商品房按揭的几个法律问题研究

《商品房按揭的几个法律问题研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在学术论文-天天文库。

1、、，9‘2020}，分类号——UDC密级叠为数搓七鎏硕士学位论文论文题目：豳璺廛韭垫塑堕垦堡塑垒堑塑作者姓名：蕴差指导教师姓名职务职称、学位及单位地址：塑鳖盘!邀亟鱼丝!叁盘鲎中淆学位级别：亟±专业名称：返{毒丕亟垄沦文提交日期2塑6笙4且i立日论文答辩日期：生旦目学位授予单位：酉直亟洼盔堂答辩委员会主席评阅人：年月日内容摘要商品房按揭源自英美法的按揭制度，是指购房入以所预购的商品房作为抵押物向银行取得贷款，再分期还本付息，并在一定的条件下由开发商承担还款担保责任的融资购房形式。20世纪90年代初

2、，按揭制度由香港地区传入中国，至今十几年的时间里，随着我国房地产市场的飞速发展，按揭方式购房日渐盛行。但按揭与权利质押、不动产质押等为人们所熟知的担保形式既有相同点又有相异之处，理论界对其法律机理尚有争议；同时我国现行法律法规对商品房按揭并没有做出详尽的规定，致使实务操作中带来很大的不便，也容易产生纠纷，所以对商品房按揭存在的有关问题进行研究很有必要。全文约三万余字，主要研究探讨了商品房按揭的法律属性、登记、转让、风险及防范和相关立法完善的问题。其一，商品房按揭的法律解析。首先考察了按揭概念的来源

3、，追溯了按揭制度起源和发展，指出了我国的商品房按揭与香港地区楼花按揭制度的不同之处，同时明确了本文所言按揭为“期房的按揭”；然后，从商品房按揭的法律性质入手，对不动产抵押说、权利质押说、准抵押说以及让与担保说进行一一评述，认为商品房按揭不能归入上述几种担保形式任何之一，而是一种开发商、购房人、银行三方当事人基于意思自治，将买卖、贷款、担保等关系结合而设立的融资担保交易方式，并对其法律特征进行了分析。其二，商品房按揭的登记问题。由于按揭的标的物是在建的房屋，较之普通不动产而言具有非现实性的特点，故在

4、实务中，登记制度对于维护按揭关系中多方的利益显得尤为重要。文章分析了物权登记制度、保护未来物权请求权的预告登记制度，说明商品房按揭登记属于预告登记的范畴；在评议现行房地产领域登记制度时，指出由于我国目前的法律中并未对按揭登记做出明确的规定，致使各地自行的规定对于按揭登记的效力有两种不同观点。同时强调了需要区分作为合同一一心生效要件的“登记”与合同标的物发生物权变动的‘t登记”这两个不同的法律事实。其三，商品房按揭的转让。本部分首先界定了“转按揭”的定义，是指在按揭合同的履行过程中因按揭人转让所购房

5、屋给转按揭人而发生的按揭的权利义务关系的变动。针对理论界对于转按揭合法性的争执，笔者分析了现行条件下转按揭给我国房地产市场所带来的利和弊，指出只要规范得当，加强管理，商品房按揭的转让仍是有利于房地产市场发展的。文章还论述了转按揭的类型及转按揭的条件。其四，商品房按揭中风险与防范。商品房按揭中涉及主体多，法律关系复杂，并且作为担保物的房产尚未成型，按揭期限长，在按揭期间存在各种风险所以对于不同的主体，防范规避风险、维护各自的权益非常重要。文章先系统分析了按揭银行、购房人和开发商所面临的种种风险，针对

6、上述风险，先从银行的角度提出了律师介入、按揭贷款证券化、引入保险、开发商提供担保等风险防范和规避措施；同时也对购房人和开发商如何防范风险进行了阐述。其五，我国商品房按揭的完善。笔者认为，造成按揭诸多问题的根源在于法律的不完善，解决问题的关键也在于法律。故此，本部分首先阐明了对商品房进行立法完善的必要性，同时通过对比我国目前关于按揭的法律法规，指出了现行的立法是不完善的，业务操作也不规范，不能适应和满足商品房按揭业务发展的要求。房地产业的迅猛发展和按揭方式的日益流行都要求法律的完善，我国房地产方面的

7、立法，当务之急应该是从实践领域向立法方面有所突破，明确规制商品房按揭制度，从法律层面引导法地产业向良性、稳定、有序方面发展。针对中国的实际情况，笔者提出了步进式的立法建议。AbstractCommercialHouseMortgagecomesfromthemortgagesystemofCommonLawcounlfies．Itmeg"isthatpeopletakethebeing-buildhouseasmortgagetoobtaintheloanfromthebanktopurchase

8、house,thenrepaythecapitalandi11t嘲bystages,meanwhilethedevelopershouldundertaketorefundtosomeextent．Inthebeginningof1990s，mortgagesystemwasintlxxiucedtoChinafiomHongKong．张鼢thefastdevelopmentoftherealestatemarketinoHrcountry,moreandmorepeopletak