建筑物区分所有权的构造

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1、建筑物区分所有权的构造　　几年来，随着我国住房制度的商品化，传统的房屋所有权关系发生了重大的变化，许多新的问题随之产生，特别是房屋的区分所有问题。如何解决这一市场经济中出现的新问题，是我国房地产市场法制建设的一个重要任务。　　在现代社会，随着建筑技术的进步，城市地价的高涨，土地利用开始向立体化方向发展，高楼大厦雨后春笋般地拨地而起。由于高层建筑物往往由不同人所共同拥有，各种关系复杂，因而引起无数的纷争，各国纷纷制定调整建筑物区分所有权的法律。我国目前尚未制定建筑物区分所有权法，建设部1989年11月发布的《城市异产毗连房屋管理规定》只对建筑物区分所有权问题作了一些原则性规定。从各

2、国的建筑物区分所有权立法来看，虽各具特色，但基本内容人体相同，大都规定了诸如建筑物区分所有权的成立与消灭、专用部分与共用部分的界定、区分所有人的权利义务、区分所有建筑物的管理等内容。　　一、建筑物区分所有权的构成　　建筑物区分所有权的客体为建筑物。所渭建筑物，“一般指主要供人们进行生产、生活或其他活动的房屋或场所”。作为建筑物区分所有权客体的建筑物只是建筑物中的一部分。为建筑物区分所有权的客体的建筑物应具备以下三个条件：1.建筑物在结构上能够区分为两个以上的独立部分。其区分的方法有三：一是纵割的区分，如连脊房屋;二是横割的区分，如楼房的楼层;三是纵横割的区分，如楼房的单元。从各国

3、立法来看，一般采取后两种方法，即建筑物须能够在横向、或纵横向上区分为若;于独立部分。笔者认为。这种立法是可取的。因为纵割区分的建筑物。除界啭墙及梁柱等共用之外，一般走廊、楼梯等都是分开的，外壁墙、屋顶、基地等均以界壁墙为界。这种情况与普通所有权并无很大差别，完全可以按照普通所有权和共有关系加以解决。2.建筑物的区分各部分能够单独使用并能为不同的所有人所专用。3.建筑物除区分专用部分外，还必须有共用部分。也就是说，建筑物在使用性质上必须能够区分为专用部分和共用部分。如果只有专用部分，则形成的是普通所有权关系。如果只有共用部分，则形成的是普通共有关系。只有专用部分与共用部分并存，才能

4、形成建筑物区分所有权关系。从上述的界定的条件来看，作为建筑物所有权客体的建筑物应当限于楼房。正因为如此。建筑物区分所有权，又有“住宅所有权”、“公寓所有权、、”楼层所有权“等称谓。笔者认为，我国建立建筑物区分所有权制度，亦应将其客体限定在楼房的范围之内。当然，楼房的用途不限于民用，商业、服务业用房等亦包括在内。我国《城市异产毗连房屋管理规定》所指的”异产毗连房屋“不能一概成为建筑物所有权的客体。按该《规定》第2条第2项，异产毗连房屋”系指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋“。可见，异产毗连房屋的范围要大干建筑物区分所有权中的建筑物的范围。异产毗连房

5、屋只有符合上述三个条件的，才能成为建筑物区分所有权的客体。　　关于建筑物区分所有权的构成，各国立法及学说不尽—致。按德国《住宅所有权法》，建筑物区分所有权由三部分构成，即由供居住或供其他用途的建筑空间1：所设立的专用所有权、区分所有人共用建筑物(包括基地)上所设立的持仃共有权和基于共同关系而产生的身份上的成员权所构成。德国法学家贝尔曼将被区分的仟空间所有权视：勾特别所有权，外周问题视勾共有权，再加以各区分所有人之间的成员权，从而形成了将物权法性与人法性二要素合而为一体的“共同的空间所有权”法律关系。在日本建筑物区分所有权法巾。建筑物区分所：仃权由作为区分所有对象的建筑物部分的单独

6、所有权、为行使单独所有权所不可缺少的建筑物共同部分的共有权和对建筑物所在土地的建筑用地权三项要素构成。在法国。有主张二元论者，认为建筑物区分所有权由私有部分的权利和共有部分的权利所构成;有主张一元论者。认为建筑物区分所有权乃是—项概括的物权，—方面具有私有部分的权能。另—方面具有共有部分的权能。　　笔者认为。建筑物区分所有权是—种复合形态的权利。应无疑义。闲此。不宜将专有权与共有权视为建筑物区分所有权的权能。那么，建筑物区分所有权是由哪些权利复合而成的呢?从上述各种观点来看，与建筑物区分所有权有关的权利共有四项：专有权、共有权、基地利用权和成员权。笔者认为，建筑物区分所有权是由专

7、行权和共有权所构成的。基地利用权实质上乃是共有权的具体化，不宜与共有权并列，故德国《住宅所有权法》将基地作为共有建筑物是合理的。而成员权实质上乃是区分所有人为更好地行使专用权和共用权，筲理区分所有建筑物。在区分所有人团体中所享有的权利。该权利之享有是以区分所行人享有建筑物区分所有权为前提的，自然不能作为建筑物区分所有权的构成要素。所以，笔者赞同这样的主张：建筑物区分所有权，是指根据使用功能。将一栋建筑物在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分时