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1、一.建筑物区分所有权的称谓建筑物区分所有权为近现代诸多国家物权法上的一项不动产所有权形态,然而,建筑物区分所有权范畴在各国立法中是存在多样的表述:法国现行立法称其为住宅分层所有权(法国1938年法律则称为区分各阶层不动产之共有)德国和奥地利称为住宅所有权,瑞士称为楼层所有权,荷兰称为公寓权,萄萄牙及我国澳门地区称为分层所有权或分层建筑物所有权,日本及我国台湾地区则称为建筑物区分所有权,英国称为公寓所有权,美国法的称谓更是多样化,国内各州甚至还采用诸多不同的称谓:有的称为公寓所有权或单位所有权,有的则称为楼层所有权等等
2、.虽然存在各异的表述,但鉴于它们在实质内容上却是相同的,即均是对以建筑物的某一特定部分为客体而成立的不动产所有权形态的抽象概括,另外我国2007年颁布的物权法采用了业主的建筑物区分所有权的称谓.二.建筑物区分所有权的定义关于建筑物区分所有一权的定义,涉及到建筑物区分所有权制度的基本框架问题,应从建筑物区分所有权制度基本框架的明确入手,建筑物区分所有权制度的基本框架问题,也即建筑物区分所有权包含哪些要素哪些内容问题。对此,各国立法及理论界有不同看法,其中比较有代表性的观点主要有一元论说,二元论说和三元论说.一元论说又有
3、专有权说与共有权说之分,专有权说认为,建筑物区分所有权就是区分所有权人对其专有部分享有的权利-专有所有权,比如我国台湾学者史尚宽先生认为:数人区分一建筑物而各有其一部者谓之区分所有，其区分之各部分为独立之权利客体,于此部分成立单独所有权.刘得宽先生认为:在专有部分上成立之所有权,即为区分所有权.专有权说最早为法国学者在解释法国民法典646条时所提出为日本及我国台湾地区立法所采纳,日本建筑物区分所有权法第一条规定:一栋建筑物从构造上区分为数个部分,各部分独立供住居,店铺，事务所，仓库或其他方式方式使用时,各部分可以依本
4、法之规定,各自成为所有权之标的,第二条第(一)项规定:本法所称区分所有权,谓以前条规的建筑物的一部分,第四条第(二)款规定的共用部分除外为标的的所有权,我国台湾地区土地登记规则17条规定:区分所有建筑物,区分所有权人得就其区分所有部分之权利,单独申请登记这些立法均是采取专有所有权说的适例,共有权说则以集团性共同性为立论基础,将建筑物整体视为全体区分所有权人的共有,此说最早为法国学者普鲁东与拉贝在解释法国民法典第664条的规定时作为上述专有权说的反对说提出认为建筑物区分所有权只是指区分所有权人对建筑物的持分共有权依据这
5、一学说,建筑不动产全部都是集体所有权的标的(即全部属于共有部分)因为,每一个共同所有人仅仅有其区分份额的享益与处分的专属权利(排他胜权利),而如果从建筑不动产共同所有权排除任何分割及其具有专门的组织这样两点来看共同所有权不是别的,它只不过是一种普通法之例外的共有该说并未为法国大多数学者所接受,事实上,法国民法典第664条也并未采纳该说,但该说在日本得到了重要发展,瑞士于1963年2月修改其民法典时,追加规定了区分所有权(分层建筑物所有权),该说也因而得到认可瑞士法规定,区分所有建筑物上的共有财产的范围扩及于土地住宅与
6、附属空间,区分所有建筑物关系中仅有共有关系可言,是故民法所谓区分所有权,即指分层建筑物所有权,二元论说认为,建筑物区分所有权,是指数人区分所有一建筑物时,各所有人对其独自占有使用的部分享有专有所有权,并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权.二元论说为法国1938年有关区分各层不动产共有之法律及法国1965年制定的现行分层住宅所有权法所肯定,另外我国台湾地区民法典79条也依此说进行了相应的制度规范，三元论说认为区分所有权是由专有部分的专有权共有部分的共有权以及成员权构成的三位一
7、体的复合物权.该学说为德国学者贝尔曼所倡导,并获得了德国现行德国住宅所有权法的采纳,根据德国住宅所有权法的规定区分所有权由所有权部分持分共有所有权部分及成员权三部分构成关于上述学说的合理性问题,学者认为一元论说中的专有权说将建筑物区分所有权解释为专有权,首先不利于维护各区分所有者的权利,其次则易混淆其与一般所有权的界限,区分所有建筑物包括专有部分与共有部分,如果区分所有权人仅享有专有部分的专有所有权,而无权使用共有部分,无权参与建筑物的管理维护修缮，重建等对其有利害关系的活动,势必对其权利造成重大不利;最后如果区分所
8、有权仅为专有权,为区分所有权人独立自由地对专有部分予以占有使用收益及处分的权利,则其与一般意义上的所有权也将没有区别,无作特殊法律调整的必要,而一元论说中的共有权说将建筑物区分所有权解为共有持分权,并不能反映权利人独立支配专有部分的事实,与建筑物区分所有权制度将专有部分作为独立交易使用客体,通过法律制度满足社会大众在共有(或租赁等)的土地上拥有
