商品房按揭法律问题探究

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1、商品房按揭法律问题探究商品房按揭法律问题探究商品房按揭法律问题探究商品房按揭法律问题探究商品房按揭法律问题探究商品房按揭法律问题探究商品房按揭法律问题探究商品房按揭法律问题探究第22卷第5期2009年9月河南商业高等专科学校学报JournalofHenanBusinessCollegeVo1.22NO.5Sep.2009商品房按揭法律问题探究张志伟[华南师范大学,广东广州510631]摘要:我国大陆地区商品房按揭贷款方式是从香港地区引进的,与英美法上的按揭制度相去甚远,也与大陆法中的抵押等物权担保制度有所区别,由此产生许多问题影响着商品房按揭制度的正常运行,结合我国

2、的具体情况.将我国现有按揭制度中的现房按揭视为不动产抵押,楼花按揭视为让与担保加以区分,结合合理的按揭贷款证券化.并以强制保险制度作为保障,进一步规范按揭贷款的活动,完善我国的按揭法律制度.关键词:住房按揭;权属;证券化;强制保险doi:10.3969/j.issn.1008—3928.2009.05.020中图分类号:D923.2文献标识码:A文章编号:1008—3928(2009)05—0073—05随着房地产行业的迅速发展,住房制度改革货币化,市场化,商品化的推行,传统的一次性现金交易方式已不能满足消费者的真正需求,银行贷款制度由此而产生.对于商品房这种特殊的

3、商品买卖,更多的是没有建成的楼宇,或者是只有奠基而没有任何地面建筑的”楼花”.楼花买卖更多是建立在无具体物业的情况下,以物业权益作为标的物,冈此,中国引进了香港地区的按揭制度.近年来,许多国内的学者都围绕按揭问题进行了深入的研究,但按揭权属问题一直成为困扰我国法学界的难题,缺乏全面系统的理论分析.没有健全的法律法规对按揭制度进行理论支撑,致使现实中出现了众多的问题,不得不开始对按揭的权属进行分析,以确定按揭制度来规范按揭活动中的各类行为.一,中国商品房按揭制度的内涵在中国房地产交易中,按揭一般是指不能或不愿一次性支付房款的购房人将其与开发商之房地产买卖合同项下的所有

4、权益质押于按揭银行,或将其因与开发商之买卖合同而取得的房地产抵押于按揭银行,按揭银行将一定数额的款项贷给购房人并以购房人名义将款项交由开发商所有的一种市场行为之总称.按揭包括现房按揭和楼花按揭.现房按揭一般适用于已经建成的房屋,而楼花按揭适用未建造或在建造期间的房屋.商品房按揭,实际上就是通过贷款来支付房款的一种支付方式.没有直接的商品房转让,而是通过权利的转让等来给予按揭银行优先受偿权,以保障按揭权人的利益.商品房按揭包括了购房人,开发商和按揭银行三方主体,他们之间构成了两个基本关系:购房人和按揭银行之间的借款合同关系,购房人和按揭银行之间的按揭贷款担保关系.此外

5、还涉及其他法律关系:购房人和开发商之间的买卖合同关系;购房人授权按揭银行以购房人名义将所贷款项直接转存入开发商账户上的委托代理关系等.商品房按揭的最终目的是为了向购房人提供购买商品房的贷款渠道,按揭银行贷出款项,取得利润收稿日期:2009—08—01作者简介:张志伟(1977一),男,河南杞县人,华南师范大学讲师,法学博士.?73?2009年第5期商品房按揭法律问题探究并保证资金安全,开发商参与提供担保的目的是为了卖出房屋.在中国的商品房按揭制度中,取得的贷款不得用于其他项目的投资.否则,人们以购买房屋的名义骗取贷款,将其用于购买房屋或从事工程建设以外范围的工作,会

6、导致贷款的管理混乱,引发金融领域的其他问题.在按揭权的实现方面,由于商品房的所有权并不转移给按揭权人,按揭权人实现按揭权通常采取两种方式:一是折价或以拍卖,变卖标的物价款优先受偿,二是在合同中约定回购条款,由保证人即开发商向银行回购标的物并以回购款优先偿还银行贷款本息.二,按揭贷款权属的主要观点由于法律体系相异,虽然我国按揭制度是从香港地区引入的,但完全照搬香港地区对于按揭的一套体制显然是不符合我国国情的,而且近年来我国房地产市场发展迅速,按揭在我国有了各种创新的理念,被赋予了新的内涵,要进一步研究商品房按揭制度,需要对按揭贷款法律性质进行具体区分.国内众多学者对于

7、商品房按揭的法律性质有各种不同的观点,其中主要集中在三类观点:抵押权说,质押权说,担保让与说.1.从目的分析,按揭属抵押持抵押说的学者,将按揭与抵押的目的视为一致,均以确保债权的实现.在法律效力上,按揭权人与抵押人均有权对担保物进行监督和检查,在按揭人违约时,按揭权人有权处分现房或楼花,并以该财产折价或变价,拍卖的价款优先受偿.司法界人士认为楼花按揭的法律性质,根据对按揭人与按揭权人之间的权利义务关系,无论从设定目的还是法律效力方面,楼花按揭的性质是购房抵押贷款,与抵押基本相同,未超出抵押的范畴.实践中,一些地方法规和行业规章中也作出了”购买依法获准建造的房屋和