商品房预售在我国已经广泛开展且按揭贷款在实践中普遍存在.参考其他国家按揭贷

6、款的规章制度.且按揭贷款的确与抵押贷款有很大的区别(下面将详细论述).因此.本文对预售商品房担保贷款一律采用”按揭贷款”一词依据我国调整按揭贷款的有关法律等规范性文件.按揭的定义可作如下界定:预售商品房按揭又称楼花按揭.就是指按揭人在购买商品房时.以其享有的预售商品房的权益做担保.向按揭权人申请购房贷款的一种担保方式我国按揭依照担保物的形态不同.可分为三类:楼花按揭(在银行实务中被称为甲类按揭贷款),现楼按揭(在银行实务中被称为乙类按揭贷款)和在建_T程按揭本文只论及预售商品房按揭.即楼花按揭.预售商品房按揭来源于英美法系.经我

7、国香港地区而风行于大陆,其既吸收了英美,我国香港地区等按揭制度的规定.同时又具有鲜明的中国特色.其法律特征主要有以下几点:(一)按揭涉及的法律关系复杂按揭具体涉及两个合同.开发商,预购人和贷款银1庆国一预售商品房按揭法律问题研究秆垃与踣行t方当事人以技六种法律天系两个合同即预售商丈台川和颅售商品房骸揭合同.两个合由于标的们剐,鄙是指还没有竣1交f,f的商品房.此,彼此联系密切,任何一个台的违约都钉町能影响到另一台卜1J的存伍t方之.火概来i兑nr发如下法律l炎糸:㈩预购人房地产圩发商之间的商品房买实关系:f2)按揭人_科l银仃于

8、购膀贷款产的按揭贷款火系以及以预购商品房为扣保而产生的按揭货歉担保关系:【3)房地产开发商银行之间的保天系.按揭人违约不能款时.双方可以约定由开发商按原价的一定比例购按揭商品房(通常做法是开发商以商品房慷价的70%将按描商品傍.将lij】购款清偿按揭人未偿还的本