资源描述：
《预售商品房按揭法律问题初探》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。
1、预售商品房按揭法律问题初探四川行政学院学报2010年第2期预售商品房按揭法律问题初探刘庆国(中共清远市委党校,广东清远511520)内容提要预售商品房按揭行为大量出现在商品房买卖中,分清该行为的法律性质,研究清楚其真正的法律内涵,对于解决此类问题存在的风险,并进一步完善我国预售商品房按揭法律制度具有非常重要的意义.关键词预售商品房按揭法律性质【中图分类号】D923.8【文献标识码】A【文章编号】1008—6323(2010)02-0056-03按揭是9o年代初传入我国,渊源于英美担保制度,经由香
2、港发展成熟的一种不动产担保方式.但由于相关法律法规对此规定甚少,普通大众更是对其一知半解,再加上这种担保方式在与抵押权制度有相同点的同时又存在着明显的相异之处,因此很容易引起人们认识上的混乱.在预售商品房按揭业务发展迅速的今天,这种立法不完善的现状,迫切需要立法机关尽快制定和规范预售商品房按揭的法律制度.一,预售商品房按揭法律特征依据我国调整按揭贷款的有关法律和规范性文件,按揭的定义可作如下界定:预售商品房按揭又称楼花按揭,是指按揭人在购买商品房时,以其享有的预售商品房的权益做担保,向按揭权人申
3、请购房贷款的一种担保方式.中国按揭依照担保物的形态不同,可分为三类:楼花按揭(在银行实务中被称为甲类按揭按揭贷款),现楼按揭(在银行实务中被称为乙类按揭贷款),在建工程按揭.本文只论及预售商品房按揭,即楼花按揭.预售商品房按揭源于英美法系,经香港而风行于中国大陆,其既吸收了英美,香港等按揭制度的规定,同时又具有鲜明的中国特色.其法律特征主要有以下几点:(一)按揭涉及法律关系复杂按揭具体涉及两个合同,开发商,预购人和贷款银行三方当事人,以及六种法律关系.值得注意的是,在这些法律关系中,商品房买卖关
4、系和按揭借款关系是主从法律关系,还是两个独立的法簿关系?司法界判决不一,但笔者认为,虽然商品房买卖是按揭的基础性法律,但二者并不存在从属或连带关系,根据合同的相对性原理,这两个关系所涉及到的当事人完全不同,商品房买卖关系的解除并不必然要解除按揭借款法律关系,英美法和中国香港法的理论和规定认为银行和开发商之间不存在相互约束的关系,商品房买卖合同约束的是预购人与房地产开发商,而按揭限定的当事人是预购人和银行.(二)按揭时标的物并不存在银行享有的是一种期待性利益,商品房按揭的目的是为了购置房屋或开发商
5、想要融通建房资金,但按揭时,作为按揭的标的物——预售商品房,当时并不存在,还在建设尚未竣工之中.预购人担保给银行的权益是一种期待性利益.正是因为商品房尚未建成,很难保证以后就会顺利竣工,所以这种担保便具有了和一般现存担保物不同的特殊性,按揭时双方签署的合同的内容具有严格的限制条件,实践中还要有房地产开发商的担保.(三)所有权不发生转移这也是区别于传统英美法系按揭和香港按揭的最主要的特征.预售商品房按揭双方当事人在签订按揭合同时,并不要求一定实施商品房财产权利特别是所有权的转移.银行通常的做法是要
6、求按揭人将权利证书交其保管,并要在按揭人以前和开发商签订的商品房预售合同中注明,并向有关主管部门进行登记.其中权利证书包括以下[作者简介]刘庆国,中共清远市委党校(广东行政学院清远分院)法学讲师.[收稿日期]2Ol0—2—28?56?四川行政学院学报2010年第2期几个方面:商品房买卖合同,按揭登记证明文件,首期付款发票,办理保险的,还需提交保险合同.这种证书的交付转移并不意味着所有权的转移,银行这样做只是防止一屋多卖现象的发生,防止按揭人违反约定处分按揭的房屋,从而保障担保债权的实现….由于商
7、品房的所有权并不转移给按揭人,当按揭人不履行债务时,实践中按揭权人主要采用两种方式实现按揭权:一是以折价或以拍卖,变卖标的物所得价款优先受偿;二是在合同中约定回购条款,由保证人即房地产开发商向银行回购标的物,并以回购款优先偿还银行贷款本息.二,预售商品房按揭法律性质探析对于预售商品房按揭在担保体系上的归属问题,理论界争论不一,总体来说,有如下三种观点:不动产抵押说,权利质押说,让与担保说.但笔者认为按揭作为中国的一种"新生事物",与抵押,质押,让与担保貌合神离,其应为一种新的担保物权.简而言之,
8、按揭与上述三种学说主要不同之处在于如下论述:不动产抵押说中,抵押物必须直接地指向现实存在的具有一定交换价值的财产或者能够即时物化的权利.而预售商品房按揭的标的物是尚未动工兴建或者正在建设尚未竣工的房屋,在按揭当时,按揭人根本无法取得预购房屋的所有权,按揭人此时所享有的权利本质上还是一种债权,是对未来房屋所有权的期待权.权利质押说中,质权是以转移担保物的占有为特征,当债务人不履行债务时,债权人有就其占有的财产优先受偿的权利.而按揭时只是将有关的权利证书交银行保存,按揭人若不履行义务,通常的做法是由
