商品房按揭法律问题辩析

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1、商品房按揭法律问题辩析?经济与;去?2oo3.5互红舜 商品房按揭法律问题辩析 杨德明 《内容摘要I本文旨在探讨商品房按揭的法律关系,法律性质及其归类问题.文章认为,购房人, 银行及开发商三位一体,构成了商品房按揭法律关系;商品房按揭已具备了让与担保 的法律特证.因此应将其视为让与担保的一种类型并将其纳入让与担保制度,接受让 与担保制度的统一规范. 【关键词』商品房按揭不动产抵押让与担保 【中图分类号IF923《文献标识码lAI文章编号l1000-6052(2003)05-0095-02 90年代初期,南方的深圳,广东地区开始在房屋分 期付

2、款买卖中突破《担保法》的规定推行按揭担保.所 谓”按揭”,是指开发商,银行和购房者三方之间约定, 由购房者向开发商先预交部分房款,其余部分以所购房 屋权益作抵押,开发商提供必要的担保,银行发放贷款, 当购房者不能按期偿还贷款本息时,按照事先约定,开 发商配合银行处置抵押房屋,偿清银行贷款.随着我国 城镇住房制度改革的逐渐深化,商品房按揭作为一种新 的担保方式,以其特有的优势迅速蔓延至上海,北京以 及沿海地区的大小城市.如今,以按揭方式买房已成为 城镇居民购买房屋的主要途径.但由于国家对商品房按 揭尚无统一的法律规定,各地的地方法规,规章的内

3、容 又不很一致,因此,理论界对商品房按揭法律问题各抒 已见.本文仅就商品房按揭的法律关系构成,法律性质 及其归类略陈管见. 一 ,商品房按揭法律关系的构成 根据各地方商品房按揭合同的有关规定,我国各地 的商品房按揭大致可以分为两种类型,即楼花按揭和现 楼按揭.楼花按揭,是指在楼房建筑期间,预购人,开 发商和银行之间约定,由预购人向开发商支付部分购楼 款,其余款由预购人向银行申请贷款的担保方式.由于 在设定楼花按揭时,商品房尚处于建造阶段,开发商和 预购人所达成的交易对象只是未来的房屋,因此,预购 人得到的只是商品房的期权.现楼按揭,是指在商

4、品房 建成之后,购房人与开发商签订商品房买卖合同并支付 部分价金,不足部分向银行申请贷款并将所购房产的有 关权证提交银行作为贷款担保的购房方式.与楼花按揭 不同的是,现楼按揭出售的是实物,而非期权交易.由 杨德明:福建社会科学院法学所 于其标的是房屋,而房屋属于不动产,因此,现楼按揭 要遵循不动产转让的特别规定. 关于商品房按揭法律关系目前学术界有多种观点, 有学者认为商品房按揭是由四个法律关系组成:购房人 与开发商之间的商品房买卖关系;购房人与银行之间的 按揭贷款关系;为避免资金划拨中的麻烦,购房人与银 行签订委托条款,授权银行以购房人名

5、义将贷款转存入 开发商帐户上的委托代理关系;以及购房人为能清偿银 行贷款,与开发商缔结委托条款,委托其作为担保人以 担保按揭贷款的担保关系.ll也有学者认为,楼花按揭 主体涉及到开发商,置业者和银行三方和多种法律关系. 以上观点虽不无道理,但我们知道,法律关系是法律规 范在调整人们行为过程中形成的权利和义务的关系.只 有当人们按法律规范规定结成具体的权利和义务关系时, 才构成法律关系.在商品房按揭中涉及到三方主体,即 按揭人(房地产买卖合同中的购买人),按揭权人(提供 按揭贷款的银行),第三人(房地产开发商),三方主体 中购房人与开发商之间

6、存在房屋买卖合同关系,购房人 与银行之间存在抵押贷款合同关系,开发商又与银行之 间存在担保合同关系,这三个法律关系密切关联,难以 分割,共同构成商品房按揭制度.因此,把商品房按揭 认定为由以上三个法律关系构成,比较可取. 二,商品房按揭的法律性质 商品房按揭是从香港传人的,是英语mor~3e的译 音.祖国大陆的按揭制度虽然移植于香港,但由于国家 没有制定统一的类似香港法中的按揭法律制度,各地方 法规,规章以及建设部的《城市房地产抵押管理》办法 (下称《管理办法》)基本上是将商品房按揭贷款的性质 ASIA-pACIFICBC0N0MIC■BⅧ

7、?95? 互红舜2003.5?经济与法? 认定为不动产抵押权.因此,不少学者认为商品房按揭 是一种不动产抵押.理由是:设定抵押权是为了担保债务 的清偿,抵押权人有权对抵押人和抵押物进行监督和检 查,在必要时可直接参与对抵押物的管理.在债务人不 履行债务时,债权人有权处分抵押物.由于银行对按揭 的楼花享有监督管理权和处分权,无论从按揭的设定目 的还是从法律效力方面,楼宇按揭与抵押是基本相同的, 并未超过抵押的范畴.也有学者认为,楼花按揭近似 于抵押,应属于准抵押. 目前我国各地有关商品房按揭的地方法规如海口市 人民政府发布的《海口市房产抵押

8、管理办法》,福建公布 的《福建省抵押贷款条例》以及广东省公布的《珠海经 济特区房地产管理条例》都将商品房按揭认定为不动产 抵柙权.1997年4月建设部颁布了《管理办法》,该 “办