我国的建筑物区分所有权及其成员管理

《我国的建筑物区分所有权及其成员管理》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在工程资料-天天文库。

1、我国的建筑物区分所有权及其成员管理内容摘要：建筑物区分所有权，为现代民法的一项重要的不动产制度，迄今已为大多数民法所确认。现代建筑物所有权是现代经济高度发展和工业化的过程导致城市化的产物，在促进人类最大限度地利用极为有限的土地资源，解决人类自身的居住、生活、营业等问题显示出重大的功能。关键字：建筑物区分所有成员权管理制度一、专有所有权与建筑物区分所有权建筑物区分所有权，为现代民法的一项重要的不动产物权制度，迄今已为大多数国家民事立法所确认。德国立法称之为住宅所有权英美国家称之为公寓所有权。我国民事立法所谓的建筑物区分所有权，是指多个区分所有人共同拥

2、有的一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权与对建筑物共有部分所享有的共有部分持分权的总称。现代建筑物所有权是现代经济高度发展和工业化过程导致城市化得产物，在促进人类最大限度地利用极为有限的土地资源，解决人类自身的居住、生活、营业等问题显示出重大的功能。建筑物全分所有权的行使须以整个建筑物共有设施的用益权为前提。比如楼房的使用离不开电梯、楼梯、给水系统、给暖气系统等等但是如果建筑物不含有独立用途的部分，即只有作为一个完整的整体结构才独立的实用价值，则不成立区分所有权。建筑物区分所有权包括三种区分：一是纵切型区分所有权，

3、如一栋三层高的楼房。甲、乙、丙三人各占一层；二是横切型区分所有权，如一层楼中有三间房屋甲、乙、丙三人各住一间；三是混合型区分所有权，如一栋二层公寓大厦，每层有两间房屋，甲、乙、丙、丁分别住一间，二层的丙、丁房屋并未与地基直接接触，而是通过甲乙丙丁共有的走廊、楼梯而与地面相连。[1]自近代以来，各国建筑物区分所有权均已混合型区分所有权为主要对象加以规范。其主要可以分为专有所有权和共有部分持分权：专有所有权即区分所有人对专有部分自由使用，收益、及处分的权利确定专有部分一般有两个标准：构造上的独立性，即四壁具有一定的遍蔽性，使专有部分与建筑物的其他部分在

4、外观上有明显的区别，并借此保障专有部分独立利用的可能性。使用上的独立性，一般已有无独立的出入口和内部专有设备的标准。共有部分的持分权即建筑物区分所有权人依照法律或管理约定的规定，对区分所有建筑物的共有部分所享有的占有、使用、收益、等方面的权利。共有部分的范围一般采取排除法确定，即规定区分所有建筑物除专有部分外的其他部分为共用部分。建筑物区分所有权人作为共有权人所享有的权利主要有对建筑物的共有部分的使用权、收益权、修缮改良权、表决权与订立管理规约权，选聘、解聘、及监督管理人以及管理服务的权利，请求、召集区分所有权人管理团体集会等权利，其应承担的义务主

5、要有按共有部分来用途使用共有部分，分担共同费用，维护和保存共有部分，不得单独处分共有部分，执行区分所有权管理团体集会(即业主大会)所作出的决议，遵守管理规约（业主公约），接受和服从管理。建筑物区分所有权的行使必须遵循所有权的一般行事原则，如遵守国家法律、法规、和社会道德规范；不得损坏他人的合法权益等。由于区分所有权不能单独存在，有都设立于同一物业建筑物上，因此在行使建筑物区分所有权时必须遵守合理原则、整体利益优先原则、多数原则、约定原则、这四项特有的原则。通常可以把这四项特有原则分为两类程序法上的原则和实体法上的原则。其中合理原则和整体利益优先原则

6、属于实体法上的原则。而多数原则和约定原则属于程序法上的原则。往往程序法上的原则占主导地位，必须首先保证实体法上的原则得以贯彻执行。在我国《物权法》的制定过程中，不少学者提出的建议稿中均有了相当大的篇幅规定建筑物区分所有权，目前实践中存在的与建筑物区分所有权相关的问题，诚然实践中确存在诸多建筑物区分所有权的问题等待立法规范的完善进行解决。二、建筑物区分所有人的成员权。论文代写全体所有人基于专有权和共有权关系组成一个团体，每一个所有人作为该团体的一员所应用的权利和应承担的义务。成员权是独立于专有权和共有所有权之外的一种权利，是对建筑物共有部分产生的共同

7、事务所享有的权利和义务，包括管理权利。成员权不随个别成员的离走而消灭，只要建筑物整体存在，共同关系就存在，基于共同关系产生的成员权就存在。区分所有权人作为管理团体的成员享有以下权利：（1）共用部分的使用权。这是共有人的基本权利，业主有权按照共用部分的种类、性质、构造、用途，使用共用部分，其他业主不得限制和干涉。如何使用应当依照共用部分的性质或用法予以适用，包括共同使用和轮流使用，比如在屋顶上晒衣服，各共有人可以一起凉晒，也可以轮流晾晒。违反使用用途的使用不当，应该按照规约处理，停止不当使用，造成损坏应当赔偿。（2）共同部分的收益共享权。业主对建筑物

8、的共用部分分享有收益权，对共用部分收取的收益，包括收取天然孳息、法定孳息对建筑物的收益，各业主有权共同分享，按照自己专有部